Il lastrico solare in condominio è uno degli elementi che più frequentemente genera controversie tra i condomini. La sua particolare natura, infatti, lo rende contemporaneamente una parte comune dell’edificio e, in alcuni casi, un bene destinato all’uso esclusivo di uno o più proprietari.
Da questa duplice funzione derivano numerosi dubbi riguardo alla manutenzione, alla ripartizione delle spese, ai danni da infiltrazioni e ai diritti del proprietario. A complicare ulteriormente il quadro vi è la frequente confusione tra lastrico solare, terrazza a livello e tetto condominiale, strutture che presentano caratteristiche e discipline giuridiche differenti.
Di seguito analizziamo la disciplina prevista dal Codice civile, i principali orientamenti della giurisprudenza e le più recenti pronunce della Corte di Cassazione.
Lastrico solare fonte di frequenti controversie
Il lastrico solare è un argomento estremamente discusso in ambito condominiale a causa della sua natura ibrida, che non di rado genera conflitti tra la proprietà privata e quella comune. Difatti, sebbene il lastrico sia un bene che da un lato svolge una funzione comune, costituendo la copertura del fabbricato, dall’altro svolge una funzione esclusiva, dal momento che, allo stesso tempo, offre al proprietario dell’ultimo piano un’area di godimento privato.
Ciò rende questo bene condominiale una fonte di frequenti controversie, vista la confusione che si crea su chi debba sostenere i costi di manutenzione, per esempio, in caso di danni da infiltrazioni.
Ma l’ambiguità giuridica che ruota attorno al lastrico solare, oltre a concernere la sua funzione, riguarda anche altri aspetti non meno importanti e meritevoli di particolare attenzione. Si pensi, per esempio, al fatto che spesso il lastrico solare in condominio venga confuso, sia nel linguaggio comune che in quello tecnico, con altre strutture simili, ma giuridicamente distinte.
Le righe che seguono offrono un’analisi dettagliata del lastrico solare tra soluzioni delineate dalla giurisprudenza e disciplina contenuta nell’articolo 1126 c.c.
Che cos’è il lastrico solare
Quando si parla di lastrico solare ci si riferisce alla superficie terminale dell’edificio condominiale, con la funzione di copertura e protezione dello stesso.
Il lastrico può essere adibito a vari usi, i quali devono essere sempre accessori rispetto a quella che è la sua funzione fondamentale, che è indefettibile e non può essere compromessa in alcun caso.
Gli elementi con cui il lastrico solare viene solitamente confuso sono:
- il tetto condominiale (a falde), che è inclinato e non calpestabile
- il balcone aggettante, che sporge dal filo dell’edificio e generalmente non svolge funzione di copertura principale
Differenza tra lastrico solare e terrazza a livello
Tuttavia, la struttura che viene maggiormente scambiata per lastrico solare, essendo entrambi due superfici piane, è la terrazza a livello, la quale è dotata di ringhiere, balaustre o muretti che ne consentono l’affaccio e la rendono una vera e propria estensione calpestabile dell’appartamento.
Dunque, la terrazza è una sorta di lastrico attrezzato che permette l’affaccio, rendendola un’area abitabile, mentre il lastrico solare non è altro che una semplice copertura.
A dimostrazione che lastrico solare e terrazza sono due beni distinti, seppur simili, è doveroso richiamare l’ormai consolidato principio della giurisprudenza di legittimità, secondo cui «mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno» (Cassazione Civile, sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
Proprietà del lastrico solare: quando è comune e quando è a uso esclusivo
In base a quanto stabilito nell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani dell’edificio se il contrario non risulta, in maniera chiara ed univoca, dal titolo, che può essere l’atto di acquisto di ogni singolo appartamento o il regolamento condominiale accettato dall’intera compagine.
L’uso che i singoli condomini possono fare del lastrico di proprietà del condominio è disciplinato dal principio contenuto nell’articolo 1102, comma 1, c.c., secondo cui ciascuno può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tuttavia, è ammesso l’utilizzo esclusivo del lastrico solare da parte di uno o alcuni soltanto dei condomini (articolo 1127 c.c.). Questo avviene, ad esempio, quando al lastrico può accedere soltanto il proprietario dalla scala comune con porta di accesso, le cui chiavi siano in suo possesso. È doveroso precisare che, nonostante l’uso esclusivo del lastrico solare da parte di uno o alcuni soltanto dei condomini, il bene non perde la sua funzione principale, che è quella di coprire e proteggere l’intero fabbricato.
I diritti del proprietario del lastrico solare
L’articolo 1127 c.c. consente al proprietario esclusivo del lastrico solare di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti diversamente dal titolo, purché:
- la sopraelevazione sia consentita dalle condizioni statiche del fabbricato
- venga rispettato il decoro architettonico dell’edificio
- gli interventi non diminuiscano l’aria e la luce dei piani sottostanti
In caso di mancato rispetto delle predette condizioni, gli altri condomini possono opporsi all’opera. Altresì, chi realizza la sopraelevazione deve corrispondere un’indennità al resto della compagine condominiale.
Manutenzione del lastrico solare e ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare è regolata dall’articolo 1126 c.c., secondo cui se l’uso è esclusivo, un terzo della spesa è a carico del titolare dell’uso, mentre due terzi sono a carico dei condomini coperti, proporzionalmente ai millesimi.
Del resto, chi trae un vantaggio esclusivo dal bene deve sopportare una parte maggiore della spesa, ma non l’intero costo, in quanto il lastrico svolge nello stesso tempo anche una funzione di copertura a beneficio dell’intera compagine.
Tuttavia, nel corso degli anni si sono susseguiti diversi contrasti interpretativi: secondo una parte della giurisprudenza, i costi gravano su tutta la compagine condominiale, mentre secondo un’altra parte, sono tenuti a partecipare alle spese solo i condomini coperti.
Recentemente, la Suprema Corte, con l’ordinanza 28528/2025, ha confermato l’orientamento secondo il quale la ripartizione delle spese relative alla manutenzione e riparazione del lastrico segue il criterio della proiezione verticale effettiva, nel senso che i costi gravano esclusivamente sui condomini le cui unità immobiliari sono sottostanti al bene.
Naturalmente, si tratta di un criterio che può essere derogato solamente da un titolo chiaro e univoco, come una clausola del regolamento di condominio avente natura contrattuale.
Tale principio di diritto, dunque, libera il condomino che non trae alcun vantaggio strutturale dal lastrico dall’affrontare spese che non gli competono. Altresì, i giudici hanno chiarito che il condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti dal lastrico di un altro condomino, pur mantenendo il diritto al risarcimento dei danni, è tenuto a contribuire alle spese di ripristino nella misura dei due terzi, secondo quanto stabilito dall’articolo 1126 c.c.
di Avv. Giusy Sgrò