Il franchising è il futuro della gestione condominiale?

Il sistema di affiliazione a un marchio, come quello usato da grandi brand come McDonald’s, è utilizzato da tempo anche nel settore del real estate. Ma può essere trasferito anche all’amministrazione dei condomini.

Il settore immobiliare catalizza da sempre l’interesse di imprenditori e professionisti alla ricerca di nuove opportunità di business. Come noto, in Italia ci sono due case ogni tre abitanti, per un totale di 35,6 milioni di abitazioni su tutto il territorio nazionale. Ma quali sono i modelli di amministrazione di questo patrimonio? La gestione immobiliare è un mare magnum dove si avvista di tutto.

Considerando che la gestione immobiliare dovrà necessariamente evolversi, non resta che domandarsi se e come la si possa inquadrare in un modello di business profittevole e moderno. Un modello in franchising potrebbe rappresentare la soluzione? E, soprattutto, è possibile realizzare un franchising di servizi di gestione immobiliare in Italia?

Che cos’è il franchising

Per rispondere concretamente a questi interrogativi, occorre fare un passo indietro e capire cos’è davvero il sistema in franchising, introdotto con la legge 129/2004.

Quello di franchising (o, all’italiana, affiliazione commerciale) è un contratto che si sostanzia nell’accordo tra due soggetti giuridici economicamente e giuridicamente indipendenti, il franchisor (affiliante) e il franchisee (affiliato) in base al quale il franchisor concede al franchisee, verso corrispettivo, una serie di diritti di proprietà industriale o intellettuale relativi al marchio, la denominazione commerciale, le insegne, il know-how, i brevetti, l’assistenza e la consulenza tecnica, inserendo l’affiliato in una rete costituita da una pluralità di altri affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi.

Il corrispettivo si sostanzia nella previsione del versamento di un gettone d’ingresso nel sistema e nelle royalties annuali calcolate in percentuale sul fatturato annuo prodotto dall’affiliato. Inevitabilmente, quindi, la rete tenderà ad autoalimentarsi e a crescere, in una dinamica win-win, tra casa madre e punti affiliati su tutto il territorio nazionale.

Giulia Testa, esperta in materia condominiale e immobiliare.

Modello di gestione condominiale

Si tratta senz’altro un modello di business moderno e promettente per i vantaggi strategici che è in grado di offrire. Ma il franchising non è un sistema da cavalcare perché di moda: si tratta della tipologia di collaborazione commerciale a oggi più diffusa al mondo perché rappresenta il sistema ottimale per mettersi in proprio riducendo il rischio di impresa, avviando un’attività autonoma, potendo usufruire di know-how, esperienze e format gestionale già collaudati da un’azienda di successo.

L’affiliato, infatti, può utilizzare un marchio noto e consolidato sul mercato, accedendo a servizi e conoscenze esclusive dell’affiliante. E l’affiliante potrà espandere la sua rete commerciale, distribuendo i propri beni e servizi su larga scala, decentrando obblighi, oneri e responsabilità sui punti locali degli affiliati.

La storia ha dimostrato come il franchising sia il sistema d’impresa che si è rivelato il più performante proprio nei periodi storici più instabili e difficili per l’economia e questo perché si tratta di un sistema che ha in sé la capacità di incrementare l’autoimprenditorialità e di contribuire notevolmente a sostenere l’economia di un Paese.

La diffusione

Se guardiamo le tendenze all’estero, per esempio, circa il 4,5% del Pil americano è legato ad attività di franchising sia di prodotti, sia di servizi.

La parola franchising deriva dal termine medievale francese franchise, la franchigia, quel privilegio di autonomia e libertà che il sovrano concedeva a un territorio che diveniva libero dai dazi. Il principio era dunque quello di concedere un privilegio economico a un alleato, per rinforzarsi reciprocamente.

L’idea della prima rete in franchising moderna viene attribuita all’industriale Isaac Merritt Singer, fondatore, nella metà dell’Ottocento, della Singer & C., la fruttuosa industria di macchine per cucire. Ma il modello in franchising per antonomasia è quello di McDonald’s, con circa 34 mila ristoranti aperti, l’80% dei quali in franchising.

In realtà, proprio per la forte adattabilità del contratto di franchising alle variabili del mercato, si può affermare che oggi non esiste un solo tipo di franchising, perché quest’ultimo segue l’evoluzione delle domande sul mercato ed è un sistema dinamico in costante evoluzione.

I franchising italiani

Sul mercato nazionale sono fioriti i franchising di agenzie immobiliari (Tempocasa, Toscano, Soloaffitti). Quanto all’amministrazione condominiale vera e propria, invece, si intercetta per il momento un unico brand: Studio Cdc Franchising, con casa madre a Imola (Bologna) e sedi affiliate a Roma, Palermo e Cesena.

Uscito sul mercato da meno di un anno, propone un contratto di franchising sia per gli amministratori già presenti sul mercato che per i giovani senza esperienza (è prevista, infatti, una formazione specifica anche per chi parte da zero).

Ma quali potrebbero essere i vantaggi concreti nell’affiliarsi a un franchising per l’amministrazione condominiale? Il primo sembra senz’altro il trasferimento dell’intero know-how racchiuso in un manuale operativo dettagliato, con modelli e schemi già pronti.

Il know-how ultradecennale di uno studio di amministrazione condominiale fondato subito dopo la Legge 220 del 2012 e che oggi amministra oltre 200 condomini, tutto racchiuso nel manuale fornito, rappresenta l’impagabile dote dedicata a ogni affiliato.

Inoltre, si legge nelle linee guida del progetto, la casa madre provvede alla gestione dell’intera contabilità dei condomìni, dall’inserimento dati, alle riconciliazioni bancarie, alla chiusura annuale dei bilanci con un vantaggio economico per l’affiliato già calcolato e tale da consentirgli di raddoppiare il numero dei condomìni gestiti senza accollarsi i costi di nuovi dipendenti.

Un secondo plus è senza dubbio l’accesso a un marchio consolidato, la cui reputazione va a riverberarsi sull’affiliato, riducendo il rischio associato all’avvio di una nuova attività da zero.

A ciò si aggiungano le pratiche di gestione profittevole del marketing tramesse dalla casa madre a tutte le sedi e contemporaneamente gestite attraverso i social e le campagne promozionali nazionali.

L’affiliato, dunque, anche se parte da zero, viene costantemente supportato ed entra in automatico in una rete di professionisti, fornitori, operatori del settore, cominciando sin da subito a condividere esperienze, strategie e opportunità di collaborazioni.

La specializzazione

È proprio la specializzazione dell’amministratore che potrebbe rivelarsi un fattore chiave per il successo di un sistema di amministrazione condominiale in franchising.

Difatti, solo amministratori sostenuti da una solida struttura alle spalle avranno modo di focalizzarsi sulle nicchie specifiche dove attualmente rischiano di esserci dei vuoti nell’offerta sul mercato, come la gestione di condomini eco-sostenibili, la riqualificazione degli immobili più datati in ottica green e la valorizzazione dei patrimoni immobiliari gestiti con conseguente soddisfazione dei propri clienti finali.

In potenza, l’amministratore di condominio strutturato potrebbe evolversi fino a diventare un gestore immobiliare a tutto tondo, proponendo i propri servizi non solo ai singoli proprietari, ma anche ai grandi gruppi immobiliari che hanno bisogno di un referente affidabile sul territorio.

Gli amministratori dovranno farsi molto più attivi, andranno a gestire ogni immobile valorizzandone i punti di forza, aumentandone l’appeal sul mercato, eventualmente integrando la gestione dello stesso con le locazioni brevi, case vacanze, bed and breakfast, per conto della proprietà in una continua interazione che diventa un sistema win-win. E non solo.

Secondo il report di Scenari Immobiliari e Investire Sgr, entro il 2050 saranno necessari oltre mille miliardi di euro di investimenti in costruzioni, concentrate nelle principali aree metropolitane. Il report ha messo in evidenza come il mutare continuo e inarrestabile della popolazione sta portando a nuovi bisogni ed esigenze dell’utente finale.

Domanda residenziale

Gli operatori del settore immobiliare dovranno essere in grado di gestire l’evoluzione della domanda residenziale che si sta indirizzando verso una maggiore attenzione ai servizi ed a nuove forme di coabitazione come lo student housing o il senior housing (residenzialità in locazione con spazi comuni integrati con servizi dedicati al benessere psicofisico di persone autosufficienti over 65).

Milano, Roma e Bologna, in particolare, saranno caratterizzate dalla forte pressione esercitata dalla futura popolazione universitaria e dai giovani professionisti e saranno chiamate ad incrementare il loro livello di attrattività rispetto a operazioni di sviluppo di student housing, coliving e microliving che andranno necessariamente a coprire una fetta di mercato a oggi carente.

Queste nuove forme di coabitazione con parti comuni sempre più attrezzate e vissute nel quotidiano dagli utenti dovranno essere gestite da professionisti dell’amministrazione immobiliare di nuova generazione, preparati ed agili nel dare risposte e costantemente in formazione su tutti gli aspetti della vita dell’immobile. Insomma, gli spazi di manovra sono ampi, per chi sa individuarli e proporli per primo sul mercato dell’immobiliare.

L’approccio del franchising non può che sposare questa evoluzione del modo di abitare la casa e rappresenta un modello d’impresa interessante e ricco di potenziale.

Con l’approccio giusto, un adeguato supporto da parte della casa madre e una specializzazione mirata, è possibile costruire un’attività prospera e sostenibile.

Per gli imprenditori in cerca di avventure commerciali e per i professionisti del settore, si presenta come un’opportunità da considerare attentamente, non solo per i benefici immediati, ma anche per il contributo a lungo termine che possono dare alla comunità attraverso una gestione condominiale di qualità.

di Giulia Testa