Ne abbiamo eseguiti di lavori in questo ideale condominio, abbiamo sistemato androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate, finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento e impianto di adduzione acqua. Ora ci meritiamo un poco relax davanti alla tv, ma l’impianto è stato controllato ed eventualmente sistemato?
Impianto di ricezione TV
L’impianto televisivo condominiale è costituito da un insieme di elementi tecnici aventi la funzione di captare i segnali emessi da apparecchiature trasmittenti e trasferirli, attraverso una rete di distribuzione a decodificatori di vario tipo, ovvero direttamente agli apparecchi televisivi e ai decoder. La manutenzione ordinaria e straordinaria, avviene a partire dall’analisi tecnica dell’impianto di ricezione il quale è costituito essenzialmente dai seguenti blocchi:
- le antenne, che rilevano le frequenze di un campo elettromagnetico e lo trasformano in segnale elettrico;
- i pali e sostegni, sui quali vengono montate le antenne TV;
- la centrale di testa, ovvero l’insieme delle apparecchiature interposte tra l’antenna e la rete di distribuzione dei segnali, costituita, a seconda dello specifico impianto, da miscelatori, demiscelatori, filtri, attenuatori, convertitori di canale, amplificatori e preamplificatori d’antenna. Ha la funzione di adattare i segnali entranti e distribuirli alle varie prese d’utenza;
- la rete di distribuzione, costituita dai partitori, utilizzati per dividere il segnale TV in più vie, le cassette di derivazione, aventi la funzione di dividere la linea entrante in tante derivazioni quante sono le prese;
- le prese d’utenza, utilizzate per connettere l’apparecchio televisivo alla linea di ricezione;
- il cavo coassiale, utilizzato per collegare tutte queste apparecchiature fra loro.
L’analisi tecnica dell’unità tecnologica in oggetto prevede:
- la verifica del corretto posizionamento delle parabole e/o dell’antenna;
- la verifica che il fuoco della parabola sia funzionante;
- la verifica dell’efficienza dei corpi di ricezione dei segnali e degli eventuali accessori;
- la verifica del corretto orientamento delle antenne e/o delle parabole;
- il controllo dell’integrità dei pali verificando lo stato di tenuta del rivestimento, delle connessioni e dell’ancoraggio a terra.
Ripartizione delle spese
Di norma le spese per l’installazione e la manutenzione vengono suddivise su base millesimale. L’assemblea può però, a maggioranza, decidere di suddividerle in parti uguali, trattandosi d’impianto destinato a servire i condomini in uguale misura (Cassazione 2/8/1969, n 2916).
Interventi di manutenzione ordinaria
Per manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo condominiale si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti che compongono tutto il sistema in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.
Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di ditte specializzate, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento, nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi contratti di servizio con i manutentori, se presenti.
Ogni anno tutti gli elementi tecnici che compongono l’impianto di ricezione televisivo devono essere sottoposti a ordinaria manutenzione, secondo le seguenti tipologie di intervento e cadenze:
- verifica struttura portante dell’antenna (1 volta l’anno);
- controllo dello stato generale e dell’integrità degli elementi di ricezione dei segnali (1 volta l’anno);
- verifica dello stato dei cavi coassiali esterni (1 volta l’anno);
- prova strumentale dei segnali in presa (1 volta l’anno).
Cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore condominiale deve:
- accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che vengano compilati i documenti di manutenzione dell’impianto;
- deve richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
- deve richiedere eventuali segnalazioni relative a interventi da eseguirsi nelle singole unità immobiliari;
- richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non rispetti le prescrizioni di legge minime atte a salvaguardare l’incolumità degli utenti;
- accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nelle apposite schede rilasciate dal tecnico abilitato;
- accertarsi del corretto rispetto delle norme CEI 12-15, 12-17, 12-43.
Interventi di manutenzione straordinaria
Per manutenzione straordinaria dell’impianto di ricezione televisivo si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutti quegli interventi che aumentano la sicurezza dell’impianto o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero impianto.
In questo preciso caso gli interventi di straordinaria amministrazione sono:
- la registrazione delle parabole e/o dell’antenna ed il serraggio dei cavi in seguito ad eventi eccezionali;
- la registrazione del riflettore e/o dell’antenna;
- la sostituzione dei pali e dei relativi elementi accessori secondo la durata di vita media fornita dal produttore;
- il ripristino dello strato protettivo dei pali quando occorre.
Cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore condominiale deve:
- verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
- in assenza di regolamento di condominio ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del servizio, limitatamente ai condomini interessati;
- accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
- sottoscrivere un contratto che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità;
- possibilmente far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
- ricordare che in caso di sostituzione dell’impianto valgono le norme previste dalla legge 46/90, tale legge riguarda anche gli impianti radiotelevisivi, per i quali prescrive che le opere di installazione, ampliamento, trasformazione e manutenzione siano eseguite soltanto da operatori abilitati, in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti dalla legge stessa, non solo, ma prescrive inoltre che gli impianti siano conformi alle specifiche norme UNI e CEI;
- verificare la presenza e obbligatorietà di normative più restrittive rispetto a quelle nazionali o regionali a livello dei singoli regolamenti edilizi comunali.
Cosa può fare l’amministratore sostenibile
L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:
- ridurre la quantità di antenne di ricezione con un unico impianto centralizzato;
- proporre l’installazione di un impianto fotovoltaico a servizio del fabbisogno elettrico delle parti comuni dell’edificio, che alimenti anche il suddetto impianto di ricezione TV – SAT.
Incentivi e agevolazioni
Bonus Ristrutturazione
Gli interventi sulle antenne rientrano nel pacchetto di agevolazioni per i lavori di ristrutturazione.
Per tale tipologia di lavori la detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.