Impianto elettrico condominiale: norme, costi e manutenzione

Il nostro condominio richiede mille attenzioni per questo abbiamo svolto lavori per sistemare androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate,  finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento, impianto di adduzione acqua, impianto di ricezione tv e impianto di videosorveglianza. Per eseguire tutti i lavori è stata necessaria l’energia elettrica, ma siamo sicuri che l’impianto sia in ordine?

Impianto elettrico

Per impianto elettrico condominiale si intende la rete di illuminazione dei vani condominiali e la rete di alimentazione dei servizi condominiali alimentati da elettricità (ascensore, riscaldamento autoclave, ecc.). La rete che alimenta le singole unità immobiliari è gestita dalla società erogatrice sino al contatore, da dove è a carico del singolo proprietario. La manutenzione dell’impianto di elettrico si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria, a partire dall’analisi tecnica dell’unità tecnologica.

L’impianto elettrico, nel caso di edifici per civili abitazioni, ha la funzione di addurre, distribuire ed erogare energia elettrica. Per potenze non superiori a 50 kW l’ente erogatore fornisce l’energia in bassa tensione mediante un gruppo di misura; da quest’ultimo parte una linea primaria che alimenta i vari quadri delle singole utenze.

Dal quadro di zona parte la linea secondaria che deve essere sezionata (nel caso di edifici per civili abitazioni) in modo da avere una linea per le utenze di illuminazione e l’altra per le utenze a maggiore assorbimento ed evitare cos. che salti tutto l’impianto in caso di corti circuiti. La distribuzione principale dell’energia avviene con cavi posizionati in apposite canalette; la distribuzione secondaria avviene con conduttori inseriti in apposite guaine di protezione (di diverso colore: il giallo-verde per la messa a terra, il blu per il neutro, il marrone-grigio per la fase). L’impianto deve essere progettato secondo le norme CEI vigenti per assicurare una adeguata protezione.

L’analisi tecnica dell’unità tecnologica in oggetto prevede:

• il controllo dello stato generale e dell’integrità con particolare attenzione allo stato degli interblocchi elettrici con prova delle manovre di apertura e chiusura;
• la verifica della corretta pressione di serraggio delle lame dei sezionatori e delle bobine dei circuiti di sgancio degli interruttori di manovra sezionatori;
• la verifica dell’efficienza delle lampade di segnalazione, delle spie di segnalazione dei sezionatori di linea;
• la verifica del corretto funzionamento del carica batteria di alimentazione secondaria;
• la verifica dell’integrità delle bobine dei circuiti di sgancio;
• la verifica dell’efficienza degli isolatori di poli degli interruttori a volume d’olio ridotto;
• la verifica del regolare funzionamento dei motori, dei relè, dei blocchi a chiave, dei circuiti ausiliari;
• il controllo del livello dell’olio degli interruttori a volume d’olio ridotto e la pressione del gas ad interruttore a freddo;
• la verifica del corretto funzionamento della centralina di rifasamento;
• la verifica dell’integrità dei condensatori di rifasamento e dei contattori;
• la verifica dell’efficienza dell’impianto di messa a terra dei quadri;
• la verifica del corretto funzionamento dei fusibili, degli interruttori automatici e dei relè termici;
• la verifica che i fili siano ben serrati dalle viti e che i cavi siano ben sistemati nel coperchio passacavi. Nel caso di eccessivo rumore è necessario smontare il contattore e verificare lo stato di pulizia delle superfici dell’elettromagnete e della bobina. Misurare la tensione ai morsetti di arrivo utilizzando un voltmetro.

Ripartizione delle spese

Gli interventi volti ad adeguare l’impianto elettrico condominiale sono diretti a garantire la sicurezza dell’impianto stesso. Si tratta di un intervento sulle parti comuni del condominio e come tale esso deve essere ripartito tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Le spese di manutenzione della rete elettrica delle parti comuni seguono il criterio di ripartizione del locale a cui sono annesse. Verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria dell’impianto elettrico condominiale si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti che compongono tutto il sistema in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di ditte specializzate, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento, nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi, se presenti, contratti di servizio con i manutentori.

Ogni anno tutti gli elementi tecnici che compongono l’impianto di adduzione del gas devono essere sottoposti a ordinaria manutenzione, secondo le seguenti tipologie di intervento e cadenze:

• eseguire il serraggio di tutti i bulloni, dei morsetti e degli interruttori, e di tutti i cavi in uscita dal contattore; (annuale);
• eseguire la sostituzione del quadro quando usurato o per un adeguamento alla normativa (ventennale);
• lubrificare utilizzando vaselina pura i contatti, le pinze e le lame dei sezionatori di linea, gli interruttori di manovra, i sezionatori di messa a terra (annuale);
• lubrificare con olio grafitato tutti gli ingranaggi e gli apparecchi di manovra (annuale);
• eseguire la pulizia delle connessioni dei fusibili sui porta fusibili eliminando polvere, umidità e depositi vari (ogni 6 mesi).

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che vengano compilati i documenti di manutenzione dell’impianto;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
• richiedere eventuali segnalazioni relative a interventi da eseguirsi nelle singole unità immobiliari;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non rispetti le prescrizioni di legge minime atte a salvaguardare l’incolumità degli utenti;
• accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nelle apposite schede rilasciate dal tecnico abilitato;
• accertarsi del corretto rispetto delle norme CEI 11-1, 11-8, 11-17, 64-14.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dell’impianto elettrico si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutti quegli interventi che aumentano la sicurezza dell’impianto o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero impianto. In questo preciso caso gli interventi di straordinaria amministrazione sono:

• la sostituzione dei fusibili, della bobina, della centralina elettronica con altri dello stesso tipo;
• la pulizia delle superfici rettificate dell’elettromagnete utilizzando benzina o tricloroetilene;
• il ripristino del previsto grado di protezione che non deve mai essere inferiore a quello previsto dalla normativa vigente;
• la sostituzione dei fusibili quando usurati;
• la ricarica del livello del liquido dell’elettrolita, quando necessario, nelle batterie del gruppo di continuità;
• la sostituzione di interruttori, prese, spine, sezionatori quali placchette, coperchi, telai porta frutti, apparecchi di protezione e di comando, quando usurati o non più rispondenti alle norme;
• la sostituzione dei relè deteriorati quando necessario con altri dello stesso tipo e numero. Eseguire la taratura della sonda del relè.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del riscaldamento, limitatamente ai condomini interessati;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
• sottoscrivere un contratto che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità;
• far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• verificare la presenza di chiavi di arresto e valvole di intercettazione, segnalandole ai manutentori, facendone controllare l’efficienza;
• suggerire, in particolari contesti di manutenzione straordinaria e vetustà degli impianti e/o degli edifici, l’installazione di nuove canalette o montanti;
• ricordare che in caso di sostituzione dell’impianto valgono le norme previste dalla legge 46/90, tale legge riguarda anche gli impianti elettrici, per i quali prescrive che le opere di installazione, ampliamento, trasformazione e manutenzione siano eseguite soltanto da operatori abilitati, in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti dalla legge stessa, non solo, ma prescrive inoltre che gli impianti siano conformi alle specifiche norme UNI e CEI;
• verificare la presenza e obbligatorietà di normative più restrittive rispetto a quelle nazionali o regionali a livello dei singoli regolamenti edilizi comunali.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• stimolare l’utilizzo di fonti energetiche alternative;
• installare pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica;
• proporre l’utilizzo di lampadine a risparmio energetico, fluorescenti compatte o addirittura di led;
• scegliere lampade con potenze adeguate, ma non eccessive;
• dotare l’impianto di illuminazione di timer, dimmer e interruttori crepuscolari.

Incentivi e agevolazioni

Bonus Ristrutturazione

Gli interventi sull’impianto elettrico rientrano nel pacchetto di agevolazioni per i lavori di ristrutturazione.
Per tale tipologia di lavori la detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027. Rientrano nella detrazione per i complessi condominiali la sostituzione dell’impianto o l’integrazione di esso per la messa a norma.