Ai singoli condomini è consentita l’installazione di impianti fotovoltaici sul lastrico solare o su ogni altra idonea superficie comune, oltre che sulle parti di proprieta individuale. Lo sancisce espressamente l’articolo 1222-bis del codice civile. Quid iuris se, come accade in moltissimi casi, non ci sono spazi utili sufficienti per tutti? Vale la regola del ≪chi prima si alza si calza≫ oppure ciascuno può occupare solo la parte delle superfici utili comuni di sua spettanza? Come si determina e si individua la superficie che ciascuno può occupare? Il singolo condomino può eseguire le opere come meglio crede e senza una preventiva autorizzazione? Come si conciliano le iniziative individuali con la possibilita di installare impianti comuni? Questi interrogativi – di seguito sinteticamente richiamati – non sempre trovano una piana e condivisa risposta nella disciplina e nella giurisprudenza condominiale.
La cosa comune
In materia di condominio il richiamo all’articolo 1102 del Codice civile è un vero e proprio topos quando si tratta di determinare le possibilità di utilizzazione delle parti comuni da parte dei singoli condomini: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se ne ricava che è legittimo l’uso più intenso delle parti comuni da parte di alcuni condomini, purché non precluda agli altri di farne anch’essi uso secondo il loro diritto. Con riguardo ai pannelli fotovoltaici, si potrebbe sostenere che l’installazione da parte del singolo non preclude analoghe attività di utilizzazione che gli altri condomini non abbiano mai inteso avviare. In contrario, tuttavia, si deve osservare che il pari uso non puòo ritenersi impedito solo con riguardo alle attività di utilizzazione in atto, ma deve estendersi anche alle potenziali forme di utilizzazione delle parti comuni. Anche per evidenti ragioni pratiche, del resto, non si può ritenere che ciascuno possa utilizzare le superfici spettanti agli altri solo precariamente. Per il tempo, cioè, per il quale perduri il disinteresse di questi per analoghe installazioni. Spesso, infatti, si tratta di interventi che richiedono ingenti investimenti, destinati a diventare proficui solo nel medio o lungo periodo. Per un verso, quindi, non possono eseguirsi sulla base di situazioni giuridiche mutevoli e, per altro verso, proprio in virtu del principio del pari uso, non possono precludere per lungo tempo la possibilità di analoghe utilizzazioni a condomini momentaneamente disinteressati.
L’utilizzo delle superfici utili
Per lungo tempo il principio del pari uso delle parti comuni si è tradotto in quello dell’uso egualitario (sia pure non identico e contemporaneo in termini sia quantitativi sia qualitativi). Indipendente, quindi, dal valore proporzionale delle singole unità immobiliari. Di recente, tuttavia, in giurisprudenza si è enunciato e si va sempre piùaffermando, anche con il favore della dottrina, un diverso principio, in base al quale ciascun condomino ha diritto di servirsi delle parti comuni ≪nella misura correlata al valore della rispettiva proprietà≫ (in questi termini Cassazione, 1 luglio 2024, n. 18031). Ancor più di recente, sia pure con riferimento alla disciplina della comunione, ma pur sempre in contesto condominiale, si è affermato che legittimamente il regolamento di condominio può disciplinare l’uso di piscina e campi da tennis comuni sulla base della caratura millesimale delle unità immobiliari. Significativamente nella pronuncia si richiama espressamente anche l’articolo 1118 del Codice civile (disposizione fondamentale in materia di condominio) come norma che consente di far riferimento alla quota quale obiettivo criterio per disciplinare l’uso delle parti comuni. Con specifico riguardo alla determinazione e individuazione delle superfici utili per l’installazione di impianti fotovoltaici, il Tribunale di Rovereto, in una sentenza del 1° agosto 2025, ha fatto espresso riferimento al criterio del valore proporzionale. Il Tribunale di Trani, invece, ha ritenuto illecita l’installazione richiamando l’indisponibilità per tutti di superfici utili pari a quella già occupata dal condomino convenuto in giudizio (pronuncia del 17 gennaio 2025, n. 66). Si deve ad ogni modo rilevare che nella maggior parte dei casi, vista l’esiguita delle superfici utili comuni e gli ampi spazi che, anche per ragioni tecniche, sono necessari per plurime installazioni, gli impianti fotovoltaici individuali finiscono col violare il principio del pari uso comunque inteso.
Le iniziative dei singoli
Sulla base dell’articolo 1122-bis del Codice civile, se l’intervento del singolo comporta la modifica di parti comuni e non pregiudica il pari uso degli altri, l’installazione può essere effettuata senza alcun preventivo passaggio assembleare (in tal senso, ineccepibilmente, Cassazione, 16 gennaio 2023, n. 1337). Si deve, tuttavia, considerare che il condomino autore dell’intervento resta, in ogni caso, esposto alle contestazioni, più o meno fondate, di chi ritenga che l’installazione violi il principio del pari uso oppure sostenga che abbia comportato modificazioni delle parti comuni (con conseguente necessità del preventivo passaggio assembleare). Se, dunque, si intende prevenire il più possibile il conflitto, conviene sempre richiedere a norma dell’articolo 1122- bis che l’assemblea provveda alla ripartizione dell’uso delle superfici utili comuni e comunichi preventivamente all’amministratore lo specifico intervento che si intende eseguire, indicando anche le modalità di esecuzione. Tanto piu che la nozione di modificazione delle parti comuni, su cui la giurisprudenza di legittimita non ha avuto modo di pronunciarsi, è tutt’altro che univoca, e potrebbe essere intesa in un senso tanto ampio da comprendere ogni installazione che interferisca con le attività individuali o comuni di utilizzazione delle superfici utili, sia in atto sia solo potenziali (il Tribunale di Venezia, nella pronuncia del 29 febbraio 2024, n. 662, ha ritenuto che l’ancoraggio e la fissazione dei pannelli alla falda del tetto condominiale integri una modificazione delle parti comuni).
Natura regolamentare
La ripartizione delle superfici utili da parte dell’assemblea, beninteso, non preclude ogni possibile futura contestazione. La relativa deliberazione, infatti, ha natura giuridica regolamentare (si tratta di deliberazione-regolamento) e, come tale, è idonea a produrre effetti solo qualora disciplini l’uso delle parti comuni ≪secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno≫ (a norma dell’articolo 1138 Codice civile). Non vi è dubbio, tuttavia, che quantomeno in via di fatto, l’intervento dell’assemblea contribuisca ad attenuare e a prevenire la conflittualità, governando il fenomeno.
Individuali o comuni?
Un cenno merita, infine, la questione del coordinamento tra le iniziative individuali e quelle collettive. Le superfici utili comuni, infatti, potrebbero essere utilizzate anche per l’installazione di impianti fotovoltaici comuni. Tanto più che l’articolo 1120, n. 2, Codice civile prevede un quorum deliberativo agevolato per questo tipo di interventi. Una possibilità del genere, tuttavia, potrebbe risultare preclusa a seguito delle pregresse iniziative individuali. Per prevenire conflitti anche di questo tipo potrebbe rivelarsi decisivo un passaggio assembleare. Chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle superfici utili, l’assemblea potrebbe decidere per l’utilizzazione delle stesse, in tutto o in parte, nell’interesse comune. Potrebbe, per esempio, riservare uno spazio per impianti di produzione connessi all’utenza elettrica condominiale oppure optare per la realizzazione di impianti condominiali ai sensi dell’articolo 1120, n. 2, Codice civile o, ancora, per la costituzione di un gruppo di autoconsumatori di energia rinnovabile che agiscono collettivamente ai sensi dell’articolo 30 del decreto legislativo 199/2021. Se l’assemblea restasse inerte, al singolo condomino resterebbe comunque la facoltà di provvedere direttamente all’installazione entro i limiti del suo diritto o formulare istanza giudiziale di ripartizione delle superfici utili.
di Pierantonio Lisi
Avvocato e professore aggregato
di Diritto civile all’Università di Bari