La crescita del mercato immobiliare in Italia

Anche in Italia è attiva la più riconosciuta associazione di professionisti della consulenza nata in Uk, la Royal Institution of Chartered Surveyors.

L’industria immobiliare italiana ha fatto registrare negli ultimi anni una notevole crescita, essenzialmente determinata dalle nuove logiche gestionali che caratterizzano gli asset immobiliari, dall’ormai avviato processo di finanziarizzazione e dalla presenza di operatori espressione di mercati consolidati (in particolare Regno Unito, Usa, Germania).

A questo fenomeno si aggiungono il continuo consolidamento verso un mercato unico e la crescente integrazione tra i mercati immobiliari e quelli globali di capitale.

Nonostante questo, gli elementi in grado di rappresentare un mercato aperto e dinamico non si sono ancora compiutamente realizzati: la disponibilità di dati attendibili e affidabili, la trasparenza e la circolazione di informazioni che possano supportare l’attività professionale a diversi livelli, un codice informativo comune a domanda e offerta, sono ancora aspetti che non sempre trovano adeguate risposte. Ma la definizione di qualunque strategia richiede un adeguato livello di conoscenza.

Standard consolidati

È opportuno considerare che l’internazionalizzazione dei mercati di fatto obbliga ad allineare le proprie prassi a standard riconosciuti, pena l’esclusione o l’assunzione di un ruolo marginale. Questo accade in qualunque settore dell’economia, in particolare in quelli economici giovani e nei Paesi che registrano rilevanti trend di crescita.

Se consideriamo le informazioni disponibili in merito al comparto immobiliare italiano, dobbiamo riconoscere che queste sono ancora frammentate, difficilmente leggibili e senza precisi interlocutori di riferimento. Questa è una delle più significative differenze tra il mercato azionario e quello immobiliare: il primo è obbligato all’informazione pubblica, il secondo è caratterizzato in buona parte da informazioni private (canoni di affitto, disponibilità delle aree edificabili, prezzi di vendita), sulle quali sono basate le decisioni di investimento.

Dati storici

In Italia sono disponibili dati storici relativi al numero di compravendite, all’andamento dei canoni, al mercato in generale, che comunque non superano i 10-15 anni di storia, ricavati da ricerche a opera di soggetti privati.

Ancora più recenti sono le disponibilità di dati da fonti istituzionali. A questo è necessario aggiungere che le informazioni si riferiscono in prevalenza alle principali transazioni e, quindi, a tipologie consolidate (residenziale e terziario).

Inoltre, la crescita dei valori immobiliari ha caratterizzato in maniera significativa i poli più importanti, Milano e Roma, che rappresentano anche i centri con la maggiore disponibilità di informazioni. Lo stesso non si può dire dei centri minori o di quelli che i ricercatori definiscono aree intermedie, per i quali le informazioni sono più limitate anche se, in prospettiva, rappresentano aree di mercato di sicuro interesse.

Il ruolo della finanza

L’avvicinamento della finanza al settore immobiliare ne ha determinato una positiva trasformazione: gli investitori professionali (su tutti i fondi di investimento immobiliare) sono obbligati a dare evidenza pubblica ai prezzi di acquisto e vendita, ai canoni di locazione, a comunicare il nome dei conduttori, a rendere noti i valori stimati periodicamente dagli esperti indipendenti. In sostanza, a rendere noti dati e informazioni relativi ai beni scambiati sul mercato.

Questo processo, che in Italia è ancora agli inizi, è quello che più significativamente può trasformare l’intero comparto in un settore maturo e in grado di offrire adeguate garanzie, in primo luogo, al mondo degli investitori e, come conseguenza diretta, al mondo dei consumatori.

Per rappresentare la capacità del mercato di fornire informazioni adeguate è possibile riportare le esperienze di altri paesi che rappresentano storie e situazioni differenti da quella italiana.

Negli Stati Uniti tutte le informazioni relative alle proprietà immobiliari, alla loro disponibilità, ai valori di mercato, possono essere raccolti direttamente attraverso internet, grazie a diversi siti web dedicati (Cosar, Loopnet, EgPropertylink, Torto Weaton, Reis, Society of industrial and office Realtors). In Svezia sono accessibili via internet le informazioni sul mercato, sulle concessioni, sulla proprietà dei terreni (Fastighetska lender, Stoccolma).

Libera concorrenza

In generale, in qualunque mercato, gli elementi che possono portare a un miglioramento complessivo sono l’incremento della libera concorrenza, una crescita della trasparenza delle informazioni e del livello di competenza degli operatori, la diffusione delle migliori prassi professionali.

Nei Paesi con un numero inferiore di vincoli e regolamentazioni opera un numero superiore di professionisti, si registra una più forte spinta all’innovazione e i servizi sono di maggior qualità.

Le tradizionali professioni liberali (avvocati, notai, ingegneri, architetti, commercialisti e farmacisti) sono messe all’indice nel rapporto della Commissione europea sui servizi professionali: scarsa concorrenza, modesta spinta all’innovazione, scadente qualità delle prestazioni e costi elevati per i consumatori.

Gli elementi considerati ostativi alla libera concorrenza sono la tariffa minima, la limitazione all’accesso alla professione, la difesa territoriale di posizioni di monopolio.

Volume d’affari

Il settore dei servizi professionali muove in Europa un volume di affari che supera i mille miliardi di euro ed è in costante crescita. Si calcola che il 6% dei costi dei prodotti di esportazione siano riconducibili a prestazioni professionali.

Alcuni Paesi europei (in particolare Olanda, Finlandia, Irlanda, Inghilterra, Svezia, Danimarca) hanno eliminato o limitato le norme limitative della concorrenza. Nel settore delle costruzioni e immobiliare sono molte le professioni regolamentate: ingegneri e architetti, geometri, periti (edili e industriali), geologi.

In altri Paesi le professioni liberali non sono regolamentate attraverso Ordini, ma sono libere associazioni, cui possono accedere i professionisti che rispondono a determinati requisiti.

Non esistono tariffari minimi, è consentita la pubblicità ed è il mercato che stabilisce il valore di ogni singolo professionista, così come accade nell’acquisto di altri prodotti o servizi.

A questo proposito appare significativa l’esperienza del Regno Unito, in particolare dell’evoluzione delle figure che operano nel settore delle costruzioni.

A partire dai primi anni Ottanta, il progressivo avvicinamento della finanza al mondo delle costruzioni ha trasformato il tradizionale rapporto personale tra professionista e committente e il contributo dei professionisti tecnici è diventato una fornitura di servizi.

A questo fenomeno si aggiunge il significativo cambiamento che interessa il Royal Institute of British Architect (Riba): nello stesso periodo, in seguito alla modifica delle tariffe obbligatorie consigliate, è stato consentito lo svolgimento della professione in forma societaria in qualità di proprietari, direttori, soci, dirigenti, controllori, dipendenti o consulenti.

Ma la vera innovazione è che il Riba autorizza l’esercizio della promozione immobiliare nelle imprese appaltatrici, subappaltatrici e di fornitura, purché l’architetto dimostri che questi impegni non ostano al rispetto della deontologia professionale.

Questo determina uno spostamento delle competenze e richiede una maggiore cultura organizzativa da parte dei ruoli tecnici, impegnati a governare non più solo gli aspetti tecnici, ma anche quelli economico-finanziari, organizzativi e gestionali dell’intero processo costruttivo.

Il surveyor

Nel mondo anglosassone la figura che più di altre incarna queste caratteristiche è quella del surveyor. Si tratta di una figura tradizionalmente nata per affiancare l’architetto fin dalla prima fase del progetto, con l’obiettivo di definirne tutti gli aspetti economici; l’evoluzione di questo ruolo, tecnico ed economico insieme, ha portato i surveyor a essere professionisti in grado di programmare, gestire e coordinare operazioni immobiliari complesse.

La più riconosciuta associazione di professionisti immobiliari è la Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): nata nel Regno Unito nel 1868, raggruppa professionisti che operano, in particolare, nel settore della trasformazione e valorizzazione del territorio, nella gestione immobiliare e patrimoniale, nella valutazione immobiliare, nelle costruzioni, nelle tecnologie legate all’ambiente.

La Rics conta circa 140 mila membri in oltre 120 Paesi e 400 corsi di laurea e post-laurea accreditati in tutto il mondo. L’associazione opera a stretto contatto con le università, promuovendo una importante sinergia tra attività formativa e gli sbocchi e opportunità professionali.

Tra gli obiettivi e le funzioni più importanti dell’associazione vi sono:

1. la verifica del rispetto degli standard minimi di istruzione e formazione degli iscritti
2. la creazione e la verifica del rispetto di precise regole di condotta
3. l’attività di ricerca costante per aumentare il livello di conoscenza e migliorare gli standard della professione
4. il supporto a enti governativi e istituzioni per consulenze e pareri super partes.

Un chartered surveyor (il termine chartered deriva dall’atto, il royal charter, con il quale la Corona dà mandato all’associazione di regolamentare e governare l’accesso alla professione) è un professionista i cui requisiti formativi minimi sono aver svolto un corso universitario accreditato (Bsc) almeno triennale in ingegneria, architettura, economia o un Master post laurea (Msc), aver sostenuto un tirocinio strutturato di almeno 24 mesi, aver superato il colloquio (Apc, Assessment of professional competence).

Il titolo di studio è una condizione non sufficiente per accedere all’associazione, anche per professionisti che hanno una esperienza più matura. È necessario infatti sostenere l’Apc nel quale dimostrare, attraverso casi specifici, l’attività svolta, e dunque il proprio livello di competenza.

Specializzazione

I professionisti possono accedere alla Rics afferendo professionalmente a una delle 16 faculties: Antichità e belle arti, Costruzioni, Immobili e proprietà commerciali, Arbitrato e contenzioso, Ambiente, Facility management, Geomatica, Consulenza gestionale, Cave, miniere e smaltimento rifiuti, Pianificazione e sviluppo, impianti e macchinari, Project management, Immobili e proprietà residenziali, Gestione terreni e proprietà rurali, Valutazione. Successivamente all’iscrizione è possibile scegliere tre faculties, nell’ambito delle quali svolgere la propria attività. Questo presuppone che ogni professionista abbia un ambito di competenza circoscritto e limitato.

Codice deontologico

In un mercato evoluto il rispetto di un preciso codice deontologico da parte dei professionisti e la diffusione di prassi condivise e riconosciute come standard rappresenta una garanzia.

I membri Rics sono tenuti al rispetto di un preciso codice di condotta nello svolgimento della propria attività, di precisi punti che regolamentano il conflitto di interesse, alla stipula di una assicurazione di indennità professionale. Per quanto riguarda il codice di condotta relativo all’attività professionale, i punti più significativi sono rappresentati da:

• il rispetto di regole relative alla pubblicizzazione della propria attività e all’utilizzo del logo Rics
• la rappresentazione trasparente del criterio con il quale è determinato il compenso per l’attività svolta
• il rispetto della privacy e della riservatezza
• offrire al cliente precise indicazioni in merito alle diverse possibilità di effettuare reclami o contestazioni direttamente alla Rics.

Particolare rilevanza è attribuita alla gestione dei conflitti di interesse e al ruolo di indipendenza e imparzialità che è una delle più importanti caratteristiche dell’appartenenza alla Rics. I conflitti possono essere generati da:

• contrasto tra l’interesse del professionista e quello del cliente
• contrasti tra gli interessi di clienti diversi
• interessi personali del professionista nell’ambito di specifiche attività
• altre funzioni o incarichi del professionista (per esempio, funzioni pubbliche)

Questi casi devono essere governati soprattutto nel caso in cui un membro Rics operi non come libero professionista, ma nell’ambito di una società. In questo caso, infatti, è più probabile che la stessa società si trovi a gestire interessi di clienti diversi che in qualche caso potrebbero essere in contrasto.

Ma è l’attività valutativa l’ambito che ha portato i membri Rics a essere riconosciuti come i più autorevoli professionisti a livello internazionale. Questa è l’attività che più di altre richiede al professionista l’assunzione di un ruolo imparziale e indipendente, il rispetto di regole precise, chiarezza e trasparenza nei confronti del committente.

Rics ha risposto a questi requisiti con la redazione di un manuale specificamente dedicato all’attività valutativa, l’Appraisal and Valuation Manual, con l’obiettivo di stabilire per tutti i membri un unico standard di riferimento per quanto riguarda la terminologia utilizzata, i criteri di stima, i criteri per la determinazione delle consistenze, le modalità con le quali predisporre il documento di stima.

Il manuale

Questi elementi rappresentano la garanzia per il committente: in qualunque parte del mondo un chartered surveyor farà una valutazione rispettando i medesimi criteri.

L’Appraisal and Valuation Manual, noto come Red Book, è stato pubblicato la prima volta nel 1980 ed aggiornato negli anni successivi dal Rics Valuation Faculty Board; l’ultima edizione, la quinta, è del 2017.

Il Red Book è articolato in due principali sezioni: la prima si riferisce ai Practice Statements, ovvero alle procedure e alle modalità con le quali deve essere svolta una stima. I chartered surveyors sono vincolati al rispetto di queste procedure in tutto il mondo.

La seconda sezione comprende le Guidance Notes, ovvero note esplicative per la pratica professionale: non rappresentano un vincolo, ma le buone prassi per lo svolgimento dell’attività professionale.

All’interno della Rics il Professional Regulation Department svolge un’attività di verifica e monitoraggio in merito al corretto svolgimento delle valutazioni da parte dei membri: l’obiettivo è la verifica del rispetto delle indicazioni del Red Book, in particolare nei casi in cui l’incarico venga affidato al valutatore come terza parte.

I casi più ricorrenti sono rappresentati dalle valutazioni svolte per:

• compagnie assicuratrici
• fondi pensione
• fusioni aziendali e joint venture
• bilanci aziendali
• costituzione di società e per quotazioni in Borsa
• obbligazioni riferite a società immobiliari regolamentate e non regolamentate dal Financial Services Act.

Questa attività di verifica svolta dall’associazione riguarda anche altri aspetti, come il rispetto del codice deontologico e l’aggiornamento professionale. È questa autoregolamentazione, non l’essere in possesso titolo di studio legalmente riconosciuto, la vera garanzia verso il mercato.

Questo quadro di riferimento è quello assunto da Rics Italia, il capitolo italiano della Royal Institution of Chartered Surveyors, costituitosi nel 2002.

L’obiettivo è quello di rappresentare per il mercato un riferimento importante, puntando sulla professionalità, il rispetto delle regole e di un preciso codice comportamentale, l’adozione di prassi condivise a livello internazionale, chiarezza e trasparenza nelle azioni.

Oggi Rics Italia conta su circa 650 membri iscritti, 370 studenti associati, due corsi accreditati: il Master di primo livello Real Estate Management del Dipartimento Abc, Politecnico di Milano.

Molti dei nuovi membri di Rics Italia sono giovani laureati che hanno conseguito il titolo di Master e che, dopo aver sostenuto l’assessment of professional competence, sono entrati a far parte dell’associazione. La vera garanzia per un mercato trasparente ed affidabile sono soprattutto loro.

di Oliviero Tronconi