La classifica dei big della gestione immobiliare

Anche quest’anno il Centro Studi Youtrade, nell’annuale analisi dei bilanci delle imprese italiane legate al mondo delle costruzioni, ha analizzato il segmento dei servizi di gestione immobiliare. Per il secondo anno dunque presentiamo su queste pagine i risultati dello studio coordinato da Federico Della Puppa per conto di Virginia Gambino Editore. I dati che pubblichiamo fanno riferimento alle imprese di servizi di gestione immobiliare legate a vari ambiti commerciali, da quelli più specifici legati alla gestione di asset proprietari ai grandi parchi retail, dalla gestione consortile di edifici commerciali a quella specializzata nella gestione condominiale privata. Le società inserite in questa classifica comprendono anche alcune società quotate in Borsa, dunque quelle più patrimonializzate, ma anche società iscritte ai registri delle Camere di Commercio con i codici Ateco relativi alla locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto) e all’amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

Le dimensioni

Questo punto di partenza serve per analizzare gli andamenti nei diversi segmenti dimensionali delle imprese, in modo da restituire un quadro generale ma quanto più esaustivo delle tendenze di mercato del settore immobiliare riferito alle imprese top 100 di questo settore, un campione di 100 imprese che complessivamente rappresentano oltre 2,1 miliardi di ricavi da prestazioni e servizi nel 2020, in calo del -8,7% dopo la crescita del 3,5% tra il 2018 e il 2019, e dunque in linea con la dinamica negativa del settore con un valore degli utili realizzati pari a 98 milioni di euro, pari al 4,6% del fatturato, un valore circa tre volte inferiore a quello del 2019, quando le imprese monitorate avevano prodotto utili per oltre 335 milioni di euro, pari al 14,4% del fatturato. Il 2020 dunque è stato un anno difficile per il settore, condizionato dalle ristrettezze economiche generali e dalla domanda in calo che ha di fatto rallentato vistosamente le dinamiche positive che nel 2019 avevano riguardato anche l’aumento dei canoni di locazione, che avevano avuto un aumento complessivo misurato intorno al 5% rispetto all’anno precedente. La crescita del mercato della locazione in una situazione di domanda in aumento e offerta limitata aveva prodotto dunque una dinamica positiva che, al contrario, il 2020 ha bloccato. Ecco dunque che la contrazione degli utili, molto significativa, va interpretata non solo come strategia di investimento in nuove iniziative immobiliari, come poteva essere nel 2019, ma come strategia di contenimento della riduzione dei ricavi, per garantire il proseguimento delle attività aziendali senza soluzione di continuità.

In mezzo

Se si segmentano i dati per classi dimensionali di fatturato delle società emergono alcuni elementi piuttosto significativi, a partire dal fatto che si potrebbe affermare che in medio stat virtus o, perlomeno, che le imprese collocate nelle fasce medie di fatturato sono quelle che hanno resistito meglio alle dinamiche negative del mercato. Infatti, le società di minore dimensione hanno sofferto di più la crisi, con una dinamica negativa pari a -12,2%, inferire a quelle delle imprese con fatturato tra 50 e 100 milioni di euro, che presentano una flessione dei ricavi del 14,5%. Le imprese di maggiore dimensione, oltre i 100 milioni di euro, hanno presentato nel 2020 una flessione dei ricavi di -8,4%, mentre quelle nel mezzo, ovvero le tre classi comprese tra 5 e 50 milioni hanno mostrato rispettivamente cali di -5,3%, -5,1% e -3,9%. Estrema variabilità tra le classi, dunque, ma anche tra le singole società, con 39 imprese della top 100 in crescita di fatturato, con una media di crescita di +29,2%, contro 61 imprese in calo con una flessione media del 19,1%, e con i tre leader di mercato (Grandi Stazioni Rail, Romeo Gestioni, Igd Siiq) che perdono circa 36 milioni di euro di giro d’affari, registrando un fatturato complessivo di 390 milioni di euro, pari a poco meno di un quinto dell’intero campione. Tra le imprese in crescita alcune presentano dinamiche molto sostenute, legate evidentemente ad azioni di mercato legate a investimenti immobiliari e ad acquisizione di portafogli clienti. Dunque, la crisi del 2020 c’è stata, ma non per tutti, in termini di fatturati, ma se si guarda agli utili sono ben 70 le società della top 100 immobiliare che hanno utili positivi, e in questo senso va segnalato che tra le grandi società sia Grandi Stazioni Rail che Romeo Gestioni presentano utili positivi, così come Generali Real Estate, Reale Immobili, Bipielle Real Estate, Azienda Casa Emilia-Romagna Della Provincia Di Bologna e Ape & Partners, per restare nella top ten. Queste aziende complessivamente hanno realizzato utili per 106 milioni di euro, pari al 17,0% del loro fatturato complessivo.

I cruscotti

Gli indicatori relativi alle analisi dei bilanci sono ovviamente allineati su questo scenario congiunturale di peggioramento delle performance. Dal punto di vista degli indicatori economici e finanziari delle imprese della top 100 presentiamo due cruscottti informativi. Nel primo cruscotto, legato agli indicatori economici, emerge non solo la dinamica complessiva negativa per quanto riguarda fatturati, valore della produzione e valore aggiunto, ma anche in termini di margine operativo lordo e soprattutto di utile netto, in calo di oltre il 70% rispetto al 2019. La riduzione del margine operativo lordo attesta questo indicatore al 32,8% del fatturato complessivo del campione, con gli utili, come abbiamo già visto, che passano dal 14,4% al 4,6% tra il 2019 e il 2020. Sul fronte finanziario i dati inseriti nel cruscotto informativo evidenziano alcuni elementi tipici della criticità del settore della gestione immobiliare di fronte alle dinamiche negative di mercato, con un ritorno sul capitale proprio investito positivo, ma a livelli molto contenuti, pari allo 0,4%, con un Roa, un indice di bilancio che misura la redditività complessiva di un’azienda, che vale l’1,3%: un valore positivo, ma decisamente molto contenuto. Migliore è il Ros, il ritorno sulle vendite, che mostra un valore pari all.11,4%, dunque molto positivo e che riflette una condizione tipicamente commerciale del settore immobiliare.

Liquidità

Altri elementi interessanti da punto di vista finanziario sono il rapporto tra flussi di cassa e fatturato, pari al 23,5% del fatturato, e un altro nuovo indicatore introdotto dal Centro Studi YouTrade quest’anno, il Roa- Rod. Questo indicatore dimostra se l’azienda è in condizione di finanziarsi a debito in modo vantaggioso ed è dato dalla differenza tra il Roa (Return on asset) e il Rod (Return on debt) e quando è positivo significa che il denaro (a debito) investito in azienda rende più di quanto richiesto dal capitale a debito (Return on debt). In questo caso l’indicatore è negativo, pari a -1,5%. In miglioramento, invece, l’indice di indipendenza finanziaria, che evidenzia una buona capacità del settore di autofinanziarsi, con l’indice di liquidità immediata, il cosiddetto acid test, che è pari a 1,4, dunque superiore a 1,2 e pertanto segno di una solidità patrimoniale e gestionale che non possono che essere interpretate come leve positive per lo sviluppo futuro del settore.

L’analisi dei bilanci della top 100 del settore della gestione immobiliare mette in evidenza come, al di là dei singoli elementi relativi agli andamenti delle singole imprese, vi sia una diretta corrispondenza tra andamento negativo dell’economia e del mercato e andamento negativo del settore. La congiuntura negativa del 2020, annus horribilis per l’edilizia e per la nostra economia a causa delle questioni pandemiche, ha dunque impattato fortemente sui ricavi delle aziende del settore, ma non ha inciso in modo eccessivamente negativo sugli aspetti finanziari, patrimoniali e di liquidità, segno che alla ripresa economica del 2021 certamente vi sarà una ripresa anche di questi elementi che potranno, positivamente, consolidare il settore, con migliori le performance anche dal punto di vista economico.

A cura del Centro Studi YouTrade