L’amministrazione condominiale in Italia sta vivendo una profonda metamorfosi. Da professione frammentata, spesso affidata a figure isolate e oberate da crescenti incombenze burocratiche, il settore si sta muovendo rapidamente verso una vera e propria industrializzazione. E sul tema si è tenuto un incontro riservato a Milano, con al centro la necessità di creare un Polo dei Grandi Gestori. La spinta è a superare il modello frammentato dell’amministratore tradizionale, spingendo verso aggregazione, innovazione tecnologica e servizi alla persona. Con un obiettivo chiaro: fare massa critica per incidere sulle normative, condividere best practice e innalzare lo standard qualitativo della gestione immobiliare, trasformandola in una vera e propria erogazione di servizi integrati alle famiglie.
I numeri del mercato
L’Italia conta circa 1,5 milioni di condomini con almeno dieci unità abitative, concentrati soprattutto nelle grandi aree urbane. Si tratta di un patrimonio immobiliare vasto ma vetusto, che necessita di importanti interventi. In questo scenario, il modello del piccolo amministratore tuttofare mostra i suoi limiti. Durante l’incontro, Vincenzo Acunto, amministratore delegato del Gruppo Ena (storica realtà che oggi controlla 14 società e gestisce oltre 1.300 condomini), ha delineato una netta separazione tra il mercato metropolitano e quello provinciale.
«L’industria del condominio dovrebbe essere dedicata prevalentemente alle grandi città», ha spiegato Acunto. «Nelle province prevale ancora la necessità di una forte relazione umana, mentre nelle metropoli come Milano o Roma, società strutturate come la nostra vengono selezionate per gestire grandi complessi, offrendo una pluralità di competenze che un piccolo studio non può garantire».
Le sfide dell’aggregazione
La spinta verso l’aggregazione è stata condivisa da tutti i partecipanti. Realtà come Estia, fondata nel 2021 e forte del recente ingresso in un grande gruppo svedese, puntano a numeri ambiziosi. Giuliano Garesio, fondatore di Estia, ha sottolineato come l’Italia sia tra i primi tre Paesi al mondo per potenziale di sviluppo in questo settore: «Abbiamo quasi 300 mila immobili con più di sedici unità abitative. È un mercato immenso da aggregare. L’amministratore oggi non è più adatto a lavorare in solitudine di fronte a normative sempre più complesse».
Un tema centrale è l’innovazione tecnologica. Garesio ha evidenziato anche l’importanza dell’Intelligenza artificiale per automatizzare le mansioni ripetitive, come la gestione delle e-mail di routine o la reportistica, liberando risorse umane per attività a maggior valore aggiunto. Tuttavia, il settore sconta un grave ritardo infrastrutturale: l’adozione della contabilità in partita doppia è ancora un’eccezione e i software gestionali attuali faticano a supportare le esigenze delle grandi holding.
Dal condominio ai servizi
Un altro asse di sviluppo fondamentale è la transizione dalla semplice gestione dell’immobile all’offerta di servizi diretti ai residenti. Con una popolazione in rapido invecchiamento, i grandi gruppi guardano al condominio come a un hub per erogare assistenza sanitaria, supporto domiciliare e servizi di welfare. Emanuele Piazza, amministratore delegato di G-Studio del Gruppo Gabetti, società che dal 2017 opera nel settore con una rete di 200 studi. Il Gruppo ha lanciato la gestione diretta con G-Studio. Piazza ha ricordato l’esperienza maturata durante la pandemia, quando la rete forniva medicinali a domicilio e installava locker refrigerati nei palazzi.
«I servizi alle famiglie sono per noi un must. È impensabile gestire solo il condominio quando abbiamo a disposizione migliaia di famiglie che hanno bisogni crescenti», ha affermato il manager.
La necessità di una riforma
Il dibattito ha messo in luce una profonda insoddisfazione verso l’attuale quadro normativo. La riforma del condominio del 2012 è stata giudicata nata già vecchia, incapace di cogliere le differenze tra la gestione di una piccola palazzina e quella di un complesso immobiliare da milioni di euro di bilancio. I grandi gestori chiedono a gran voce l’introduzione di categorie o livelli di qualificazione per gli amministratori, simili a quelli previsti per altre professioni, e denunciano l’inadeguatezza di regole come il passaggio di consegne in 30 giorni, impraticabile per i supercondomini.
«Oggi il codice civile non va bene. Non si può pensare di gestire un condominio complesso come si gestisce una piccola partita Iva», ha ribadito Piazza.
Formazione e passaggio generazionale
L’ostacolo principale alla crescita dei grandi gruppi non è la mancanza di capitali o di condomini da acquisire, ma la carenza di professionisti qualificati. L’età media degli amministratori è elevata e il ricambio generazionale stenta a decollare, frenato da una percezione pubblica della professione spesso negativa e macchiettistica. Per invertire la rotta, società come Egim (rappresentata da Francesco Pedone) hanno puntato sulla creazione di academy interne per formare amministratori junior. L’obiettivo è sollevare il professionista dalle incombenze di back-office (contabilità, burocrazia) per restituirgli il suo ruolo primario: la relazione con i condomini e la risoluzione dei problemi complessi.
«La contabilità è un servizio senza valore aggiunto per il cliente finale», ha provocatoriamente affermato Pedone. «Se è fatta bene, nessuno se ne accorge. L’amministratore deve tornare a fare il frontman della propria azienda».
Anche investitori recenti nel settore, come ha chiosato Fabio Labruna, di Amministratori Italia, hanno confermato che il successo delle acquisizioni passa per il coinvolgimento diretto degli amministratori uscenti e per la tutela del marchio storico locale, garantendo così continuità e fiducia.
di Virginia Gambino
Verso un polo dei grandi gestori
L’incontro si è concluso con un forte appello all’unità. L’idea di costituire un coordinamento permanente tra i grandi player è stata accolta con entusiasmo. Questo Polo avrebbe tre obiettivi principali:
- Cambiare la percezione pubblica: Dimostrare che l’amministrazione condominiale oggi è affidata ad aziende strutturate, trasparenti e affidabili.
- Incisione normativa: Rappresentare un interlocutore autorevole e unito per il legislatore, superando i limiti delle attuali associazioni di categoria.
- Sinergie operative: Condividere investimenti in tecnologia, formazione e convenzioni, per abbattere i costi e migliorare i servizi.
Come emerso durante la discussione, il futuro non è cercare di cambiare il cliente, ma adattare i servizi per raggiungere e soddisfare le esigenze delle famiglie. La strada verso l’industrializzazione del condominio è ormai tracciata e i grandi gestori sono pronti a guidare il cambiamento.