I principi del bilancio condominiale

In assenza di specifiche norme per la compilazione del rendiconto condominiale è bene non dimenticare quali sono i principi del bilancio e i capisaldi utili per quantificare entrate e uscite in trasparenza a prova di contestazioni.

I principi della contabilità condominiale rappresentano un insieme di norme e regole che guidano la registrazione, la gestione e la rendicontazione delle entrate e delle spese di un condominio.

Il bilancio condominiale costituisce uno strumento essenziale per la corretta gestione finanziaria e amministrativa. Approfondiamo i principi chiave che dovrebbero guidare la sua redazione, tenendo conto delle disposizioni di legge, delle sentenze di Cassazione e delle buone pratiche amministrative.

Per quanto riguarda i condomini, la gestione contabile si basa sui principi contabili generali, ma possono esserci specificità legate alla natura particolare di questa forma di organizzazione. La corretta applicazione di questi principi è fondamentale per assicurare trasparenza, equità e legalità nella gestione delle finanze condominiali.

Criteri generali

Partendo dai principi contabili generali, è necessario individuare e classificare quelli che si dimostrano pertinenti sia con la natura giuridica dell’ente condominiale, con le disposizioni di legge, il Codice civile e le sentenze di Cassazione, che con tutte le novità introdotte dalla legge di riforma del condominio nel 2012.

Purtroppo, né la legge di riforma né le pronunce della suprema Corte sono riuscite a stabilire chiari principi e metodi di redazione del rendiconto condominiale, lasciando libero il campo a dubbi interpretativi. La legge di riforma è stata, secondo molti esperti, un’occasione persa per non aver conferito certezza ai principi redazionali del rendiconto condominiale.

La riforma ha istituito il principio del controllo e della verifica della documentazione amministrativa e contabile (principio della verificabilità), sancendo un vero e proprio diritto soggettivo dei condomini. In forza di tali diritti i condomini hanno aumentato il contenzioso condominiale in materia di rendiconto.

Conseguenza è la maggiore attenzione da parte degli operatori del settore, alla contabilità per evitare contestazioni e impugnative che possono bloccare o rendere gravosa l’attività amministrativa.

L’amministratore oggi tende dunque a fissare metodi e principi per la redazione dei propri rendiconti. Partendo dalle differenze tra contabilità aziendale e condominiale analizziamo i principi contabili generali che si applicano alle aziende commerciali che possono essere compatibili con la contabilità condominiale.

Differenze tra condominio e azienda

La prima importante differenza tra contabilità aziendale e condominiale è che la contabilità aziendale è incentrata sulla generazione di profitto e la creazione di valore per gli azionisti, mentre la contabilità condominiale è orientata alla gestione e alla ripartizione delle spese comuni tra i proprietari all’interno di un edificio o di una proprietà condivisa.

Secondo la contabilità ufficiale, «i principi del bilancio contabili sono quei principi, ivi inclusi i criteri, le procedure ed i metodi di applicazione, che stabiliscono l’individuazione dei fatti da registrare, le modalità di contabilizzazione degli eventi di gestione, i criteri di valutazione e quelli di esposizione dei valori in bilancio . Applicare principi così definiti, nella contabilità condominiale significa stabilire un processo contabile, altrimenti definibile come «flusso della procedura contabile» (Rodolfo Cusano, Amministratore di condominio).

Attualmente la normativa stabilisce regole di tenuta della contabilità condominiale con la fissazione dei contenuti minimi del rendiconto (come ho avuto modo di approfondire nel precedente contributo alla rivista), l’obbligo di tenuta, contenuto e termini essenziali dei registri contabili.

A differenza delle società, il condominio non ha autonomia patrimoniale propria, con conseguente necessità di avere uno stato patrimoniale in perfetto pareggio, senza avanzi o disavanzi di gestione.

Nel rendiconto è necessario utilizzare la competenza assoluta, senza applicazione di ratei e risconti di fine esercizio. Non è ammessa la presenza di immobilizzazioni nell’attivo patrimoniale, dovendo ricondurre qualunque forma di proprietà esclusivamente in capo ai singoli condomini.

Inoltre, non ci sono schemi aziendalistici obbligatori e rigidità ragionieristiche da seguire, ma flessibilità adeguata alle esigenze amministrative e decisionali dell’ente. Preferenza del piano sostanziale a quello formale, chiarezza, trasparenza e coerenza con il quadro normativo di riferimento e contestuale rispetto delle fondamentali regole contabili.

Principio dell’identità giuridica

Il principio d’identità giuridica impone il divieto di mescolanza tra affari giuridici afferenti a soggetti diversi. Tale principio porta con sé tutte le peculiarità dell’ente condominiale, dovute alla sua eccezionale natura di ente di gestione privo di personalità giuridica:

• il finanziamento mutualistico
• il patrimonio di gestione
• la flessibilità ragionieristica

Tutti aspetti ampiamente cristallizzati in giurisprudenza. Si tratta di un principio che trova il suo naturale riferimento nel divieto di confusione patrimoniale (articolo 1129, c. 12 n.4 Codice civile) La violazione di questo principio espone il rendiconto a profili di nullità (Schema F, La nuova morfologia del rendiconto condominiale).

Principio di completezza informativa

Il rendiconto presentato annualmente dall’amministratore di condominio deve contenere «un’informazione
patrimoniale, finanziaria ed economica» completa e, per essere tale, deve scaturire da un insieme unitario e organico
di documenti.

Tutti gli accadimenti contabilmente rilevanti devono essere considerati, nessuno escluso e nessuna discrezionalità da parte dell’operatore. L’utilità del rendiconto è quella di soddisfare l’esigenza di informazione di tutti i suoi destinatari, condomini, inquilini usufruttuari ma anche i terzi (fornitori, professionisti, dipendenti) e l’amministrazione finanziaria.

Il principio è rispettato quando il rendiconto si compone di registro di contabilità, conto entrate/uscite, situazione patrimoniale, riepilogo dei fondi e delle risorse disponibili, nota sintetica esplicativa, stati di ripartizione. La carenza informativa implica l’annullabilità del rendiconto (e non la nullità).

Principio di verità e correttezza

Tale principio è rispettato se c’è la comunicazione chiara e corretta di tutte le informazioni. In termini contabili, ciò significa conferire correttezza e veridicità a tutta la documentazione che racconta i fatti giuridici accaduti nel periodo di riferimento, tramutando tutti i fatti in una variazione economica o patrimoniale e trovando in tal modo rilevazione nelle giuste registrazioni contabili.

La correttezza deve essere intesa come rispetto delle previsioni dei titoli di acquisto, dei regolamenti, delle convenzioni, delle delibere. L’assenza di documentazione valida ai fini fiscali non fa venir meno il «fatto giuridico» che ha determinato un dato effetto sui conti condominiali.

Principio di continuità e congruità

Il principio di continuità implica che il condominio deve essere gestito con l’idea di una continuità nel tempo. Ciò significa che si presume che il condominio continuerà a esistere e a operare nel futuro prevedibile.

Per tale ragione i principi contabili adottati negli anni devono essere gli stessi, per soddisfare il principio di comparabilità dei preventivi delle spese e dei rendiconti annuali. La discontinuità, l’interruzione dell’adozione di stessi principi tra due o più esercizi finanziari, fanno venir meno l’attendibilità della contabilità.

Tuttavia, è possibile approvare un dato rendiconto ancorché non allineato all’esercizio finanziario precedente purché ci sia l’impegno al riallineamento non appena possibile (Cassazione 8521/2017).

Il principio di congruità si riferisce alla coerenza e all’adeguatezza delle decisioni finanziarie e contabili. Nella gestione condominiale, questo principio può essere interpretato nei seguenti modi:

1. Coerenza nelle decisioni finanziarie. Le decisioni finanziarie, comprese quelle relative alla ripartizione delle spese e alla gestione dei fondi di riserva, dovrebbero essere coerenti con gli obiettivi e le esigenze del condominio
2. Trasparenza e comunicazione. La congruità richiede una comunicazione chiara e trasparente riguardo alle decisioni finanziarie. I condomini dovrebbero essere informati in modo adeguato sulle spese, sulle entrate e su come vengono gestiti i fondi.
3. Adattamento alle esigenze specifiche del condominio. Le decisioni finanziarie dovrebbero essere adattate alle specifiche esigenze e alle caratteristiche del condominio. Per esempio, la gestione di un condominio con un elevato numero di unità abitative può richiedere approcci diversi rispetto a un condominio più piccolo. In entrambi i casi, sia il principio di continuità, sia quello di congruità, sottolineano la necessità di una gestione oculata e sostenibile del condominio, mirata a garantire la stabilità finanziaria e a soddisfare le esigenze a lungo termine dei condomini.

Postulati nella contabilità condominiale

Nel contesto della gestione condominiale, i postulati rappresentano principi fondamentali che guidano la corretta redazione del rendiconto e la gestione finanziaria complessiva del condominio. Oltre ai principi del bilancio generali precedentemente analizzati, alcune considerazioni cruciali riguardano specificamente i postulati condominiali.

Utilità.

Il rendiconto deve essere informativo e utile a tutti gli attori coinvolti, inclusi condomini, revisori, Ctu, amministrazione finanziaria e amministratori. La sua preparazione deve contribuire a conciliare gli interessi contrapposti, favorendo una composizione armoniosa.

Prevalenza della sostanza sulla forma.

Nell’ambito condominiale, occorre guardare gli aspetti sostanziali e non soltanto quelli formali di ogni evento di gestione per ottenere una rappresentazione veritiera e corretta.

Ciò significa che, quando si affrontano situazioni in cui la forma giuridica potrebbe differire dalla sostanza economica di un’operazione, è importante riflettere accuratamente questa sostanza economica nei documenti contabili e nelle decisioni gestionali. Anche se la forma giuridica potrebbe sembrare regolare, la gestione dovrebbe considerare se queste transazioni sono effettivamente vantaggiose per il condominio.

Nella contabilità condominiale un evento di gestione, che produce un movimento finanziario, assume nella quasi totalità dei casi, un aspetto sostanziale. In tal caso l’oggetto della rilevazione contabile è sempre un fatto vero, cioè un effettivo esborso o un’entrata di denaro.

Chiarezza, trasparenza e comprensibilità

La redazione del bilancio condominiale dovrebbe rispecchiare la massima trasparenza e chiarezza possibile. Il bilancio condominiale deve rispettare gli adempimenti legali previsti dal Codice civile e da altre disposizioni normative, per essere comprensibile deve essere analitico e con una nota integrativa che garantisca una comprensione immediata per tutti i condomini e una immediata verificabilità. Tutte le entrate e le spese devono essere documentate in modo dettagliato.

Si devono escludere metodi personali e fuori dagli schemi. La giurisprudenza fornisce orientamenti importanti sulla corretta interpretazione di tali norme. L’amministratore dovrebbe quindi tenersi aggiornato su qualsiasi pronuncia che possa influenzare la redazione del bilancio. La Cassazione con sentenza 3892/2017 facendo riferimento alle forme degli elaborati prevede che questi devono scongiurare la confusione il disordine, pena la perdita del diritto al compenso da parte dell’amministratore.

Imparzialità Contabile.

Gli amministratori devono applicare i principi contabili con neutralità, evitando di favorire interessi di alcuni rispetto ad altri.

Prudenza.

È uno dei principi basilari su cui si basa la contabilità delle imprese secondo cui occorre imputare al periodo costi e ricavi di competenza e non prendere in considerazione utili non rilevati. Nell’ambito condominiale tale principio sembrerebbe non applicabile essendo previsto il principio cronologico nella contabilizzazione degli eventi di gestione.

A parere di chi scrive, il prudenziale buon senso contabile deve essere anche utilizzato nella contabilità condominiale dando contezza di tutti i costi anche se non definitivamente realizzati. Potrebbe accadere che un fornitore interrompesse la fatturazione ma che i relativi costi debbano essere comunque previsti.

Comparabilità.

Si tratta di rendere comparabili bilanci redatti in date diverse che ineriscono lo stesso condominio utilizzando costantemente la stessa simbologia contabile e gli stessi criteri di registrazione. In passato la totale assenza di norme contabili rendeva veramente complicata qualsiasi comparazione. La riforma del 2012, a parte il dubbio sui principi contabili adottabili, determina di certo un maggior grado di comparabilità tra i rendiconti predisposti da diversi amministratori.

Relatività.

Nel rispetto delle disposizioni dell’articolo 63 disposizioni attuative Codice civile, il principio di relatività nella contabilità condominiale si focalizza sull’assicurare il rispetto delle obbligazioni, sia solidali che non, prevedendo una gestione chiara e separata nei casi di subentro nei diritti di proprietà esclusiva.

Rilevanza dei fatti.

Come già evidenziato, nessun fatto rilevante contabilmente deve essere escluso dal rendiconto, garantendo una rappresentazione accurata della situazione finanziaria.

Funzione della nota esplicativa

La nota esplicativa predisposta dall’amministratore, è di evidente rilevanza, e deve intendersi come elemento informativo di supporto indispensabile per l’intera comprensione del rendiconto. Non è comprensione tecnica degli elaborati, ma un chiarimento dei fatti che hanno determinato i valori espressi.

Verificabilità dell’informazione

Tutte le informazioni contenute nel rendiconto condominiale devono essere sempre facilmente verificabili. Tale è l’unico vero principio sancito dalla riforma per la contabilità condominiale. Questo postulato è fondamentale in tema di revisione condominiale.

La revisione contabile, attraverso l’introduzione di una nuova figura professionale, qual è quella del revisore condominiale, rappresenta una rilevante innovazione nel nostro ordinamento giuridico. Il revisore deve poter agevolmente ricostruire l’intero procedimento contabile di rilevazione e scritturazione, adottato dall’amministratore soggetto a controllo.

I postulati nella gestione condominiale

In assenza di una scienza tecnica di riferimento, la giurisprudenza ha contribuito negli anni a fissare ulteriori principi generali e tipici del rendiconto condominiale (Dolce R., articolo del 1° ottobre 2019, Quotidiano del condominio del Sole 24 Ore).

Di considerevole importanza per la regolazione del rapporto di mandato, il principio sancito dalla Cassazione civile con sentenza n. 25904/2009, esclude la presenza di «generiche doglianze» da parte del condominio, che potrebbero ostacolare l’approvazione del documento per motivi pretestuosi.

La sentenza di Cassazione del 14 novembre 2012, n. 19991, postulato antecedente alla legge n. 220/2012 mantiene ancora la sua rilevanza, attribuendo al rendiconto un profilo di assoluta pertinenza con il rapporto di mandato e stabilendo la paternità del documento a carico dell’amministratore autore della redazione.

La Cassazione civile con sentenza del 22 agosto 1985, n. 4480 esclude categoricamente l’ipotesi di dualismo tra durata del mandato e durata del rendiconto annuale, mantenendo la sua straordinaria attualità nonostante la datazione. Altro postulato continua a essere rilevante, nonostante la data della sentenza, è la Cassazione civile 27 aprile 1982, n. 2634:

• Riconosce il rendiconto come parte integrante del rapporto di mandato
• Identifica e critica le impugnazioni basate su motivi di «disturbo»
• Stabilisce un collegamento chiaro tra rendiconto e periodo di prestazione del mandatario

Di notevole importanza per la revisione accurata della contabilità condominiale è la Cassazione, Sezioni Unite, 21 febbraio 2000, n. 27 e la Cassazione civile 22 gennaio 2003, n.928. Questi principi definiscono in modo inequivocabile il concetto di situazione economico-patrimoniale dell’ente condominiale, fornendo un quadro affidabile e non ambiguo per l’analisi contabile.

I postulati giurisprudenziali sottolineano chiaramente la distinzione netta tra la contabilità aziendalistica e quella condominiale, offrendo orientamenti solidi per una gestione e una redazione dei rendiconti aderenti ai principi giuridici consolidati nel tempo.

In conclusione

La redazione del bilancio condominiale è un processo complesso che richiede attenzione ai dettagli, trasparenza e aderenza a principi legali e una corretta applicazione dei principi della contabilità. Seguire questi principi contribuisce a garantire una gestione finanziaria sana, a promuovere la fiducia tra i condomini e a fornire una base solida per il benessere a lungo termine del condominio.

di Maria Concetta Volpe