Interventi green

Domotica, automazione

La domotica o automazione è l’applicazione di un complesso di tecnologie basate sull’ingegneria informatica ed elettronica, mirate a migliorare la qualità della vita nei luoghi abitati. Grazie all’uso di soluzioni sempre più automatizzate e di controllo, consente di migliorare la flessibilità di gestione, la sicurezza, il benessere, il risparmio energetico ottimizzando al massimo un condominio.

Gli scopi ultimi di un sistema domotico sono la gestione e il controllo totale dei servizi e la capacità di realizzare nuove operazioni complesse, possibili solo nel caso in cui diversi apparati semplici siano connessi in un sistema integrato, quindi controllati in modo intelligente.

Un condominio domotico, viene definito per tale motivo intelligente in quanto:

• semplifica e agevola lo svolgimento delle attività quotidiane attraverso il comando di impianti e di dispositivi dando la possibilità di automatizzarne alcune funzioni;

• è in grado di modificare la configurazione dei suoi apparati in funzione di variabili interne ed esterne;

• è in grado di gestire in maniera coordinata le funzioni svolte tradizionalmente da singoli dispositivi (come interruttori, cronotermostati, videocitofoni e sistemi d’allarme);

• permette la gestione integrata e computerizzata degli apparati tecnologici (climatizzatore, gas ed energia, impianti di sicurezza, ecc.).

Caratteristiche di un impianto domotico

Flessibilità funzionale e temporale

• L’impianto domotico viene configurato in relazione al variare delle necessità dell’utenza, in quanto la connessione tra i singoli dispositivi di comando e i punti di esecuzione non è fisica, ma determinata da un collegamento logico.

Integrazione tra impianti

• I diversi impianti presenti vengono ricompresi all’interno di un unico sistema collaborante, con maggiore efficacia e ottimizzazione delle risorse.

Integrazione di diverse funzioni

• I singoli dispositivi svolgono molteplici funzioni in base alla loro programmazione.

Unica interfaccia utente

• in grado di controllare i diversi dispositivi da un’unica postazione.

Semplicità di utilizzo

• attraverso diverse interfacce e mediante dispositivi in remoto.

Risparmio energetico

• mediante un’ottimizzazione dei consumi.

Confort

• grazie alla possibilità di programmare il sistema attraverso diversi scenari corrispondenti alle reali esigenze e abitudini.

Principali aree applicative della domotica

L’impianto domotico può avere diversi livelli di complessità a seconda del numero e della tipologia dei dispositivi da controllare (punti luce, tapparelle e/o persiane, portoni, impianti audio-video impianti di climatizzazione e/o di riscaldamento, sistema di videocitofonia e videosorveglianza, sistema antintrusione, sistema di irrigazione, ricircolo acqua e riscaldamento della piscina, tende da sole, cancello e box). Le principali aree di riferimento di applicazione sono:

1. Sicurezza

• videocontrollo ambiente locale e a distanza;
• gestione accessi;
• protezione antincendio, antiallagamento, rilevatori perdita gas/acqua;
• protezione antifurto, antintrusione.

2. Gestione degli apparecchi domestici

• lavatrice e asciugatrice;
• lavastoviglie;
• frigoriferi e congelatori;
• cucine e forni;
• apparecchi idrosanitari.

3. Gestioni dell’ambiente abitato

• gestione intelligente del sistema di illuminazione (luci scenari);
• gestione energia (controllo potenza utilizzata, distacco utente);
• termoregolazione (temperatura profili);
• automazione aperture e schermature (tapparelle, persiane, ecc.).

4. Comunicazione

• informazioni e svago con sistemi audio e video (televisori, radio, ecc.);
• citofono o videocitofono;
• comunicazioni interne (telefoniche o citofoniche);
• trasmissione dati per controllo remoto;
• accesso internet a banda larga.

A livello di gestione unitaria di un condominio e delle sue parti comuni alcuni dei principali campi applicativi della domotica sono:

• il controllo accessi;
• la gestione illuminazione condominiale;
• la gestione impianto riscaldamento centralizzato;
• gli allarmi tecnologici;
• l’antintrusione ingressi condominiali;
• l’impianto TVCC condominiale visibile direttamente da impianto TV.
• la gestione elettronica dell’impianto ascensore (controllo autorizzazione funzionamento);
• l’irrigazione automatica aree verdi.

Vantaggio di un condominio domotico

• facilità di gestione;
• integrazione tra impianti;
• gestione a distanza;
• flessibilità;
• risparmio energetico;
• maggiore confort;
• semplicità di sistema;
• riduzione dei costi di gestione.

Alcuni esempi di dispositivi domotici realizzabili nelle parti comuni di un condominio sono:

• la gestione automatica delle illuminazioni mediante dispositivi di accensione automatica al passaggio di persone, spegnimento automatico, ecc.
• la segnalazione guasti automatizzata ed in tempo reale (ascensore, alimentatore e pompe sommerse, perdite acqua o gas);
• i sistemi intelligenti di accesso ai box auto;
• la chiusura automatica delle finestre in caso di poggia;
• il controllo e la programmazione di impianti esterni di irrigazione;
• il controllo e la programmazione di impianti comuni di riscaldamento, condizionamento, apertura e chiusura serramenti;
• la programmazione di avvisi periodici di manutenzione in base a specifici parametri con avviso multiplo all’amministratore di condominio, al tecnico incaricato delle manutenzioni, ai condomini interessati all’evento.

Incentivi e agevolazioni fiscali

Ecobonus

Gli interventi di domotica sono agevolati mediante ecobonus con una detrazione pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

La spesa massima detraibile è pari a 15.000 euro per unità immobiliare.

Bonus Barriere Architettoniche

Alcuni interventi di domotica possono rientrare nell’agevolazione volta all’eliminazione di barriere architettoniche con aliquota al 75%. La normativa prevede infatti che tra le spese agevolate rientrano gli strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di handicap grave. La detrazione al 75% rimane attiva fino al 31 dicembre 2025. La spesa massima detraibile è pari a:

• 40.000 euro da moltiplicare per le unità immobiliari per edifici composti da due a 8 unità;
• 30.000 euro da moltiplicare per le unità immobiliari per edifici composti da più di 8 unità.

Impianto fotovoltaico

Gli impianti fotovoltaici producono energia elettrica a costo zero grazie all’energia solare, sfruttando le proprietà di materiali sensibili alla luce solare (ad esempio il silicio, un elemento molto usato in tutti i dispositivi elettronici) consentendo un abbattimento consistente dei costi relativi alle bollette elettriche. La questione dell’installazione degli impianti fotovoltaici condominiali si è regolata per la prima volta in maniera chiara con l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge 220 del 2012). Tale legge prevede nuovi articoli specifici per l’installazione di fonti rinnovabili negli edifici condominiali che ne regolano e ne semplificano l’applicazione.

A partire da tale legge si possono individuare due diversi casi relativi all’installazione del fotovoltaico in condominio:

• installazione di un Impianto fotovoltaico comune (o condominiale) al servizio di tutto il condominio (es. luci scale, ascensori, impianto irrigazione. citofoni ecc.);
• installazione di un Impianto fotovoltaico, al servizio di un singolo condomino e del proprio appartamento installato o su spazi di proprietà o su spazi comuni secondo l’articolo 7.

Procedure

Impianto condominiale

Per l’installazione di un impianto fotovoltaico al servizio dell’intero condomino non è richiesto il consenso unanime ma una deliberazione assembleare adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta pervenuta la quale deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

I condomini dissenzienti in caso di impianto a servizio del condomino possono rifiutarsi di partecipare alle spese relative all’installazione, ai sensi dell’articolo 1121 del codice civile, ma non possono impedire l’istallazione. Essi non beneficiano degli effetti derivati dall’impianto e pagano la quota parte (in base ai mm.) dell’elettricità misurata dal contatore d’uscita.

Impianto ad uso personale

In caso di impianto ad uso personale è opportuno distingue tra impianti su spazi comuni e impianti su spazi di proprietà. Il condomino che intende installare l’impianto su spazi idonei di proprietà individuale per la fornitura di energia ad uso personale può procedere in autonomia senza chiedere alcun permesso all’assemblea condominiale, mediante semplice richiesta all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

Qualora invece si renda necessario l’utilizzo delle parti comuni l’inquilino deve elaborare una richiesta da presentare agli altri condomini che permetta l’installazione dell’impianto su parti comuni.

Qualora si riscontrino dissensi da parte degli altri condomini in merito alla posa in opera degli impianti, deve essere indetta un’assemblea condominiale la quale potrà prescrivere, con il raggiungimento dell’opportuna maggioranza (50% del valore dell’immobile) adeguate modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità e del decoro architettonico nonché subordinare l’esecuzione della prestazione da parte dell’interessato di idonea garanzia per danni eventuali. In ogni caso l’assemblea non può negare l’autorizzazione da parte di un condomino per installare sul tetto pannelli per la produzione di energia individuale.

L’assemblea condominiale ha inoltre il ruolo di decide sulla ripartizione dell’uso delle parti comuni interessate dalla posa dei pannelli solari in parti uguali rispettando i millesimi. L’installazione dell’impianto su parti comuni deve in ogni caso rispettare le norme che regolano l’uso di tali parti comuni, cioè in modo che tutti i condomini possono farne parimenti uso. L’installazione individuale su parti comuni è infatti vincolata alla possibilità futura anche da parte degli altri condomini di installare un impianto di medesime potenzialità.

Limiti di installazione

L’installazione sia che avvenga su parti comuni che di proprietà, sia che interessi il singolo condomino o l’intero condominio, deve avvenire nel rispetto del codice civile e delle regole urbanistiche edilizie in materia e non può quindi:

• modificare e compromettere il decoro architettonico: la prescrizione della salvaguardia del decoro deve valere per tutti gli impianti, e rappresenta un concetto soggettivo pertanto ad alto tasso di conflittualità in condominio;
• mettere a rischio o modificare la struttura architettonica;
• produrre danni paesaggistici al territorio.

Chi sostiene le spese

Le spese di installazione e di gestione nel caso di installazione ad uso personale sono tutte a carico del soggetto che vuole installare l’impianto.

Nei casi in cui l’impianto sia condominiale, le spese sono a carico dei condomini favorevoli all’installazione dell’impianto secondo le tabelle millesimali. I condomini in disaccordo sono quindi esenti dal pagamento delle spese dell’impianto fotovoltaico condominiale e non beneficiamo dei risparmi.

Detrazione fiscale

Bonus Ristrutturazione

L’installazione di impianti fotovoltaici rientra nelle detrazioni fiscali Irpef per interventi di ristrutturazione edilizie generiche. Per tale tipologia di intervento è possibile detrarre il 36% per l’anno 2025 e il 30% per l’anno 2026 e 2027.

Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027. La spesa massima detraibile è pari a 15.000 euro per unità immobiliare.

Per essere conformi ai requisiti di accesso all’agevolazione fiscale gli impianti fotovoltaici, devono essere installati al servizio dell’abitazione del condominio e devono essere realizzati per far fronte ai consumi domestici. Non devono in ogni caso superare i 20 Kw di potenza, limite oltre il quale un impianto diventa automaticamente considerato un impianto “commerciale”. Il limite massimo di spesa è pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Problematica: condominio come società di fatto

In un impianto condominiale superiore a 20Kw, qualora l’esubero di energia prodotta al fabbisogno condominiale sia “ceduta” al gestore dietro un corrispettivo, questi è considerato “reddito di impresa” e chi lo ha prodotto è assoggettato a tutte le procedure contabili e fiscali del caso.

Nello specifico, il Condominio che “vende” quell’energia svolge una “attività commerciale” e come tale, dovrà aprire la partita IVA, tenere la contabilità, dichiarare i redditi relativi e pagare le imposte e tasse conseguenti l’attività stessa. In conseguenza di tale situazione il Condominio, o meglio i condomini che hanno deliberato l’installazione di tale impianto, diventano i “soci” di una “società di fatto”, cioè del Condominio.

Azienda esterna

Anche un’azienda esterna può prendersi carico di realizzare e finanziare un impianto fotovoltaico in cambio della vendita diretta dell’energia ai condomini (a prezzo conveniente per entrambi). È il caso della SEU (Sistema Efficiente di Utenza) in cui il proprietario/titolare dell’impianto è un soggetto differente dall’utilizzatore finale per cui non sarà possibile vendere l’energia prodotta con un singolo impianto ai singoli appartamenti a solo per i consumi centralizzati del condominio.

Cappotto termico

Gli edifici condominiali che presentano condizioni strutturali inadeguata, scarsa coibentazione con la conseguente dispersione di calore possono intervenire mediante operazioni di rivestimento in grado di isolare le pareti. Tra i sistemi di isolamento più vantaggioso vi è sicuramente quello a “cappotto” il quale permette una migliore coibentazione delle unità immobiliari presenti in un edificio isolando rispetto all’esterno le pareti di una costruzione.
Il posizionamento dei materiali isolanti agendo sulle pareti esterne dell’edificio, consente un isolamento completo e non limitato al singolo appartamento come nel caso dei sistemi di isolamento interno.

Agendo sui muri perimetrali dell’edificio è evidente che a lavori ultimati le facciate presenteranno una diversa consistenza materiale e visiva data per l’appunto dall’esistenza dell’isolante medesimo. Per tale motivo, l’installazione del cappotto termico è annoverata tra gli interventi modificativi aventi natura innovativa anche e soprattutto per il fine che intende perseguire legato al miglioramento energetico dell’edificio. Delle innovazioni in condominio si occupa l’art. 1120 c.c. il quale cita che per innovazioni delle cose comuni s’intendono, […], le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Ripartizione spese

L’intervento mediante cappotto volto all’efficientamento energetico dell’edificio deve essere deliberato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza semplice degli intervenuti alla riunione aventi almeno 1/3 dei millesimi totali Per deliberare attraverso tale procedura agevolata deve essere redatta una diagnosi energetica. In mancanza di tale diagnosi sono necessari 500 millesimi. Tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa anche se l’intervento non ricade direttamente su una facciata confinante con il proprio appartamento. La spesa è calcolata in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.

Obblighi di legge

L’isolamento termico dell’involucro dei fabbricati è divenuto un obbligo sancito dal DM 26 giugno 2015 allegato 1 Decreto requisiti minimi per tutti gli interventi di manutenzione che interessano almeno il 10% della finitura superficiale (escluse pitturazioni) delle superfici esterne o verso zone non riscaldate dei fabbricati. A riguardo, va prestata attenzione poiché il mancato rispetto della norma non dà diritto alle detrazioni fiscali.

Divieti e limiti

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni secondo quanto riportato nella normativa vigente. Anche per la realizzazione del cappotto è applicabile il quarto ed ultimo comma dell’art. 1120 c.c. il quale cita che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Al fine di evitare di incombere in tale limite è bene che qualora l’assemblea decida di installare un cappotto termico, il condominio proceda preventivamente alla verifica dei requisiti tramite un tecnico incaricato il quale verificherà la fattibilità dell’opera. In ogni caso spetterà al condomino che andrà a contestare una simile deliberazione, fornire la prova che la stessa debba essere considerata vietata nei termini su esposti.

Incentivi e agevolazioni fiscali

Ecobonus

In condominio gli interventi volti all’efficientamento energetico e quindi anche la realizzazione del cappotto termico possono beneficiare dell’ecobonus con un’aliquota di detrazione pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027.

Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Le detrazioni sono calcolate su un ammontare delle spese fino a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Il rimborso avverrà in 10 anni.

Bonus Ristrutturazione

L’installazione del cappotto termico senza il raggiungimento di determinate prestazioni e se inserito in lavori più generali di ristrutturazione rientra nella detrazione fiscale del Bonus Ristrutturazione. La spesa massima ammissibile a detrazione è pario a 96.000 euro per unità immobiliare. L’aliquota di detrazione rimane la medesima dell’Ecobonus.

Colonnina ricarica elettrica

Gli spostamenti con mezzi elettrici stanno diventando una pratica sempre più diffusa ed incentivata. Nel 2021 sono state vendute in Italia 136.754 auto elettriche registrando una crescita rilevante rispetto all’anno precedente. I trend fanno ipotizzare che nel 2030 il numero di veicoli elettrici arriverà a 4 milioni. La diffusione di tali mezzi di trasporto implica la creazione di una rete di colonnine di ricarica da installare non soltanto negli spazi pubblici ma anche negli edifici privati.

Il decreto legislativo n. 257 del 2016 prevede la predisposizione e l’installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici in tutti gli immobili residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e in quelli non residenziali con una superficie superiore di 500 metri quadri.

Con il decreto legislativo n. 48 del 2020, (che mette in atto la Direttiva UE 2018/844), all’obbligo di inserire tecnologie per la ricarica dei veicoli elettrici vengono sottoposti non solo gli edifici di nuova costruzione, ma anche quelli interessati da ristrutturazione importante.

Nota: Gli edifici sottoposti a ristrutturazione pesante sono quello i cui lavori interessano il 25 per cento o più della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono.

La decisione in condominio

L’installazione di una colonnina in un garage privato e in un’area di parcheggio privato non pu. mai essere impedita anche se l’assemblea condominiale ha facoltà di pretendere il rispetto di determinate caratteristiche volte al decoro e alla sicurezza. Se, invece, si vuole installare il punto di ricarica in un’area comune destinata a parcheggio, allora è necessario presentare in assemblea condominiale (con delibera

di maggioranza secondo il comma 2 dell’art. 1136 C.C.) un progetto dettagliato con relativi preventivi. Se un condomino inizialmente non interessato dovesse cambiare idea, può subentrare anche in un momento successivo partecipando alla spesa. L’installazione in una zona comune non destinata a parcheggio comporta il cambio di destinazione d’uso. È un’azione consentita dal codice civile ma implica la possibilità da parte di tutti di usufruire del servizio.

Incentivi fiscali

Alla data di stesura della presente guida non sono più attivi gli incentivi per le colonnine elettriche, che prevedevano un contributo in conto capitale pari al 40% delle spese sostenute per l’acquisto e l’installazione di infrastrutture di ricarica.

Sul sito del Ministero si comunica tuttavia che il Bonus Colonnine Domestiche è attualmente chiuso ma riaprirà al termine delle opportune azioni amministrative relative alla misura.

Schermature solari

Le schermature sono dei sistemi che permettono una modulazione variabile e controllata dei parametri energetici e ottico-luminosi in risposta ai raggi solari contribuendo quindi alla riduzione della radiazione solare. Esse possono essere applicate all’esterno o all’interno di una superficie vetrata trasparente o possono essere integrate con essa.

Vi sono diverse tipologie di schermature riassunte nell’elenco riportato di seguito:

• tenda interna;
• tapparella o persiana;
• veneziane, lamelle orientabili;
• tende da sole;
• schermo del vetro;
• tettoie.

Le caratteristiche imprescindibili di una schermatura per essere considerata come “schermatura solare” riguardano l’essere capace di regolate i flussi luminosi e termici, l’essere un dispositivo combinato ad un infisso o cetrata e l’essere capace di adeguarsi alla variazione della luce e della temperatura.

Ripartizione delle spese

Si tratta di elementi di proprietà dei singoli condomini a cui spetta l’onere della manutenzione ordinaria e straordinaria nel rispetto del decoro architettonico e dell’uniformità.

Problematiche in condominio

Qualora un condomino intenda installare una schermatura solare occorre che rispetti il regolamento condominiale e comunale. Alcuni condomini hanno infatti inserito nel regolamento condominiale il modello predefinito da utilizzare. Qualora la schermatura solare poggi sul sottobalcone è necessario convocare l’assemblea per la deliberazione.

Detrazioni fiscali

Ecobonus

Le schermature solari rientrano inoltre nelle detrazioni fiscali dell’ecobonus. La detrazione massima ammissibile è di 60.000 da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

L’aliquota di detrazione è pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Sono detraibili le spese per l’acquisto e messa in opera di schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo 311/2006. Oltre alle spese per acquisto e messa in opera sono detraibili le spese per opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera, per eventuale smontaggio e dismissione di quelle preesistenti e per le prestazioni professionali.