I 5 segmenti del real estate più richiesti dagli investitori nel 2024

A Bergamo l’associazione Anaci, che riunisce gli amministratori condominiali, punta a individuare una nuova offerta di servizi strategici e gestionali alla luce delle nuove normative energetiche e ambientali e alla futura prospettiva del Green Deal europeo.

Obiettivo del piano Mmarketing di Anaci Bergamo è l’individuazione dei soggetti potenzialmente interessati alla nuova gamma di servizi offerti dalle società del real estate, in una fase storica nella quale le nuove normative energetiche e ambientali e la prospettiva della transizione verso il Green Deal europeo determinano una accelerazione dei processi di obsolescenza degli edifici e dei patrimoni immobiliari di tutti i proprietari, che non hanno attivato una gestione dinamica del patrimonio immobiliare.

In effetti, molti proprietari di immobili non si sono resi conto che i loro edifici sono invecchiati, che non hanno più una adeguata attrattività sul mercato, che in non pochi casi non sono totalmente affittati, mentre d’altro canto i costi di gestione e manutenzione sono aumentati in maniera molto evidente. Il risultato è quasi sempre una redditività risicata e con tendenza al ribasso e un patrimonio immobiliare il cui valore è anch’esso in riduzione.

Le peculiarità

Del resto, nel territorio bergamasco che ha caratteristiche di grande dinamicità economica, sono molteplici sia i grandi patrimoni immobiliari sia quelli piccoli-medi di proprietari che vivono un momento che pone loro molti problemi destinati ad aggravarsi sempre più velocemente.

Tra i proprietari di grandi patrimoni immobiliari possiamo certamente annoverare svariate Pubbliche amministrazioni tra le quali spiccano Comune di Bergamo, Comune di Treviglio, Comune di Alzano Lombardo, altri Comuni, strutture ospedaliere tra le quali Asst Ospedale Papa Giovanni XXIII, riabilitazione di cura Gleno, Ospedali Riuniti, Humanitas Gavazzeni, Policlinico di Ponte San Pietro e di Zingonia, Istituto Clinico Quarenghi, Asst Bergamo ovest. Esistono anche istituzioni benefiche come gli Istituti Educativi di Bergamo che posseggono un significativo patrimonio.

Patrimoni immobiliari

Sono molti, poi, gli imprenditori conosciuti dai membri di Anaci Bergamo che posseggono interessanti patrimoni. Analizzati i potenziali soggetti interessati a fruire di servizi tipici del settore real estate non in grado di fare analisi strategica del proprio patrimonio immobiliare, uno dei primi servizi da offrire potrebbe essere quello di una prima breve analisi conoscitiva del patrimonio suddiviso per le diverse destinazioni d’uso urbanistico, per localizzazione degli edifici e per la loro superficie complessiva (in metri quadrati).

Il secondo passaggio è quello di esaminare le redditività di ogni singolo cespite (canone di locazione meno i costi di gestione-amministrazione, le tasse e l’assicurazione), per valutare se la redditività di ogni singolo immobile, partendo da quelli di maggior dimensione, è allineata alle migliori prassi del mercato, oppure se può essere classificata come redditività critica, perché inferiore alla linea mediana delle diverse aree-località bergamasche.

Redditività

Sulla base di questa analisi sarà possibile varare un piano di azione in grado di invertire la rotta e migliorare nel tempo, sia il valore patrimoniale dei cespiti, che la loro redditività netta. La discussione su questo tema è stata coinvolgente e stimolante.

Subito dopo l’approfondimento sul piano marketing, i relatori della giornata hanno affrontato con due esempi, molto dettagliati e documentati dal punto di vista economico-finanziario e tecnico, il tema della valorizzazione degli edifici, ovvero di quegli interventi posti in essere dai migliori protagonisti-società del real estate, per incrementare il valore patrimoniale e la redditività di un edificio o complesso immobiliare.

I mercati a maggior crescita

Il settore del real estate, malgrado le difficoltà economiche e geopolitiche che minano gli equilibri a livello internazionale e ostacolano l’interscambio commerciale, è in crescita significativa nel nostro Paese. In particolare, i segmenti più richiesti dalla domanda e dagli investitori sono:

1. La logistica di nuova concezione, soprattutto quella destinata alla consegna dei prodotti al cliente finale denominata magazzini per l’ultimo miglio. Ma continua ancora forte l’interesse degli operatori logistici e degli investitori per grandi magazzini sviluppati in altezza e ben posizionati rispetto alle più importanti arterie autostradali.
2. Case per studenti, soprattutto universitari, ma non solo, in tutte le città sedi di università o poli universitari. I cambiamenti nel mercato di lavoro fortemente legati alla crescita dei servizi su tutto il territorio del nostro paese, hanno creato nuove professioni che fanno della mobilità uno dei presupposti fondamentali della loro attività: area-manager di importanti aziende nazionali e internazionali, professionisti itineranti, società di manutenzione di impianti che coprono aree territoriali più o meno estese, fino a soggetti impegnati in attività stagionali sparse in molte aree del nostro paese. Tutte queste nuove figure professionali hanno fatto salire in maniera esponenziale la domanda di spazi-residenze a termine più o meno breve. Una domanda che ha fatto esplodere il mercato domestico del B&B in moltissime aree anche non a vocazione turistica. Questa domanda ha necessità di strutture non improvvisate e di un mercato di offerta del tutto stabile in grado di affrontare a livello nazionale questo tipo di bisogni che è in forte crescita. Gli studentati moderni sono in grado di fornire risposte anche a questa domanda, soprattutto nelle aree più urbanizzate.
3. Diverse tipologie di residenze per persone anziane autosufficienti e non autosufficienti (Senior Living, Rsa, Residenze Socio-Assistenziali). I cambiamenti nello stile di vita e nella struttura delle famiglie spingono fortemente il mercato in questa direzione. Un mercato già ben sviluppato nei Paesi del Nord Europa, ma anche questa domanda nel mercato italiano cresce e i principali fondi di investimento sono interessati a sviluppare questa tipologia di nuovi prodotti immobiliari.
4. Il settore turistico nel nostro Paese ha un potenziale di crescita notevolissimo. Mancano però strutture adeguate alla richiesta della clientela nazionale e internazionale e capacità professionali per offrire servizi gestionali di qualità. Il flusso di turisti internazionali, secondo diverse fonti, prevede una forte crescita negli arrivi in Italia e gli investitori sono molto interessati a realizzazioni di carattere turistico: non solo hotel quattro o cinque stelle, ma anche campeggi, strutture a bungalow immerse nel verde, recupero delle ex colonie estive sparse in molte regioni, parchi giochi dotati di strutture ricettive, impianti sportivi dotati di strutture ricettive. Queste due ultime tipologie di spazi per il tempo libero si prestano anche a essere utilizzate, grazie a progetti di ultima generazione che presentano un’organizzazione dello spazio flessibile e facilmente riconfigurabile, ad essere utilizzate parzialmente anche per altre iniziative di molteplici tipologie.
5. La rigenerazione urbana e i rischi del territorio: al centro dei processi di valorizzazione ed efficientamento verso edifici smart sustainable building, capaci di rispondere/adeguarsi ai cambiamenti dell’ambiente esterno e al tempo stesso evoluzione-trasformazione dei bisogni degli utenti grazie all’uso di tecnologie digitali e a una progettazione architettonica consapevole e flessibile. È nostra convinzione profonda che il mercato più importante, non solo per i volumi di attività e investimenti attivati sarà per un futuro non certamente breve, quello della valorizzazione degli edifici e della messa in sicurezza del nostro territorio.

Ragioni storiche

Il patrimonio immobiliare del nostro Paese è di vecchia data e molti edifici risalgono all’Ottocento e ai primi decenni del Novecento. Ma, non è questo il problema più rilevante. Il vero nodo problematico in termini di prestazione e qualità sono gli edifici realizzati dopo la Seconda guerra mondiale, ovvero a partire dagli ultimi anni Quaranta del Novecento.

In quel periodo il nostro Paese ha iniziato il suo processo di rapida crescita industriale, contemporaneamente al Nord Italia le città sono cresciute grazie all’immigrazione interna. Tutto questo è avvenuto in un contesto privo delle necessarie regolamentazioni urbanistiche ed edilizie. Così negli anni Cinquanta-Sessanta si sono determinati i problemi che ancora oggi affliggono e affliggeranno anche in futuro il nostro Paese.

Si è costruito senza alcun rispetto dell’ambiente e del paesaggio in aree collinari e montane, ma anche marine, oggi afflitte da frane e smottamenti. Non a caso siamo il Paese che conta più frane di tutta Europa per non contare i problemi idrici con fiumi costretti in alvei troppo ristretti, fiumi e torrenti interrati e intubati che oggi ad ogni temporale creano rischi e ansietà per la popolazione. Abbiamo persino costruito nelle aree golenali dei nostri principali fiumi.

Lo schema di riferimento del piano marketing di Anaci

Rischi e rimedi

Nelle aree urbane si sono costruiti gli edifici con le peggiori prestazioni in termini energetici e ambientali, senza il rispetto delle regole dell’arte ancora prevalenti prima della Seconda guerra mondiale. È per questo ordine di motivazioni e cause storiche che la rigenerazione urbana e quindi la valorizzazione di brani del tessuto urbano e di singoli edifici, è destinata a divenire una delle attività più rilevanti del real estate, così come le attività per affrontare e risolvere i principali rischi che affliggono larga parte del nostro territorio:

• Rischi idrici derivanti dal nostro sistema fluviale e torrentizio
• Rischi sismici che investono in modo particolarmente accentuato alcune aree ma che riguardano tutto il territorio nazionale
• Rischi frane e smottamenti dovuti a un accesso di aree edificate in luoghi inappropriati e spesso pericolosi e ad eventi naturali come temporali e piogge intense

Certamente sarà necessario uno sviluppo di progetti fondati sulla partnership pubblico-privato come anche l’impegno dei più organizzati operatori del real estate, dotati di adeguate risorse finanziarie e di competenze ancora oggi troppo poco diffuse.

Sarà però necessaria anche una diffusione più vasta e articolata della cultura e delle best practice del real estate e la crescita di una nuova leva di imprenditori operanti nel campo dei servizi, che conoscano il territorio dove operano e perciò in grado di cogliere le occasioni e per riuscire ad avvicinare e a fare dialogare le Pa locali con i protagonisti del mercato immobiliare sempre alla ricerca di nuove occasioni di investimento e anche di guadagnare prestigio e credibilità, che sono la vera linfa per acquistare consenso e per condurre in porto operazioni immobiliari.

Operazioni che sono sempre particolarmente complesse: dai nuovi sviluppi, alla valorizzazione, alla fondamentale partnership pubblico-privata per interventi alla scala territoriale.

di Oliviero Tronconi