Le 12 fasi del processo di valorizzazione di un immobile

L’immobile visto come asset capace di aggiungere profitto e consistenza patrimoniale grazie a una gestione professionale del bene e un’adeguata attività manageriale.

Per creare valore in campo immobiliare un’organizzazione deve agire su diversi livelli:

• Organizzare e definire dettagliatamente i propri processi caratteristici, sia che si tratti di un nuovo sviluppo immobiliare, piuttosto che di un processo finalizzato alla valorizzazione di un immobile esistente e in fase di obsolescenza
• Organizzare e specializzare il lavoro attraverso la suddivisione dei ruoli e dei compiti, riuscendo nel contempo a mantenere una forte integrazione-coordinamento tra le funzioni e attività e preservando l’unitarietà gestionale e d’indirizzo strategico
• Creare un forte spirito di coesione aziendale tra tutti i dipendenti dell’impresa

Le imprese che vogliono competere nel mercato globale hanno necessità di sviluppare un ambiente di lavoro, una cultura aziendale che incoraggi e ricompensi la creatività innovativa di tutti i dipendenti.

Se l’impresa vuole essere veramente competitiva, deve riuscire a creare un ambiente di lavoro nel quale l’intera forza lavoro partecipi e contribuisca alla pratica innovativa.

Questa impostazione mette l’accento sul ruolo decisivo e non solamente esecutivo del personale: un problema non facile, che richiede particolari capacità da parte della proprietà dell’impresa e della direzione.

Nella società dei servizi dell’informazione, con i profondi cambiamenti a livello sociale che la dinamica economica ha provocato, il personale ha caratteristiche, sensibilità e capacità ben diverse da quelle della classica impresa industriale fortemente verticalizzata e gerarchizzata.

Questo sforzo organizzativo proiettato in diverse direzioni ha l’obiettivo di costruire un modello operativo fortemente condiviso dei processi ritenuti strategici, ovvero in grado di creare maggior valore aggiunto.

Un modello condiviso e in continuo perfezionamento grazie al contributo di tutti i dipendenti, che venga percepito come un valore dell’impresa e come elemento di crescita del sistema di conoscenze complessivo dell’organizzazione.

La governance

Sviluppare un modello di governo dell’impresa (corporate governance) capace di porre in corretto equilibrio le relazioni con i diversi soggetti portatori di interessi verso l’azione aziendale (gli stakeholder e gli shareholder per usare i termini anglosassoni ormai in uso anche nella letteratura scientifica del nostro Paese).

È questa l’impostazione che seguono le organizzazioni più evolute e consapevoli della rilevanza della propria attività. Il livello delle perfomance che può essere ottenuto da un’impresa operante nel settore immobiliare sarà in buona parte determinato proprio dai valori che porrà sulla base della propria azione in termini di corporate governance.

Questo elemento assume particolare rilevanza per quanto riguarda le imprese che operano nel settore immobiliare che ha un impatto molto rilevante sul territorio e sulla vita dei cittadini.

La comunità

Infatti, è sempre più evidente la crescita di sensibilità e di interesse delle comunità e dei singoli cittadini verso gli interventi immobiliari, soprattutto i nuovi sviluppi, ma ormai anche i più significativi processi di valorizzazione, che incidono e trasformano in modo significativo il contesto nel quale vengono realizzati.

Sono questi elementi che possono fare la differenza in termini di efficienza, di capacità competitiva e quindi di crescita dell’impresa anche per quanto riguarda la coesione aziendale, ovvero la percezione che i singoli hanno del valore dell’organizzazione e di quanto possa essere premiante farne parte.

Il valore creato da un processo di valorizzazione

Le fasi del processo di valorizzazione

L’organizzazione di un processo di valorizzazione di un immobile ha l’obiettivo di riuscire a identificare e successivamente a determinare la parte di valore immobiliare inespressa, ovvero che può essere individuato solo cogliendo appieno le caratteristiche e le potenzialità dello specifico cespite in rapporto alla domanda del mercato di quel particolare contesto.

Molti immobili, giunti in una determinata fase del loro ciclo di vita, posseggono la straordinaria caratteristica di poter originare un significativo delta incrementale del loro valore (di mercato e reddituale) a seguito di un processo di valorizzazione ben organizzato.

Di seguito, cercheremo di descrivere in maniera sintetica le fasi che caratterizzano il processo di valorizzazione immobiliare e quindi il business model di un’organizzazione operante nell’ambito prevalente della valorizzazione:

1. Analisi della domanda e dell’offerta competitiva nel mercato territoriale di riferimento
2. Conoscenza della strumentazione urbanistica vigente e valutazione delle opportunità – potenzialità offerte dall’edificio nel contesto urbano
3. Analisi approfondita delle caratteristiche edilizie – impiantistiche e del layout distributivo. Identificazione dei punti di forza e di debolezza dell’edificio e definizione delle sue caratteristiche identitarie che il processo di valorizzazione dovrà rafforzare e valorizzare
4. Analisi della locazione in essere: necessità del conduttore/i, caratteristiche del contratto/i, interesse alla permanenza nell’edificio valorizzato, possibilità di liberare l’immobile dal locatario
5. Individuazione dei principali obiettivi/perfomance che dovrà conseguire il processo di valorizzazione e di conseguenza i sub sistemi edilizi-impiantistici sui quali intervenire e le modalità dell’intervento e i costi di massima (definiti con modalità parametriche) dei lavori da eseguire.

Queste fasi di attività consentono di redigere la parte più tecnica del progetto di fattibilità della valorizzazione.

6. Configurare lo schema più coerente per realizzare la proiezione dei flussi di cassa in uscita ed in entrata secondo il metodo del Dcfa (Discounted cash flow analysis), tratteggiare i profili di rischio dell’iniziativa e adottare il modello di rischio (premio per il rischio) più coerente in relazione alla determinazione del tasso di attualizzazione per il metodo del Dcfa. Questa fase di lavoro origina il business plan del processo di valorizzazione e quindi la parte più squisitamente economico-finanziaria del progetto di fattibilità
7. Selezione della struttura professionale cui affidare la progettazione architettonica-impiantistica. Questa soluzione può essere organizzata secondo diverse modalità, ad esempio attraverso una fase intermedia con un concorso di idee ad inviti, per avere l’opportunità di individuare la struttura in grado di interpretare con maggiore creatività il progetto di valorizzazione
8. Definizione della metodologia più appropriata per l’esecuzione dei lavori definiti dal progetto definitivo ed esecutivo e dei relativi computi metrici ed estimativi realizzati dalla società-studio di progettazione selezionato. In questa fase si definirà l’opportunità di procedere con stralci d’appalto oppure di utilizzare un general contractor. Da questa scelta deriverà l’individuazione dei compiti più o meno gravi che dovrà svolgere la società di Project Management selezionata (oppure la struttura interna a questo dedicata), che avrà il compito di controllare che i lavori vengano svolti secondo i tempi, i costi e le qualità individuati dal “progetto di fattibilità” e successivamente precisati tecnicamente in dettaglio nel progetto definitivo ed esecutivo
9. Durante la fase dei lavori occorrerà eseguire le fondamentali attività commerciali per individuare il nuovo locatario e stipulare idoneo contratto di locazione. Questa attività potrà essere svolta con il supporto di organizzazioni specializzate (broker)
10. Con l’immobile ormai compiutamente valorizzato e il nuovo locatario individuato occorrerà procedere a eventuali personalizzazioni (controsoffitti, sistemi di sicurezza, illuminazione, partizioni interne), che abitualmente vengono definite e concordate in sede di stipula del contratto di locazione sulla base delle esigenze e richieste del locatario
11. Con il nuovo locatario insediato, inizia la lunga e impegnativa fase di gestione dell’immobile e dei rapporti con il locatario. È questa la fase che garantisce la redditività dell’investimento immobiliare nel tempo grazie all’attività del property manager che assume, nell’ambito del complesso del ciclo immobiliare, una valenza strategica fondamentale
12. La struttura interna (o l’organizzazione esterna) incaricata di svolgere l’attività di property management si assumerà il compito di selezionare il fornitore dei servizi di facility management, ovvero di tutte quelle attività (tra le quali anche le attività manutentive programmate) in grado di garantire la piena funzionalità dell’edificio nel tempo e di rispondere appieno alle esigenze-necessità dell’organizzazione del locatario e di tutte le risorse che accederanno all’edificio (dipendenti, visitatori, fornitori).