Cos’è
La legge 105/2024 di conversione del decreto-legge 69/2024, conosciuto come Decreto Salva Casa, ha l’obiettivo di semplificare e facilitare gli interventi di ristrutturazione attraverso la regolarizzazione di lievi difformità edilizie e una sanatoria edilizia relativa agli interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo e non comunicati ai comuni nel quale insiste l’immobile.
Nei contesti condominiali, il Decreto Salva Casa rappresenta un importante facilitatore degli interventi di ristrutturazione, in quanto prevede che le difformità e gli abusi presenti nelle parti comuni di un condominio non potranno bloccare la riqualificazione di un’abitazione. Ciò vale anche al contrario, ovvero le difformità presenti in un’abitazione non potranno ostacolare interventi di ristrutturazione in parti comuni del condominio.
Al fine di accompagnare le imprese e i territori all’applicazione di tali procedure, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato le Linee Guida per l’attuazione del DL Salva Casa (scaricabile sul sito del MIT al seguente link: https://www.mit.gov.it/linee-guida-dl-salva-casa).
Prima di presentare le principali caratteristiche e novità del nuovo Decreto, è bene sottolineare che il “Salva Casa” permette di agire sulla regolarizzazione di tre tipologie di difformità come rappresentato nella seguente tabella:
Il Decreto Salva Casa modifica in modo significativo il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia), permettendo ai condomini di sanare eventuali irregolarità accumulate nel tempo. Nel particolare, le novità introdotte riguardano:
Edilizia libera
Il Decreto amplia le possibilità di intervento da parte dei condomini sui propri spazi, senza richiedere alcun tipo di abilitazione in caso di modifiche considerate minori come gli interventi di manutenzione ordinaria che non alterano la struttura dell’edificio, l’istallazione di pompe di calore <12 kW, la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePa) o di tende a pergola anche bioclimatiche, che non configurano nuovi spazi chiusi e nuove volumetrie. (In questo caso il Decreto ha apportato modifiche all’articolo 6, comma 1 del Testo Unico per l’Edilizia)
Altezza e metrature
Il Decreto prevede che il progettista responsabile possa certificare come conformi alle norme igienico sanitarie alcune situazioni finora non ammesse:
- un locale è considerato abitabile se ha un’altezza minima di 2,4 metri (la legge prevede un mimino di 2,7 metri);
- un monolocale per una persona è considerato abitabile da 20 mq e un bilocale per due persone con bagno e cucina compresi lo è da 28 mq (attualmente la legge prevede rispettivamente un minimo di 28 e 38 mq).
È da sottolineare come queste eccezioni siano valide solo in caso di interventi volti al recupero, al miglioramento delle condizioni igienico sanitarie o alla ristrutturazione dell’alloggio, per esempio migliorandone l’impianto di circolazione dell’aria.
(L’articolo 24 del Testo unico, è stato modificato dal DL Salva Casa per inserire nel documento un apposito decreto del Ministero della Salute riguardante i requisiti igienico sanitari degli edifici)
Sottotetti
Il Decreto prevede che si possano recuperare i sottotetti anche in caso non vengano rispettate le distanze minime tra gli edifici e dai confini, ma sempre nel rispetto della legge regionale. Dovranno comunque essere rispettati i limiti vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, senza intervenire sulla forma e superficie dell’area delimitata dalle pareti perimetrali del sottotetto, nonché l’altezza massima dell’edificio approvata al momento della costruzione.
Questa novità è stata approvata in particolare per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa senza consumare ulteriore suolo.
(Riferimento normativo è l’articolo 2-bis del Testo unico al quale è stato aggiunto il comma 1-quater)
Stato legittimo degli immobili
Il Decreto semplifica la procedura per legittimare lo stato di un immobile, rendendo necessaria la presentazione del solo titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare (integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali). Questo processo viene notevolmente agevolato, ovviando la presentazione della cronologia dei titoli abitativi che si sono susseguiti nel tempo.
(Modifiche apportate all’ articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001)
Mutamento della destinazione d’uso
Il Decreto mira in questo caso a semplificare il processo di cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari senza opere.
Riguardo all’indifferenza funzionale, esso consente il cambio di destinazione d’uso senza ulteriori permessi tra categorie funzionali omogenee (mutamenti orizzontali); per quanto riguarda invece i cambi di destinazione sempre consentiti, sarà sempre possibile intervenire all’interno della stessa categoria funzionale, purché si agisca in conformità con le normative di settore e con gli strumenti urbanistici del comune di riferimento.
(Questo punto ha modificato l’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia)
Superamento della doppia conformità
Il Decreto alleggerisce il processo che permette in alcuni casi di eliminare la necessità della doppia conformità, poiché rende necessari solo il rispetto della disciplina urbanistica al momento della domanda di permesso di sanatoria e il rispetto della disciplina edilizia in vigore al momento della realizzazione dell’abuso in questione. A riguardo, è importante sottolineare che la norma è applicabile limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37, nonché alle variazioni essenziali legate all’articolo 32 (riconosciute come tali dopo essere state sottoposte alla disciplina
legata alla specifica tipologia di intervento). Questa modifica risulta particolarmente utile per molti interventi storici per i quali risulterebbe altrimenti difficile abilitare le parziali difformità con i titoli depositati in Comune.
(Il nuovo articolo 36-bis del Testo unico rappresenta una delle novità più significative della riforma apportata dal DL Salva Casa)
Tolleranze costruttive riparametrate
Il Decreto prevede una revisione dei parametri relativi alle tolleranze costruttive per il calcolo della superficie utile di un immobile, giustificando alcune piccole differenze rispetto ai progetti originali riguardanti le dimensioni o la posizione di elementi costruttivi realizzati entro il 24 maggio 2024:
- 2% per superfici > 500 mq,
- 3% per superfici tra 300 e 500 mq,
- 4% per superfici tra 100 e 300 mq,
- 5% per superfici tra i 60 e i 100 mq,
- 6% inferiore ai 60 mq.
Il riferimento al prima e dopo 24 maggio 2024 è legato alla necessità di evitare che gli interventi realizzati successivamente vengano realizzati volutamente tenendo conto degli scostamenti percentuali più ampi.
(Il DL prende riferimento dall’articolo 34-bis, commi 1, 1-bis e 1-ter, del Testo unico)
Tolleranze esecutive
Il Decreto è da un lato rimasto invariato (rispetto alle casistiche che integrano le tolleranze esecutive al comma 2), mentre dall’altro è stato ampliato il numero di tolleranze esecutive per gli interventi ante 24 maggio 2024, pur nei vincoli legati al comma 2.
(Il DL per questo punto si riferisce all’articolo 34-bis del Testo unico)
Tolleranze costruttive ed esecutive
Trattandosi di irregolarità non riconosciute come illecite, questo genere di tolleranze non è soggetto a procedimenti di sanatoria, né condono. Pertanto, si rende necessaria solo una dichiarazione ufficiale da parte del tecnico incaricato rispetto alla sussistenza delle tolleranze indicate nella nuova normativa, in modo da rendere legittimo lo stato dell’immobile. Un’altra novità riguarda gli immobili in zona sismica per i quali è richiesta un’ulteriore attestazione di conformità rispetto alle difformità riconosciute come tollerabili.
(il DL prende riferimento articolo 34-bis, commi 2, 2-bis, 3, 3-bis e 3-ter del Testo unico)
Regola del silenzio-assenso
Il Decreto prevede la generale regola del silenzio-assenso come metodo di legittimazione di una disposizione in esame da parte dell’ente pubblico di riferimento e introduce la regola del silenzio-assenso:
- entro 45 giorni per le pratiche sanatorie edilizie;
- il termine di 30 giorni per le certificazioni di inizio attività.
Il testo mira infatti a semplificare le procedure di sanatoria nel caso di parziale difformità, ovvero per i piccoli illeciti edilizi (nel caso in cui manchi il titolo abitativo non è infatti possibile intervenire per la sanatoria).
Sanzioni applicabili alle nuove procedure di sanatoria
Il Decreto prevede che i costi varino in base alla gravità dell’intervento irregolare in base all’aumento del valore dell’immobile. È previsto che la sanzione equivalga al doppio dell’incremento del valore dell’immobile, con una cifra che può variare da 1.032 a 10.328 euro in riferimento a casi di doppia conformità “attenuata”, mentre le cifre vanno da 516 a 5.164 euro in caso di doppia conformità “tradizionale” (conformità alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento che al momento della presentazione dell’istanza).
Secondo il comma 4, nei casi in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica viene applicata un’ulteriore sanzione previa perizia di stima (equivalente al maggior importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito a seguito dell’abuso) che si somma, quindi, a quelle edilizie.
Nel caso in cui la domanda dovesse venir respinta, viene ordinata la demolizione entro i termini fissati dall’ordinanza del dirigente o del responsabile d’ufficio.
(Riferimento all’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004)
Cosa cambia per gli amministratori di condominio
Le novità introdotte dal Decreto impatteranno anche sull’attività degli amministratori di condominio in quanto figure di riferimento nella gestione delle realtà condominiali, sia dal punto di vista dell’immobile in sé, sia dal punto di vista di chi lo abita. Come già anticipato, il Decreto-Legge 69/2024 si pone come un’occasione per i condomini per sanare le irregolarità accumulate nel tempo, arrivando a garantire la conformità legale e la sicurezza degli immobili, ma si distingue soprattutto perché tra le sue novità annovera una maggiore libertà dei singoli proprietari nell’apportare modifiche per personalizzare i propri spazi (per esempio, installando tende e strutture di protezione).
Tali interventi potrebbero in alcuni casi richiedere un ricalcolo della volumetria e comportare di conseguenza un cambiamento alle tabelle millesimali e alle relative spese condominiali. Proprio in queste situazioni, la figura dell’amministratore si rivela quindi sempre più essenziale, non solo nel gestire in modo adeguato la fase di adattamento al nuovo regolamento, ma soprattutto nel mediare le possibili controversie che si potrebbero presentare tra i condòmini.
Con questo Decreto le assemblee condominiali diventano il luogo di discussione e confronto rispetto alle procedure necessarie per la messa a norma dell’edificio, nonché il momento nel quale emergeranno e andranno gestite le controversie. È importante che l’amministratore aggiorni in modo dettagliato e chiaro i condomini rispetto alle novità inserite con il nuovo DL, in modo da facilitare le fasi necessarie a un’eventuale domanda di sanatoria, a partire dalla raccolta di tutta la documentazione richiesta. Uno dei passaggi necessari sarà, inoltre, la valutazione dell’impatto economico delle sanzioni pecuniarie e la conseguente condivisione di un piano finanziario con tutti i condòmini per far fronte ai costi per la regolazione di eventuali abusi. Proprio in questa fase sarà importante cercare di minimizzare il rischio di conflitti o controversie interne al condominio.
A supporto degli amministratori possono in ogni caso intervenire per la gestione delle pratiche dei collaboratori tecnici (architetti, ingegneri, geometri) che possono occuparsi della certificazione di conformità degli interventi e prestare assistenza in fase di redazione dei documenti tecnici richiesti.