Lavori urgenti senza assemblea

Pronunciandosi sul reclamo avverso al provvedimento con il quale il Tribunale di Roma aveva rigettato la richiesta di autorizzare l’amministratore di un condominio a provvedere ai lavori di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria e/o restauro conservativo della facciata del complesso edilizio condominiale, la Corte d’appello di Roma (con decreto di ottobre 2019), confermando il provvedimento di primo grado, ha affermato che il giudice non può sostituirsi all’assemblea condominiale nel caso in cui si preferisca intervenire con la messa in sicurezza dell’edificio e non procedere alla manutenzione straordinaria e al restauro conservativo del fabbricato. Nelle more del giudizio veniva dato atto del fatto che nonostante fosse stata più volte convocata l’assemblea condominiale per deliberare in ordine agli interventi necessari di messa in sicurezza e di manutenzione straordinaria della facciata, in nessuna occasione si era raggiunta una decisione a causa della mancanza di quorum.

Nonostante tale inerzia, si riusciva comunque a deliberare ed eseguire i lavori di messa in sicurezza del fabbricato. La Corte d’Appello di Roma, riconosciuta l’insussistenza dei profili di urgenza in ordine alla possibilità di adire l’autorità giudiziaria, ha rigettato il reclamo atteso che l’accoglimento del ricorso avrebbe determinato un’indebita interferenza nella sfera di competenza esclusiva dell’assemblea condominiale. L’intervento dell’autorità giudiziaria costituisce una deroga al generale principio per il quale tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune ed è ammesso in due sole ipotesi: nel caso di inerzia dell’assemblea («se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza») ovvero qualora non si esegua la volontà assembleare («se la deliberazione adottata non viene eseguita»). In tema di condominio negli edifici, infatti, spetta solamente all’assemblea condominiale la facoltà di esprimere la volontà dell’intero condominio e decidere dei problemi relativi alla sua gestione secondo le precise attribuzioni elencate dall’articolo 1135 del Codice civile. Secondo il contenuto della decisione da assumere, poi, l’articolo 1136 individua diversi quorum per la validità della deliberazione.

Tale ampia discrezionalità viene meno solamente nel caso in cui si renda necessaria l’adozione di provvedimenti urgenti per la gestione condominiale. La nozione di urgenza caratterizza anche l’articolo 1134 del Codice civile, secondo cui è consentito al singolo condomino di sostituirsi all’inerzia dell’assemblea al fine di provvedere alla miglior gestione della cosa comune, qualora gli interventi siano, appunto, urgenti. Secondo consolidata giurisprudenza, deve essere considerata urgente non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Distinguendo tra mera necessità e urgenza, quest’ultima ricorre solamente nel caso in cui, sempre in tema di amministrazione condominiale, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa. In definitiva, non è possibile sollecitare l’intervento dell’autorità giudiziaria in assenza del requisito dell’urgenza poiché, altrimenti, l’intervento risulterebbe lesivo delle competenze che il legislatore riserva, in via esclusiva, all’assemblea in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno. Ludovico Lucchi del Foro di Milano, lucchi@studiolucchi.eu