Ingegnere di professione e Property Manager/Amministratore per scelta strategica: è su questo doppio binario che lavora Alessandro Pisanu nel panorama della gestione condominiale veronese.
Iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Verona e associato Anaci, Pisanu ha strutturato la propria attività applicando un solido background multidisciplinare: una formazione che unisce la laurea in Ingegneria Elettrotecnica a Padova a quella in Economia e Gestione Aziendale a Trento, maturate in oltre vent’anni di dirigenza industriale nei settori manifatturiero e delle energie rinnovabili. Dal 2014, parallelamente all’attività di Consulente Tecnico e all’impegno istituzionale come fondatore e Coordinatore della Commissione Ingegneri per il Condominio presso l’Ordine degli Ingegneri di Verona e come membro del Collegio Regionale dei Probiviri del Veneto dell’Anaci, gestisce con una struttura snella un portafoglio selezionato di circa 70 complessi immobiliari.
La scelta strategica è quella di concentrarsi sulla complessità tecnica, impiantistica e monumentale dei palazzi storici e delle sedi direzionali di maggior pregio della città scaligera, (tra cui spiccano Palazzo Forti, Villa Lieta, Palazzo Ottolini, parte dei Magazzini Generali in cui vi sono, tra gli altri, l’Archivio di Stato, l’Ordine degli Ingegneri, l’Università e il Tribunale), piuttosto che sull’edilizia standardizzata e di periferia. L’intervista che segue nasce proprio per approfondire i contorni di questo modello operativo, fondato sulla centralità delle competenze strutturali rispetto alla concorrenza basata sul ribasso dei costi.
Ingegneria e amministrazione condominiale non sempre viaggiano sullo stesso binario nella percezione comune. Com’è nata la sua storia professionale?
Il mio è stato un percorso formativo e successivamente professionale piuttosto articolato. Provenendo da studi classici ho conseguito una prima laurea in ingegneria. Vent’anni di dirigenza in imprese manifatturiere di media dimensione sono terminati nella stessa settimana in cui ho conseguito una seconda laurea in Economia. Da qui inizia il progetto di un’attività autonoma ingegneristica con focus sulle consulenze, sulle perizie e l’estensione nell’ambito condominiale dove si coniugano le competenze tecnicoingegneristiche con quelle economico-finanziarie.
C’è stato un momento o un progetto specifico che le ha fatto capire che il mondo del condominio aveva bisogno di un approccio ingegneristico?
Ho sempre pensato che il condominio sia pregno di cultura ingegneristica applicata e che quindi la presenza di competenza in questo ambito sia assolutamente importante.
Guardando indietro al suo percorso, quali sono state le sfide più grandi che ha dovuto superare per accreditarsi in un settore che, soprattutto in passato, era spesso gestito con logiche meno strutturate e meno tecniche?
Devo rispondere con assoluta franchezza: non ho mai affrontato sfide. Ho semplicemente operato e i clienti sono arrivati spontaneamente sulla base del passaparola. La competenza professionale derivante dagli studi e il desiderio di continuare a tenersi aggiornati con l’evoluzione della tecnica di costruzione e di manutenzione degli edifici sicuramente da un forte aiuto nell’evitare di affrontare concorrenza spesso basata sul basso costo delle proprie prestazioni.
Un’amministrazione moderna è a tutti gli effetti un’azienda. Come è strutturato oggi il suo studio a Verona? Quali figure professionali compongono il suo team per garantire una gestione fluida e multidisciplinare delle problematiche quotidiane?
Ho fatto in origine una scelta: diventare una sorta di sarto del condominio. Sono convinto che sia più importante lavorare sulla qualità del servizio piuttosto che sulla quantità dei condomini da amministrare. La mia è una piccola struttura di poche persone che pero riesce a gestire gli immobili tra i più prestigiosi della città in cui opero. Le competenze offerte alla clientela sono a 360 gradi grazie alle collaborazioni sinergiche con alcuni studi legali.
Qual è la difficoltà maggiore che incontra in questo ambito e qual è l’errore che un amministratore deve evitare?
Non mi sento di potere insegnare ad altri colleghi in quale modo operare. Pero sono certo che un’attività attenta, onesta e precisa non può essere altro che premiante.
Lei unisce l’esperienza nell’Ordine degli Ingegneri di Verona al suo ruolo nel Collegio dei Probiviri di Anaci Veneto. In che modo questa forte presenza associativa e istituzionale arricchisce il lavoro che porta avanti ogni giorno per i suoi clienti?
Sono ruoli che non uso promuovere per avere maggiore attrazione; semplicemente sono uno stimolo per la mia formazione e per la mia coscienza di fare quanto nelle mie Palazzo Forti, uno degli immobili gestiti di alto pregio possibilità per aiutare il settore in cui opero.
Il ruolo nei Probiviri di Anaci mette al centro l’etica professionale. In un mercato immobiliare sempre più complesso e competitivo, quali sono i criteri non negoziabili su cui si fonda il rapporto di fiducia tra il suo studio e i condòmini?
Non saprei dire nel dettaglio; posso solo affermare che a oggi ho sempre avuto la piena fiducia dei miei condomini e questo e molto gratificante.
Esiste una difficoltà di interazione tra amministratori e condomini?
In senso generale credo ci sia da rivedere questo rapporto; non vorrei entrare troppo in dettaglio perché il tema è molto vasto. Ci sarebbe da rivedere completamente la prospettiva da cui le due parti si osservano e forse, a monte, occorrerebbe anche una modifica legislativa sulla figura professionale dell’amministratore.
La stagione del superbonus è terminata: qual è stato il problema maggiore e quali sono i problemi con gli attuali bonus al 50% per quanto riguarda le parti comuni?
Il tema e assai scottante; io personalmente non ho mai avuto una posizione favorevole al superbonus e quindi spero che in futuro non vi siano più incentivi così poco soggetti alla trattativa economica delle opere tra committente e appaltatore. A dire il vero mi dispiace vedere che nei condominii siano decise manutenzioni quasi esclusivamente in presenza di bonus perché la buona conservazione del condominio determina il mantenimento del valore degli immobili e la qualità dei loro utenti.
Attraverso il suo lavoro in Commissione all’Ordine, lei ha una visione d’insieme privilegiata. Qual è lo stato di salute reale degli stabili di Verona e provincia? Quali sono le peculiarità del territorio veneto quando si parla di edilizia condominiale?
Purtroppo, in generale, non si guarda alla prevenzione, ma si attende che accadano gli eventi; infatti, sempre più si ricorre all’utilizzo della polizza assicurativa sperando cosi di evitare le spese. Tuttavia, per fortuna, esistono anche condomini virtuosi che desiderano tenere in buono stato anche le parti comuni non rimanendo miopi nel guardare esclusivamente le proprie abitazioni.
La rivista Condominio Sostenibile e Certificato promuove l’efficientamento. È importante che si parta sempre da una diagnosi energetica rigorosa e da un monitoraggio dei dati, anziché buttarsi direttamente sui lavori?
è sempre una questione di costi da sostenere e di scarsa percezione da parte dei condomini dell’importanza del valore aggiunto dato da un tecnico. Molto spesso le opere eseguite in assenza di progettualità non raggiungono il risultato sperato e danno origine a contenziosi assai onerosi.
Gli obiettivi europei di decarbonizzazione spaventano spesso i proprietari per via dei costi. Qual è la strategia comunicativa che adotta in assemblea per trasformare il concetto di spesa ecologica obbligatoria in quello di investimento patrimoniale a lungo termine?
Purtroppo, il quadro legislativo è ancora incompleto. L’Italia non ha ancora una legge nazionale di recepimento per la direttiva Ue 2024/1275 (Case Green) pubblicata l’8 maggio 2024. Questa inerzia da forza a correnti di pensiero che osteggiano tale evoluzione. Al momento tengo informati i condomini in attesa di introdurre una trattazione maggiormente strutturata.
Tra le specializzazioni del suo studio ci sono le perizie e le tabelle millesimali. Con l’avvento dei grandi interventi di isolamento termico, come si ridisegna l’equità all’interno del condominio per evitare i classici contenziosi legati al riscaldamento?
Non esiste una regola universale; ogni condominio ha la sua idea sull’equità e la decide a maggioranza. La Uni 10200 è stata superata dal decreto legislativo 73/2020 e i condomini ora hanno maggiore autonomia decisionale.
Spesso la resistenza maggiore ai progetti green arriva dalla pancia delle assemblee condominiali per motivi economici. Qual è la strategia comunicativa vincente per far comprendere che un condominio sostenibile è un valore patrimoniale che si rivaluta nel tempo?
Questa è l’attività più complessa. Il condominio è composto da soggetti con punti di vista contrastanti dovuti a disponibilità economiche differenti, età distanti, obiettivi d’investimento divergenti. Qui entra in gioco la capacita comunicativa dell’amministratore che permetta una corretta e neutrale informazione.
Ci sono amministratori che si stanno trasformando in property manager: è uno sbocco inevitabile?
Amministratore, property manager o qualsiasi altra definizione del ruolo ha poca rilevanza, stante la scarsissima autonomia di cui queste figure professionali godono. A mio avviso, l’unica strada percorribile sarebbe quella, a termine di legge, di dare maggiori poteri all’amministratore e prevedere al contempo un organismo di controllo del suo operato. Solo in questo modo si potrebbe superare l’inerzia alla manutenzione a cui prima ho fatto riferimento.
Aggiornamento professionale continuo: è necessario anche per gli amministratori?
L’aggiornamento è indispensabile; altrettanto indispensabile è che questo si ancori su una base solida di competenze già acquisite.
Lo scorso novembre è stata presentata una riforma, subito bocciata, che prevedeva la necessità di una laurea triennale per esercitare il ruolo di amministratore: lei cosa ne pensa?
Laurea triennale? Perché no? Una garanzia di effettiva preparazione allo svolgimento della professione è sicuramente utile.
Un’altra idea era quella di professionisti accreditati in un albo depositato presso il ministero delle imprese. Condivide?
Albo accreditato? Solo dopo avere certezza di maggiori competenze conseguite dal professionista.
Un altro pilastro riguardava la nomina obbligatoria di un revisore contabile per gli edifici con più di 20 nuclei familiari: cosa ne pensa?
Perché un revisore contabile obbligatorio? Sarebbe un ulteriore costo a carico dei condomini. Forse basterebbe trovare il modo per impedire di proseguire nell’attività a chi non operi con diligenza.
Infine, prevedeva che i conti da saldare dei condomini morosi fossero suddivisi fra tutti gli altri: si risolve così il problema?
Solidarietà nella morosità? Assolutamente inaccettabile.
Che cosa proporrebbe lei per una nuova riforma del condominio?
Come posso in poche righe sintetizzare un tema così articolato? Mi limito semplicemente a definire che cosa una riforma dovrebbe ottenere: maggiori competenze professionali dell’amministratore acquisite e certificate, maggiore autonomia decisionale nello svolgimento del suo ruolo, sistemi di controllo sul suo operato.
Qual è la prossima sfida che gli amministratori condominiali dovranno affrontare?
Competenza, autonomia, correttezza.
di Alice Fugazza