Il vero valore del condominio? È una questione di classe energetica

Un’indagine commissionata dal Gruppo Gabetti e condotta dal Politecnico di Milano e dal Politecnico di Torino ha analizzato, sulla base della disponibilità di un ampio dataset di offerte immobiliari residenziali, le preferenze degli italiani nel campo delle performance energetico-ambientali delle abitazioni e come queste influiscono sui prezzi di compravendita.

Secondo il Politecnico di Milano e il Politecnico di Torino, a Milano per un tipico appartamento di 100 metri quadrati del valore di 450 mila euro la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38 mila euro circa, un premio dell’8,4%. Premio che a Roma è del 5%, a Torino oltre il 17%, a Firenze del 3-4% e a Padova del 12%.

Diverse metodologie

La ricerca realizzata da PoliMi (guidata da Gianpaolo Rosati, ordinario di Tecnica delle costruzioni) e PoliTo su richiesta del Gruppo Gabetti, in particolare per Abaco Team, Patrigest, Gabetti Home Value e Gabetti Lab, analizza l’impatto delle caratteristiche energetico-ambientali di edifici multifamiliari sul loro valore di mercato.

La ricerca fa riferimento all’analisi del fenomeno su cinque grandi città italiane: Roma, Milano, Torino, Firenze e Padova. I due atenei hanno applicato due metodologie differenti, un’indagine econometrica su dati forniti da Gabetti per il Polito e una ricerca tramite survey a un campione di famiglie per il Polimi.

Consapevolezza

«Sono diverse le ragioni che ci hanno spinto a voler realizzare questa analisi: innanzitutto perché siamo stati i primi a investire nell’ambito della riqualificazione, inoltre le nuove normative europee in campo di efficientamento energetico, hanno reso ancora più evidente quanto sia vetusto il patrimonio residenziale italiano (il 74% è stato costruito prima degli anni Ottanta, ovvero circa 9 milioni di edifici) e quanto, quindi, sia fondamentale intervenire immediatamente con opere di riqualificazione.

Vi è poi una maggiore consapevolezza degli italiani verso le tematiche energetiche, anche in tema casa e questa nuova tendenza richiede di essere analizzata. Lato business, invece, la necessità di riqualificare energeticamente gli edifici ha aperto enormi spazi di mercato per il settore immobiliare e vi è la necessità di individuare gli strumenti necessari per soddisfare ancora di più le esigenze di questo mercato», commenta Roberto Busso, amministratore delegato Gruppo Gabetti.

I modelli sviluppati hanno fornito due principali evidenze scientifiche:

•esiste una relazione tra la prestazione degli edifici efficienti e i prezzi di vendita immobiliari, ma la stessa cambia rispetto alle caratteristiche della città

•tale relazione muta al variare della posizione dell’immobile (se in centro, semicentro o periferia) anche in maniera rilevante (caratteristica posizionale)

Milano

Nell’indagine econometrica del Polito, a Milano, la prestazione energetica è apprezzata dalle famiglie esclusivamente per gli immobili con classe energetica A, che si concretizza con la disponibilità a pagare un contributo medio stimato di 377,68€/mq in più rispetto al valore dell’immobile. Considerando un tipico appartamento di 100 metri quadrati del valore di 450 mila euro (4.500 euro per metro quadrato), la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38 mila euro circa, quindi un premio medio dell’8,4%.

Se si va ad analizzare la caratteristica posizionale, la prestazione energetica degli edifici nella zona centrale di Milano non è molto rilevante, se non per gli immobili più efficienti. Probabilmente le scelte delle famiglie in questa zona sono dettate da altre caratteristiche, come l’ubicazione, o il valore storico degli edifici e le loro qualità architettoniche.

Tuttavia, via via che ci si allontana dal centro, il contributo della classe energetica alla formulazione del valore dell’immobile è percepito anche per le classi intermedie e, in particolare, dalla A alla E: nella zona semicentrale gli immobili in classe A e B sono quelli che danno un premio maggiore, superando di molto la media e arrivando anche al 17%.

A Milano, capitale del benessere economico del Paese e città con le quotazioni più alte in tema di abitazioni, per una classe A si è disposti a sborsare anche 32.977 euro in più, 24.108 euro per una classe B.

Roma

A Roma, emerge una relazione significativa tra prezzo e classe energetica solo nelle classi energetiche più performanti, dalla C alla A. Per la classe energetica C si è disposti a pagare un contributo di 366,08 euro al metro quadrato, con un premio dell’11,58%, mentre per la classe energetica A il contributo è di 169,04 euro al metro quadrato, con un premio del 4,34%.

Rispetto alla caratteristica posizionale, come nel caso di Milano, nella zona centrale di Roma le scelte dei consumatori sono guidate maggiormente da caratteristiche estrinseche degli immobili o preferenze localizzative intra urbane. Nei quartieri semicentrali, la relazione positiva tra prezzo e classe energetica è percepita solo per gli immobili con almeno la classe C-D. Anche i romani si mostrano sensibili all’efficientamento energetico, ma con disponibilità economiche più basse rispetto ai milanesi.

Torino

A Torino, lo scenario cambia ulteriormente. Qui, il contributo della classe energetica è percepito in tutte le classi energetiche, dal livello F in su. Tuttavia, le famiglie sono disposte a pagare un contributo maggiore per la classe energetica A, che è stimato intorno ai 498 euro al metro quadrato. Considerando un tipico appartamento di 100 metri quadrati, il premio monetario è del 17%, pari a 49.851 euro.

Tuttavia, i risultati hanno anche evidenziato la diversità dei quartieri di Torino nel contributo della classe energetica. Nel centro città, come nei casi di Roma e Milano, non esiste un vero apprezzamento per le caratteristiche energetiche da parte del consumatore. Nei quartieri semicentrali a ridosso del centro, l’apprezzamento delle famiglie è maggiormente evidente per le classi A e B. Nei quartieri semicentrali più periferici, tutte le classi energetiche concorrono alla determinazione del valore immobiliare.

I torinesi, rispetto per esempio ai romani, sono disposti a spendere di più per assicurarsi un immobile di buona classe energetica. A fronte, infatti, di prezzi medi inferiori per le abitazioni, le disponibilità a pagare sono più alte.

Firenze

A Firenze, la scelta delle famiglie ricade su immobili con almeno una classe D. Tuttavia, l’analisi evidenzia che non esiste una vera e propria differenza tra le prime quattro classi energetiche. La disponibilità a pagare stimata per la classe energetica A o B è di 118,94 euro al metro quadrato. Considerando un tipico appartamento di 100 metri quadrati, l’importo monetario è di circa 11.894 euro.

A livello di quartieri, nella zona centrale l’impatto della prestazione energetica non è percepito dal mercato, mentre è percepito maggiormente nei quartieri semicentrali. Nei quartieri periferici, il contributo della classe energetica esiste esclusivamente per gli immobili con prestazioni alte. Anche i fiorentini sono sensibili all’argomento ma meno, per esempio, dei torinesi e dei padovani.

Padova

A Padova, la classe energetica risulta una variabile importante, dalla F (106,38 euro al metro quadrato) alla A (233,29 euro al metro quadrato). Tuttavia, il premio non è legato sempre alle prestazioni energetiche, in quanto le classi B, C e D, ottengono da parte delle famiglie una disponibilità a pagare maggiore rispetto alla classe energetica A.

La disponibilità a pagare delle famiglie è maggiore per la classe energetica D a cui assegna un premio del 20% (406,25 euro al metro quadrato), seguono la classe B con un premio del 16,43% (389,96 euro al metro quadrato) e la classe C con un premio del 16,37% (350,55 euro al metro quadrato).

Tuttavia, analizzando le diverse zone della città, si può dimostrare come il contributo della classe energetica alla determinazione del valore cambia a seconda della zona in cui si trova l’immobile. Padova è l’unica delle cinque città analizzate dalla ricerca in cui le famiglie percepiscono il contributo della classe energetica anche nel centro città, dove ad avere il premio maggiore sono le classi B e D.

Nella zona semicentrale, il contributo della classe energetica è percepito maggiormente per le classi dalla A alla D. Anche in periferia, i premi maggiori vanno dalla A alla D. I padovani sono disposti a pagare circa 17 mila euro in più per una classe A.

La percezione

Come commenta Marta Bottero, professore ordinario di Estimo del Politecnico di Torino, che ha coordinato l’indagine qualitativa della ricerca, «nelle zone centrali delle città analizzate, la classe energetica non è determinante nella scelta delle famiglie. Sono più rilevanti caratteristiche come la posizione, le peculiarità estetiche, architettoniche, storiche degli edifici e la vicinanza a servizi specifici.

Il premio legato alla classe energetica inizia a essere percepito nella zona semicentrale e con maggiore incidenza nella zona periferica e suburbana in quasi tutte le città. Il valore cresce proporzionalmente all’efficienza energetica. Il fenomeno potrebbe essere legato al fatto che in queste zone il patrimonio edilizio efficiente sia di realizzazione recente, o caratterizzato da un buono stato di manutenzione capitalizzato anche nella variabile della classe energetica».

E per Andrea Bassi, docente a contratto di Economia ed estimo civile, del Politecnico di Milano, co-direttore del Master in Valuation & Advisory, che ha coordinato l’indagine qualitativa della ricerca, «il questionario ha permesso di approfondire la propensione delle famiglie all’acquisto di soluzioni abitative con classi energetiche alte correlata alla disponibilità a riconoscere un valore, in termini di spesa, per tale caratteristica.

Abbiamo rilevato la consapevolezza del consumatore riguardo all’efficienza energetica degli edifici e alla comparazione della sua preferibilità rispetto a possibili caratteristiche concorrenti. La disponibilità a pagare è evidente anche nella metodologia qualitativa: in termini economici le famiglie sarebbero disposte ad accettare un incremento del prezzo dell’immobile efficiente a partire da 3 mila euro a circa 21 mila euro».

Risultati finali

Dall’analisi congiunta dei risultati si osserva come, in generale, vi sia un apprezzamento per la classe energetica in tutte le città analizzate. Tale apprezzamento è tanto maggiore quanto più alta è la classe energetica. Il rapporto costi-benefici è il nodo centrale: le famiglie sono interessate alla classe energetica solo quando questa evidenzia un sostanziale aumento delle prestazioni energetiche dell’edificio e, quindi, una conseguente diminuzione della spesa sui consumi.

Infatti, il beneficio dovuto a una maggiore classe energetica è percepito solo per classi superiori alla D a Firenze, mentre a Milano tale preferenza si verifica solo nel caso della classe energetica massima. Un’altra evidenza è che, nelle zone centrali delle città, la classe energetica sia ininfluente sulla formazione del prezzo di vendita degli immobili. Questo perché le famiglie sono più interessate ad altre caratteristiche, come la storicità degli edifici, o la loro prossimità a servizi o punti di interesse.

Una situazione che risulta comune a tutte le città. Infine, se si eccettuano Torino e Firenze, o casi estremi come Roma, la classe energetica è una caratteristica molto apprezzata nelle zone semicentrali e periferiche della città, supportando l’ipotesi secondo la quale, in zone in cui i potenziali parametri intrinseci (come la storicità o la qualità architettonica) o estrinseci (come la prossimità a servizi e amenità) sono meno influenti.

Così questa caratteristica di efficienza energetica diventa un parametro discriminante nelle scelte degli individui. D’altra parte, la cosiddetta classe media ha un buon livello di consapevolezza circa le tematiche ambientali, percepisce l’impatto positivo a lungo termine sui costi di esercizio di un immobile efficiente, ed entro certi limiti dispone di un budget sufficiente per scegliere l’efficienza e localizzarsi in semicentro.

Come cambierà il mercato?

«L’indagine evidenzia un aumento del divario tra il patrimonio riqualificato, che vedrà una domanda in costante crescita e un relativo aumento del valore, e il patrimonio non riqualificato, che invece subirà un calo costante della domanda con conseguente diminuzione.

Nelle aree suburbane, la domanda di abitazione si concentrerà sempre di più su immobili con classe energetica elevata e si prospettano, inoltre, ulteriori massivi interventi di riqualificazione energetica degli immobili con classe energetica più bassa rispetto a quelli già realizzati grazie all’ecobonus.

Vista la notevole dimensione di mercato, vi sarà una tendenza degli istituti di credito ad ampliare l’offerta di mutui green per acquisto e ristrutturazione a tassi maggiormente sostenibili. Gli immobili riqualificati aumenteranno la qualità dell’offerta e stimoleranno il mercato delle compravendite‚ commenta Diego Vitello, Senior Research Analyst Ufficio Studi del Gruppo Gabetti.

Quale risvolto commerciale?

Roberto Busso, ad del Gruppo Gabetti, nel commentare il risvolto commerciale della ricerca sostiene che «i risultati emersi da questa ricerca sono un preziosissimo supporto per l’orientamento delle scelte strategiche di investimento sugli asset. L’interpretazione dei dati emersi e la loro applicazione nell’ambito della valutazione immobiliare, fatta da valutatori esperti, permettono in modo molto più oggettivo di ricostruire il valore aggiunto che un asset residenziale può acquisire man mano che diventa più efficiente dal punto di vista energetico.

Una valutazione immobiliare basata su un data set, come quello analizzato dai due politecnici, è una fonte unica di comparables sul territorio. L’analisi condotta offre anche un quadro più puntuale dello stato attuale delle nostre abitazioni e indica la strada da seguire per gestirne la valorizzazione.

Inoltre, possiamo supportare al meglio i grandi portafogli immobiliari residenziali strutturando efficienti politiche di gestione per ottimizzare l’asset management. Infine, oltre al valore aggiunto per la gestione dell’immobile, i dati emersi dall’analisi qualitativa sono preziosi per profilare con più precisione le preferenze dei possibili acquirenti e orientare la progettazione dello sviluppo immobiliare».

di Rebecca Alberti