Sempre più complessi residenziali scelgono di dotarsi di impianti sportivi condominiali: palestre, campi da calcetto, aree fitness all’aperto e soprattutto piscine. Strutture che arricchiscono la qualità della vita dei condomini, ma che, al tempo stesso, introducono una serie di obblighi e responsabilità spesso sottovalutati. Garantire la sicurezza di queste aree non è solo un dovere morale, ma un vero e proprio obbligo giuridico che ricade sull’amministratore e, in ultima analisi, sull’intera comunità condominiale.
Obblighi di custodia
Il Codice civile pone in capo all’amministratore doveri precisi: l’art. 1130 c.c. stabilisce che egli debba compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135 c.c. gli attribuisce la responsabilità di eseguire le delibere dell’assemblea in materia di manutenzione straordinaria.
Ancora più stringente è l’art. 2051 c.c., che sancisce la responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose che ha in custodia: ciò significa che, in caso di incidente in un impianto sportivo condominiale, il condominio (e quindi indirettamente l’amministratore) può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dalle persone.
Controllo normativo
Dietro una partita a tennis o un tuffo in piscina si celano infatti incombenze tecniche e normative ben precise:
- controlli sugli impianti elettrici e di illuminazione (dm 37/2008 sugli impianti tecnologici),
- verifiche delle pavimentazioni antitrauma e delle strutture di recinzione (Uni En 1177:2019),
- manutenzione delle aree di accesso, degli spogliatoi e delle docce,
- monitoraggio costante dell’acqua in piscina secondo i criteri stabiliti dalle Linee guida del Ministero della Salute del 2003 e dalle normative regionali, che impongono controlli periodici su clorazione, filtrazione e parametri chimico-fisici.
A ciò si aggiungono gli obblighi derivanti dal D.lgs. 81/2008 in materia di salute e sicurezza, che pur pensato per i luoghi di lavoro, fornisce principi di carattere generale validi anche per le aree comuni a uso collettivo, imponendo l’adozione di misure di prevenzione e protezione proporzionate ai rischi.
Quando il rischio è dietro l’angolo
Gli esempi non mancano, basta pensare a:
- una pavimentazione del campetto da calcetto usurata, con buche o avvallamenti che possono provocare distorsioni o fratture;
- a un corrimano arrugginito o instabile nella zona spogliatoi, che può causare cadute;
- a un impianto di illuminazione malfunzionante che, durante una partita serale, aumenta il rischio di urti e collisioni tra i giocatori;
- o ancora, al malfunzionamento dell’impianto di filtraggio della piscina, che può determinare proliferazione batterica (es. rischio di legionella, disciplinata dalle Linee guida ministeriali del 2015) e mettere in pericolo la salute di bambini e adulti.
Un impianto sportivo condominiale mal gestito può quindi trasformarsi in una vera trappola di responsabilità.
Una scivolata in piscina, un cortocircuito nell’impianto di illuminazione del campo da gioco o un’acqua non trattata correttamente possono generare infortuni e richieste di risarcimento. L’amministratore, quale garante della sicurezza delle parti comuni, è tenuto ad attivarsi in chiave preventiva, ma non sempre dispone delle competenze tecniche per valutare lo stato delle strutture e stabilire le priorità degli interventi.
Ras: il registro che tutela sicurezza e responsabilità
È qui che entra in gioco il Registro Anagrafe e Sicurezza Condominiale (Ras), previsto dall’art. 1130, n. 6 c.c. dopo la riforma del condominio del 2012 (L. 220/2012). Più che un semplice adempimento formale, il RAS rappresenta una garanzia di trasparenza e di tutela.
Redatto da un professionista terzo, ingegnere o tecnico specializzato con assicurazione professionale e indipendenza di giudizio, il documento fotografa lo stato di sicurezza delle aree sportive condominiali, evidenzia le criticità riscontrate, indica con chiarezza gli interventi da effettuare e stabilisce le priorità in base ai rischi. Ciò consente all’amministratore di presentare in assemblea una relazione imparziale e documentata, trasferendo ai condomini la responsabilità delle decisioni da adottare.
Il Ras diventa così uno scudo per l’amministratore, che può dimostrare di essersi attivato responsabilmente e di aver fatto ricorso a controlli tecnici indipendenti. In un’epoca in cui la prevenzione è centrale nella vita condominiale, il Registro di Anagrafe e Sicurezza si configura come uno strumento strategico che assicura benessere e protezione agli utenti, ma allo stesso tempo fornisce all’amministratore una copertura documentale che certifica la sua diligenza. Più che un registro, il RAS è il ponte tra sport, sicurezza e responsabilità condivisa.
di Avv. Carlo Pikler