Giardini in condominio: alberi, foglie e liti

Rami che sporgono su un’altra proprietà. Siepi contese. Frutti che cadono. La gestione dei giardini diventa spesso territorio di controversie. Ecco quali sono le corrette regole da osservare.

Ogni condominio ha le sue peculiarità, che si confermano anche per come sono gestite le aree verdi: ci sono condomini che si distinguono per i meravigliosi spazi, mentre altri appaiono trascurati per disinteresse o mancanza di disponibilità economica.

Alcuni condomini possono vantare giardini e parchi ben curati da giardinieri professionisti, mentre in altri vige rigorosamente il fai-da-te. Possono essere presenti alberi ad alto fusto, siepi, aiuole, aree erbose e anche piccoli orti condominiali: all’amministratore il compito di gestire le manutenzioni ordinarie e straordinarie sulla base dei fondi messi a disposizione dall’assemblea.

Parti comuni

Le aree verdi come parti comuni ex articolo 1117 Codice civile e l’uso ai sensi del 1102 Codice civile. Le aree verdi condominiali sono considerate parti comuni come stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile.

Questo significa che le decisioni relative alla gestione del verde e le spese per la relativa manutenzione spettano a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

In quanto beni comuni, alle aree verdi si applica l’articolo 1102 Codice civile che testualmente recita: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. In altre parole, tutti i condomini devono beneficiare del giardino condominiale nella stessa misura e ognuno può farne un uso particolare a condizione che ciò non ne alteri la destinazione o non ne limiti la fruibilità».

Aree verdi e parti comuni

Valore aggiunto

Lo sviluppo e la cura delle aree verdi possono essere considerati sicuramente come un valore aggiunto per una vita più sostenibile e salutare per tutti i condomini che possono vivere in armonia con la natura circostante. Il verde, inteso come giardini, alberi e piante, non solo è in grado di donare un senso di bellezza e tranquillità, ma offre numerosi vantaggi ambientali e sociali che possono contribuire al benessere della comunità condominiale.

La presenza di spazi verdi in condominio favorisce la riduzione dell’inquinamento atmosferico, migliorando la qualità dell’aria. Inoltre, le aree verdi fungono da filtro naturale, riducendo la quantità di polveri sottili e altre sostanze nocive presenti nell’aria. Oltre a ciò, il verde contribuisce a contrastare l’effetto isola di calore, aiutando a mantenere una temperatura più fresca e confortevole all’interno degli edifici condominiali.

Pensiamo, per esempio, ai tetti verdi. I giardini condominiali rappresentano anche un luogo di aggregazione e socializzazione, dove i residenti possono incontrarsi, rilassarsi e trascorrere del tempo libero insieme. Uno spazio verde ben curato e attrezzato può diventare un luogo di ritrovo e di condivisione, dove organizzare eventi e attività all’aperto.

Inoltre, può aumentare il valore dell’edificio, rendendolo più appetibile sul mercato. In definitiva, il verde in condominio può essere visto come un investimento che può arrecare numerosi benefici, sia individuali che collettivi contribuendo a creare un ambiente più sostenibile, salutare e piacevole per tutti i condomini.

Non sono tutte rosa e fiori

È proprio il caso di sottolinearlo: in condominio anche il verde può essere causa di problemi e conflitti connessi con le relative spese, le destinazioni delle aree, l’affidamento della manutenzioni e gli effetti collaterali, come la caduta delle foglie, il godimento più o meno intensivo da parte di qualcuno, i danni da radici, problemi di altezze e confini eccetera.

Ecco che, allora, può venire in aiuto un regolamento dettagliato che disciplini in maniera puntuale la gestione del verde, oppure sarà l’assemblea che con apposite delibere, deciderà cosa fare e come regolarsi, sulla base ovviamente degli interessi dei condomini e delle disposizioni codicistiche.

I problemi più comuni

Rami e radici che invadono le proprietà altrui

1. Rami, fronde, radici che invadono proprietà altrui Tra i motivi che possono creare screzi con il vicinato o tra aree condominiali attigue, c’è sicuramente quello che riguarda le piante che invadono la proprietà.

Alberi e arbusti piantati in prossimità del confine possono raggiungere il nostro terreno (o viceversa), creando inevitabilmente tensioni. Anche qui e non mi stancherò mai di ripeterlo, un corretto e franco rapporto tra le persone potrebbe risolvere ogni problema a monte.

Ma, in mancanza di comunicazione e accordo tra le parti, che cosa dice la legge e come ci si può difendere da antipatiche intrusioni?

La tutela della proprietà individuale è uno dei diritti riconosciuti dalla legge, e uno dei casi che si verifica con maggior frequenza è quello di due persone che condividono il muro o la rete di confine innalzati per delimitare le proprietà. Un giardino o un orto possono essere vittime dei rami di alberi e piante che, dalla proprietà confinante, giungono fino alla nostra invadendo spazi che legittimamente ci appartengono (o viceversa).

Come agire in questa ipotesi? La risposta arriva dall’articolo 896 Codice civile, che in materia di Recisione di rami protesi e di radici recita: «Quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in qualunque tempo costringerlo a tagliarli, e può egli stesso tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo, salvi però in ambedue i casi i regolamenti e gli usi locali». Occorre, quindi, fare una distinzione fondamentale tra i comportamenti ammessi in caso di radici che invadono la proprietà e rami che ricadono sul fondo del vicino.

Se in presenza di radici che entrano nel terreno di proprietà, il vicino può provvedere a tagliarle autonomamente, tale azione non è invece consentita quando si tratta di rami. Stando a quanto riportato dal Codice civile, il proprietario del fondo invaso dai rami del vicino può costringere l’altro a tagliare le fronde, chiedendo eventualmente al tribunale un provvedimento di urgenza in caso di inottemperanza, ma non può intervenire arbitrariamente senza il permesso dell’altro.

Nel caso in cui decidesse di agire, tagliando lui stesso i rami che raggiungono la sua proprietà, potrebbe trovarsi a dover rispondere di danneggiamento della proprietà se il vicino decidesse di intraprendere un’azione legale.

Il proprietario delle piante è inoltre tenuto al risarcimento di eventuali danni causati al vicino, anche quando quest’ultimo non si sia avvalso della facoltà di recidere le radici o richiedere un tempestivo intervento di potatura. Qualora la pianta in questione sia un albero da frutto, il proprietario del fondo confinante potrà invece trattenere per sé i frutti caduti naturalmente.

2. Caduta foglie

Attenzione ai disagi che potrebbero portare le cadute delle foglie nei tombini o nei giardini altrui

Che succede se la caduta di foglie sul giardino vicino sporca o intasa le grondaie o condutture fognarie?

In linea di principio ciascuno risponde dei danni cagionati a terzi che siano conseguenti alla detenzione di un proprio bene, su cui grava l’obbligo di custodia.

In buona sostanza, il proprietario di un bene risponde dei danni che siano conseguenza diretta e prevedibile in relazione alla natura del bene stesso e agli obblighi di manutenzione che vi sono connessi, e non in assoluto di ogni pregiudizio astrattamente riconducibile al bene.

Partendo da tali presupposti, la Cassazione è costante nel negare la responsabilità del proprietario di un albero per la caduta delle foglie nel terreno confinante, in quanto fenomeno del tutto naturale e generalmente inoffensivo, fatta comunque salva la circostanza in cui siano ravvisabili delle mancanze nell’ordinaria e necessaria manutenzione, quali una regolare potatura dell’albero.

3. Che cosa dice il codice

Secondo l’articolo 892 Codice civile, chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare determinate distanze stabilite dai regolamenti comunali. In mancanza di regolamenti, dagli usi locali, conoscibili tramite consultazione delle relative raccolte tenute presso le Camere di Commercio provinciali e, allorquando né i regolamenti né gli usi offrano indicazioni in merito, dallo stesso articolo, avente, pertanto, carattere residuale.

Il Codice civile prevede differenti distanze a seconda della tipologia di albero o di pianta: 3 metri per gli alberi di alto fusto, ovverosia quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, quali noci, castagni, querce, pini, cipressi, olmi, pioppi, platani e simili; 1 metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto, ovverosia quelli il cui fusto sorga ad altezza non superiore a tre metri, quali gli ulivi; mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive e le piante da frutto di altezza non maggiore di 2 metri e mezzo; 1 metro per le siepi di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo; 2 metri per le siepi di robinie.

Tali distanze minime vanno misurate dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. Non vanno rispettate in presenza di un muro divisorio sul confine, in comune con il confinante o di proprietà esclusiva, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.

Ciò posto, si considerano comuni gli alberi esistenti sin dalla costituzione del condominio o la cui piantagione sia stata decisa in sede di assemblea e quelli dei quali né il regolamento né gli atti ne riservino la proprietà a qualcuno. Contrariamente, si considerano di proprietà esclusiva gli alberi ubicati in giardini di proprietà dei singoli condòmini, ovvero in giardini pertinenziali delle singole unità immobiliari.

4. Chi paga la manutenzione?

Nel primo caso (alberi condominiali), abbiamo già rilevato che le spese per la loro manutenzione e conservazione devono venir sostenute da tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi, salvo diverso accordo e solo quelle di natura straordinaria necessitano della ratifica dell’assemblea (Cassazione civile nr. 454/2017). Nel secondo caso (alberi non condominiali), invece, tali spese spettano esclusivamente al legittimo proprietario.

5. Casistica e tutele

Vediamo ora le principali ipotesi di disturbo che potrebbero verificarsi a danno dei vicini o di terzi e le forme di
tutela loro assegnate.

6. Alberi a distanza non legale

L’ articolo 894 Codice civile attribuisce al vicino il diritto di domandare, per via giudiziale, l’estirpazione degli alberi e delle siepi a distanza minore della legale: ciò tanto nel caso che vi siano stati piantati quanto nel caso in cui vi siano nati spontaneamente, a nulla rilevando il concreto verificarsi di un danno.

La Cassazione civile nr. 15236/2008 afferma che il proprietario del fondo può chiedere l’estirpazione degli alberi posti nel fondo del vicino a distanza minore di quella di legge, a prescindere dalla valutazione dell’esistenza di un’effettiva turbativa, in quanto la finalità dell’articolo 894 Codice civile è quella di salvaguardare il fondo in sé, indipendentemente dalle sue particolari caratteristiche o esigenze, sicché il compito del giudice di merito è limitato alla verifica del rispetto della distanza prescritta, senza doversi estendere a indagare la concreta esistenza del danno.

Tale diritto, tuttavia, viene meno quando il proprietario degli alberi e delle siepi abbia acquistato la servitù di tenerli ovvero quando venga imposto da parte dell’autorità competente un vincolo di bellezza panoramica ai sensi della legge 778/1992.

Più precisamente, qualora la piantagione venga dichiarata di notevole interesse artistico, il vicino non può pretenderne la rimozione e l’osservanza delle distanze legali, né il risarcimento del danno in caso di mancata rimozione, ma ha solo diritto al risarcimento del danno arrecato dalla piantagione sino al momento in cui il vincolo fu imposto.

Alberi a distanza non legale

7. Invasione dei rami

Qualora, invece, gli alberi siano disposti a distanza regolare e, ciò nonostante, i rami ovvero le radici si protendano al di là del confine, invadendo il fondo vicino, entra in gioco, come abbiamo visto, l’articolo 896, primo comma Codice civile, ai sensi del quale il proprietario del fondo invaso può in qualunque tempo esigere, per via giudiziale, la recisione dei rami e può egli stesso tagliare le radici che si addentrano nel suo fondo.

Analoga facoltà viene riconosciuta in capo all’amministratore contro il singolo condòmino i cui alberi con i loro rami invadano le parti comuni, nonché in capo al proprietario di una proprietà privata ubicata nel condominio o ad esso esterna contro l’amministratore stesso per l’invasione da parte degli alberi condominiali.

Resta salva, in ogni caso, la possibilità per il proprietario degli alberi, sia esso il condominio o un singolo condòmino, di adempiere spontaneamente o concedere il permesso di recisione.

Il diritto di cui all’articolo 896 Codice civile, tuttavia, non può essere esercitato quando i regolamenti ovvero gli usi locali dispongano diversamente o quando il proprietario degli alberi abbia acquistato il diritto di tenere i rami sul fondo del vicino, costituendo apposita servitù a carico di quest’ultimo ovvero.

Infine, quando gli alberi siano piantati su strade pubbliche, poiché, in tal caso, formano un accessorio dell’opera pubblica e, pertanto, non se ne può pretendere la recisione, ma si ha soltanto il diritto al risarcimento dei danni eventualmente causati.

Particolare attenzione merita poi l’ipotesi in cui un albero ubicato nel giardino condominiale e di proprietà dell’edificio ovvero un ramo o tronco di esso cada colpendo un’auto parcheggiata nelle vicinanze o un passante.

In tali casi la responsabilità ricade sul condominio, quale custode ex articolo 2051 Codice civile che sarà, pertanto, tenuto a risarcire i danni cagionati, salvo che provi il caso fortuito, ovverosia la ricorrenza di un fatto e/o evento tanto eccezionale e imprevedibile da non poter essere evitato neppure con l’ordinaria diligenza ed idoneo ex sé a causare il danno lamentato, quale un terremoto o un tifone del tutto atipico per la zona geografica in cui si è verificato.

Diversamente la giurisprudenza sia di merito che di legittimità ha escluso che il condominio possa essere esonerato da responsabilità in presenza di eventi atmosferici, sia pure di eccezionale intensità, le cui conseguenze potevano venir limitate o evitate con una corretta e regolare manutenzione, specie considerato che il cambiamento climatico degli ultimi tempi impone maggiore attenzione alle chiome degli alberi e alla loro salubrità e sicurezza (la Cassazione civile nr. 348/2020 ha precisato come non sia sufficiente la sola esistenza di un forte vento e di una grande pioggia a integrare gli estremi del caso fortuito, essendo, all’opposto, necessario che il condominio/custode dimostri di aver posto in essere ogni attività necessaria per evitare il danno).

di Daniela Zeba

La pergotenda non è un’abitazione

Con una sentenza del 25 settembre 2023, il Tar dell’Emilia- Romagna ha affermato il principio di diritto per cui una pergotenda in plastica ritraibile con pannelli laterali di vetro scorrevoli richiudibili a pacchetto non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante e non necessita, dunque, di titolo abilitativo.

La sentenza è stata emessa a seguito dell’impugnazione del provvedimento con cui un Comune aveva considerato abusiva una pergotenda, ritenendo che si trattasse di veranda con chiusura di un balcone integrante una ristrutturazione edilizia (ex articolo 10, comma 1, lett. d), del dpr 380 del 2001), cioè soggetta a permesso di costruire, in quanto comporta nuovi volumi e modifica della sagoma dell’edificio.

Secondo il Tar, l’opera principale non è l’intelaiatura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno dell’unità abitativa.

Ne consegue che l’intelaiatura medesima si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda, e quest’ultima, integrata alla struttura portante, non può considerarsi una nuova costruzione. Ciò vale anche laddove la tenda sia destinata a rimanere costantemente chiusa, posto che essa è in materiale plastico e retrattile e quindi non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante.

di Ludovico Lucchi