La redditività degli edifici deve essere gestita da manager specializzati

Gli immobili e la redditività degli edifici devono essere gestiti da manager specializzati, capaci di rispondere alle esigenze dei proprietari e dei conduttori: la redditività al centro.

In un mercato nuovo e in fase di uscita da una crisi profonda, nel quale le esperienze virtuose non trovano facile eco in un tessuto culturale ancora poco sviluppato, selezionare il proprio fornitore di servizi di property management non è facile e, come dimostrano alcune esperienze, può riservare alcune sorprese.

La gamma di servizi operabili da una organizzazione di property management è molto ampia e ogni singolo servizio si articola su una scala qualitativamente assai diversificata. Per esempio, l’attività basilare di gestione del contratto di locazione può essere interpretata meccanicamente come semplice cura dello scadenziario contrattuale oppure, ed è cosa qualitativamente ben diversa, può svilupparsi nella capacità di condurre i rapporti con il cliente (locatario), conoscerne le problematiche ed esigenze immobiliari in termini di spazi di lavoro (aumento o di diminuzione degli spazi), di nuove sedi, di trasformazione piccola o grande del layout dell’ufficio locato.

Interlocutore affidabile

Il vero cliente del property manager è proprio il locatario, con le sue esigenze più o meno manifeste e in fase di continua evoluzione, che dipendono dalle sue fortune aziendali e dalle conseguenti trasformazioni organizzative che necessariamente ne derivano. Nelle situazioni virtuose, per il locatario il property manager non è più solo il rappresentante della proprietà cui versare il canone, ma diventa un affidabile interlocutore in grado di offrire una preziosa consulenza e di risolvere ogni problema legato agli spazi di lavoro, originato da nuovi e imprevedibili sviluppi organizzativi.

Interlocutore affidabile

Funzione di supporto

L’abile organizzazione di property management non si limita alle sole problematiche degli spazi di lavoro, ma è in grado di supportare il locatario in qualunque esigenza immobiliare. Ho avuto il piacere di conoscere le capacità di una organizzazione di property management che ha affrontato e risolto brillantemente le esigenze dell’organizzazione locataria relativamente all’individuazione delle residenze per due manager stranieri, che entro un breve termine di tempo avrebbero dovuto trasferirsi in loco con le relative famiglie.

Il nostro ragionamento mira a sottolineare il ruolo strategico che assumono per la proprietà i rapporti, tenuti dal property manager, con i propri locatari: il business immobiliare si fa con le persone prima ancora che con edifici/spazi adeguati.

Per la proprietà immobiliare che voglia individuare una struttura di property management cui affidare la gestione economico-reddituale del proprio patrimonio diviene quindi fondamentale definire a priori il livello qualitativo dei servizi richiesti. Esiste una sorta di equivalenza secondo la quale quanto più la proprietà è orientata al reddito e possiede un patrimonio di elevato standing con locatari di alto profilo, tanto più avrà necessità di servizi di property management di elevata qualità.

I tratti distintivi di una organizzazione di property management in grado di offrire un livello di qualità di servizio elevato come rappresentato nello schema sono:

• capacità di gestire i rapporti con il locatario supportandolo nelle sue multiformi esigenze/problematiche immobiliari
• capacità di rinegoziazione del contratto
• conoscenza del mercato immobiliare locale, sia sul lato offerta di immobili, che sul lato domanda
• capacità di reporting di valenza strategica sugli aspetti economici, ma anche di informazione generale alla proprietà sulle prospettive del patrimonio gestito in rapporto all’andamento del mercato
• capacità di individuare le opportunità, programmare e gestire processi di valorizzazione immobiliare su specifici immobili, ovvero di attivare una precisa strategia di portafoglio

La conoscenza del mercato immobiliare

Il property manager evoluto conosce approfonditamente sia le caratteristiche del patrimonio che gestisce, che il mercato immobiliare locale e generale, ne conosce i protagonisti sul lato offerta e domanda e soprattutto è in grado di conoscerne e ragionevolmente prevederne le dinamiche.

Un esempio chiarificatore: già oggi in alcune città italiane l’offerta di uffici ha saturato la domanda. Che cosa accadrà quando in queste stesse città verranno ultimati alcuni importanti sviluppi immobiliari, che proporranno al mercato diverse migliaia di metri quadrati di superfici destinate a uffici?

Il property manager di qualità sarà in grado di valutare l’andamento del mercato suggerendo alla proprietà le scelte opportune, senza aspettare di essere travolti dall’onda del nuovo che avanza in un mercato in trasformazione.

La conoscenza del mercato da parte del property management costituisce la prima e fondamentale risorsa per affrontare adeguatamente uno dei più gravi rischi del mercato immobiliare: il vacancy risk.

Non solo: la conoscenza delle dinamiche generali e locali del mercato immobiliare diviene elemento determinante per supportare la proprietà nella impostazione di adeguate strategie di portafoglio. Tali strategie richiedono tempi lunghi per essere attuate e conseguentemente l’anticipazione del mercato diviene elemento imperativo.

Property Manager

Variabile temporale

La gestione della variabile temporale costituisce un elemento fondamentale per attuare una strategia di portafoglio di successo. Questa valutazione è più che mai importante oggi, in un contesto di mercato in cui si registrano profondi e veloci cambiamenti, quali mai si sono verificati nel passato, degli orientamenti e dei gusti della domanda, mentre il processo di obsolescenza degli edifici è diventato significativamente più rapido. Un edificio di buona qualità nei primi anni Novanta oggi può essere praticamente fuori mercato nel suo stato attuale e, quindi, necessitare di un significativo investimento per riqualificarlo e riportarlo ai migliori standard di mercato. Gli esempi di situazioni del genere sono molti ed estremamente diffusi in diverse aree del nostro Paese.

I rischi

• Rischio del mercato locale
• Rischio liquidità
• Rischio conduttori
• Rischio concentrazione
• Rischio cantiere
• Rischi derivanti da modificazioni nelle normative tecniche e delle norme urbanistico-edilizie alla scala urbana-regionale
• Come affrontare il vacancy risk.

di Oliviero Tronconi