La gestione degli immobili attraverso la tecnologia e la rete
La tecnologia ha un impatto sempre più forte sulla gestione degli immobili, spiega Chiara Tagliaro, del Dipartimento Abc del Politecnico di Milano. Ed è impossibile per chi gestisce un condominio non utilizzare il digitale.
La società vive un momento di profonda trasformazione. E anche il mercato immobiliare risente della nascita di nuove esigenze, commistioni di funzioni e utilizzatori probabilmente sconosciuta fino al giorno d’oggi.
«È cambiato il modo di lavorare e di utilizzare la casa: questo avrà delle ripercussioni anche a medio e lungo termine. La vita privata e la vita lavorativa si intersecano sempre di più, così come l’ambiente privato e l’ambiente pubblico. L’ufficio comincia parzialmente a cambiare la sua funzione, diventando un ambiente sempre più domestico. L’abitazione fa altrettanto, includendo anche spazi dove svolgere attività professionali. Questa commistione avviene anche in altri ambienti pubblici, come centri commerciali, negozi, stazioni ferroviarie: implica la necessità di gestire gli spazi in maniera molto diversa rispetto al passato, rendendo molto più complesso il panorama immobiliare», ha spiegato Chiara Tagliaro, del Dipartimento Abc del Politecnico di Milano al convegno sul futuro immobiliare organizzato dall’Anaci a Bergamo.
«Si sta imponendo una logica di flessibilità sempre maggiore degli spazi residenziali, non soltanto a livello dei singoli appartamenti, ma anche su scala condominiale, con l’introduzione di spazi multifunzionali che possono essere sfruttati per ospitare dei momenti di lavoro o riunioni, ma che potrebbero essere affittati anche all’esterno».
La professoressa Chiara Tagliaro del del Dipartimento Abc del politecnico di Milano
Edifici ibridi
Secondo un sondaggio contenuto nel report Residential Experience Index 2022 del Gensler Research Institute, il 40% delle 13 mila persone intervistate, residenti in città come New York, San Francisco, Atlanta, Londra e Singapore, ha dichiarato di voler cambiare abitazione entro il 2025.
Alla base di questa scelta nella maggior parte dei casi c’era una mancata corrispondenza tra le esigenze dell’utilizzatore finale e lo spazio abitato.
«Il ricambio nell’occupazione e acquisto degli immobili sta dunque diventando sempre più frequente, ed è necessario adottare soluzioni in grado di incontrare i bisogni di una domanda sempre più diversificata. Oggi le persone chiedono maggiore supporto per i bambini, spazi più accessibili e più inclusivi, spazi collaborativi e di comunità. Questo rappresenta una sfida non soltanto per i designer, gli architetti e gli sviluppatori che devono progettare e vendere soluzioni immobiliari, ma anche per i gestori e gli amministratori che si troveranno a gestire una complessità diversa rispetto a quella attuale».
Oltre alla generazione dei Millennials (nati tra gli anni Ottanta e Novanta), che cerca maggiore vicinanza tra casa e lavoro, servizi in sharing, è attenta ai temi della sostenibilità e della mobilità sostenibile ed è sempre connessa, gli abitanti del futuro comprendono anche la cosiddetta Gen Z (nati tra metà anni Novanta e il 2010), sicuramente più propensa a condividere le risorse e ad ambire a feedback anche in ambito residenziale.
Nuove esigenze del mondo residenziale
Che cosa succederà al mondo residenziale del futuro se dovesse accogliere le esigenze di questi utenti?
«Probabilmente si andrà verso l’implementazione di aree di lavoro comuni o aree condivise all’interno degli edifici residenziali, spazi flessibili al piede dell’edificio, ma anche a livelli intermedi e addirittura in copertura, che possono essere fruiti da tutti con differenti policy. E anche all’installazione di una rete wi-fi ad alta velocità nell’edificio e l’adozione di tecnologie smart per gestire questi spazi», ha previsto la relatrice. Come ha riportato anche l’Osservatorio Made Expo: «Queste nuove tipologie di edifici dall’anima ibrida mettono al centro dell’attività progettuale i bisogni e il benessere della comunità e sono pensate per gruppi di persone socialmente consapevoli che condividono pratiche e valori comuni quali la volontà di perseguire una qualità della vita basata sui concetti di eco-compatibilità e cooperazione».
Non è sicuramente una moda, ma è una tendenza in atto che determinerà nuovi modelli e nuovi valori per il futuro delle città.
Tra i modelli oggi disponibili che intercettano questo tipo di edifici dall’anima ibrida ci sono il co-working (spazio lavorativo comune con altre persone i cui impieghi sono indipendenti), il co-housing (abitazioni private con spazi comuni e servizi condivisi) e il co-living (unità residenziali dotate sia di spazi di lavoro in comune, sia di servizi condivisi).
Dalla smart home alla smart city
Per mettere insieme diverse funzioni e abilitare l’ibridazione è necessaria una sempre maggiore integrazione degli strumenti di domotica, alla base della digitalizzazione dell’edificio.
«Se la domotica riguarda la scala della singola abitazione, la building automation permette di arrivare alla scala del condominio, mentre il digital twin si pone a livello del portafoglio immobiliare e della città. La domotica permette di controllare, la building automation di programmare, il digital twin di prevedere. Si passa quindi dalla smart home allo smart building alla cosiddetta smart city».
Si arriva così al concetto di proptech, parola che deriva dalla crasi dei termini inglesi property e technology.
Il proptech fa riferimento a tutte le applicazioni digitali che permettono di innovare i tradizionali servizi e prodotti legati al mondo immobiliare», ha spiegato Tagliaro, che ha fondato nel 2018, insieme ad Andrea Ciaramella e Stefano Bellintani, l’Ipn, Italian PropTech Network.
L’Ipn è un hub spontaneo orientato allo studio del fenomeno proptech, nato all’interno del Laboratorio Rec, Real Estate Centre del Dipartimento Abc del Politecnico di Milano con l’obiettivo di aggregare proptech italiane e/o operanti in Italia, associazioni di impresa e altre aziende oppure organizzazioni del settore real estate che promuovono la digitalizzazione nell’immobiliare.
Il principale strumento di cui si serve Ipn è l’Italian PropTech Monitor (Ipm), che mira a valutare il livello di digitalizzazione del settore real estate in Italia, tracciare l’evoluzione del fenomeno proptech in Italia e comparare il fenomeno italiano con le esperienze internazionali.
Impatto tecnologico
«Siamo partiti nel 2018 contando 43 realtà proptech in Italia per arrivare, con una crescita praticamente lineare, al 2022 con 273 realtà che intercettano diversi campi di attività che hanno a che fare con tutta la filiera immobiliare, dal real estate fintech allo smart real estate, dal contech alla sharing economy fino al campo dei servizi professionali», ha illustrato Tagliaro «L’operatività delle proptech si estende effettivamente su tutto il ciclo di vita dell’edificio, a partire dalla valutazione finanziaria iniziale e lo studio di fattibilità fino alle fasi di pianificazione e costruzione, concentrandosi nelle fasi di property e asset management. Tra le tecnologie maggiormente utilizzate da queste aziende ci sono sistemi di big data analytics, data science, Iot, smartphone app, intelligenza artificiale e machine learning. Le altre tecnologie riguardano l’ambito della sensoristica, la conservazione dei dati in cloud e l’utilizzo del cloud anche per l’elaborazione di dati, la blockchain e il digital twin».
Alcuni esempi di Proptech
Nuvap ha sviluppato una piattaforma per il monitoraggio della qualità dell’ambiente indoor, che consente di valutare dinamicamente e continuamente la salubrità degli ambienti. La piattaforma raccoglie i dati dai sensori installati e produce report e una dashboard visualizzabile anche da app.
Ekore è una piattaforma cloud che, basandosi sul concetto di digital twin, centralizza e collega le informazioni provenienti da più fonti (sensori IoT, consumi energetici, BMS, modelli BIM, piante 2D, documenti) per ottimizzare la gestione degli edifici (consumi e gestione delle manutenzioni Facility ed Energy Management).
Homepal è un’agenzia immobiliare digitale, per comprare, vendere e affittare casa. Il cliente si impegna a gestire da solo una serie di attività (pubblicare l’annuncio, gestire le visite), mentre l’agenzia aiuta nella fase di negoziazione e di contrattualistica, e con una serie di servizi accessori. I proprietari degli immobili accedono a una piattaforma personale per controllare in tempo reale l’andamento delle trattative, gli appuntamenti fissati e svolti dall’agente, la visibilità ottenuta dagli annunci online e tutte le statistiche.
Homeero è una piattaforma per la ricerca e l’attivazione di un artigiano/manutentore per la risoluzione dei guasti. Homeero Building è la piattaforma per la gestione della manutenzione dedicata al condominio, retail, franchising e uffici. I guasti sono segnalati da commessi, condomini, amministratori tramite la piattaforma. Al momento è attivo solo a Torino.
Spotahome è una piattaforma di prenotazione per affitti
superiori ai 30 giorni, che si pone da garante e intermediario tra affittuario e proprietario. La piattaforma elimina la necessità di visitare le proprietà, mettendo a disposizione tour virtuali e descrizioni dettagliate della casa e del quartiere.
Laserwall è una bacheca digitale che si installa negli androni dei palazzi. Mostra promozioni, eventi e informazioni utili del quartiere e del condominio, mettendo gli utenti in contatto tra di loro e favorendo la creazione di una community di quartiere.
Greenovation è un portale che permette ai singoli utenti, compilando un form, di ottenere automaticamente un progetto di riqualificazione energetica-economica dell’immobile e soluzioni per ridurre i costi energetici e di gestione dell’abitazione.
HomeFlix, nata all’interno di Zurich Connect, offre delle polizze assicurative per l’abitazione e una piattaforma per l’attivazione di servizi domestici (ad es. lavanderia a domicilio, scadenziario pagamento tasse, babysitting e home delivery).
RoomMate propone a proprietari e gestori di immobili un software di Property Management (Estelle) per la gestione di medio-lungo periodo. Gestisce: scadenzari, attività di manutenzione, documentazione amministrativa, pagamenti, comunicazioni, reportistica.
Riusiamo l’Italia è una piattaforma di business design che favorisce il matching tra spazi abbandonati riutilizzabili (anche in forma temporanea) nel brevissimo periodo e persone interessate ad una azione di riuso con finalità culturali/sociali.
