Documenti condominiali: diritto d’accesso e cosa fare in caso di rifiuto

L’accesso alla documentazione condominiale è un diritto riconosciuto a ciascun condomino, che può essere esercitato senza giustificare motivi specifici. Questo diritto, sancito dall’articolo 1129 del Codice civile e ulteriormente chiarito dalla giurisprudenza, rappresenta uno strumento fondamentale per garantire la trasparenza nella gestione degli affari condominiali.

Il caso in oggetto rappresenta un esempio significativo di come il diritto di accesso ai documenti condominiali possa diventare motivo di controversia giudiziaria tra condomino e amministratore.

La questione, sorta a seguito del mancato accesso ai registri contabili e agli estratti conto del condominio, offre lo spunto per approfondire le implicazioni giuridiche legate al tema, sia sotto il profilo delle responsabilità dell’amministratore, sia per quanto riguarda i rimedi legali a disposizione dei condomini.

Il diritto di accesso ai documenti condominiali: in che cosa consiste?

Ciascun condomino ha il diritto di consultare i documenti del condominio relativi alla gestione economica e amministrativa, come registri contabili, verbali delle assemblee e ricevute delle spese sostenute.

Tale diritto si fonda sui principi di trasparenza e lealtà. La giurisprudenza ha chiarito che non è necessario fornire giustificazioni per accedere a tali documenti, purché la richiesta non ostacoli le normali attività del condominio.

Come si esercita il diritto di accesso ai documenti condominiali?

Per esercitare il diritto di accesso, il condomino deve inviare una richiesta formale, preferibilmente per iscritto, all’amministratore. Quest’ultimo è tenuto a rispondere entro un termine ragionevole, fornendo la documentazione richiesta per visione nel proprio ufficio, oppure tramite piattaforme digitali. Tuttavia, l’amministratore non è obbligato a inviare i documenti direttamente al domicilio del richiedente, come confermato dalla giurisprudenza.

Gli obblighi

L’amministratore ha l’obbligo di conservare la documentazione condominiale per un periodo di dieci anni (articolo 1130 del Codice civile) e di renderla disponibile per la consultazione. Prima di ogni assemblea deve informare i condomini sui documenti accessibili e le modalità di visione.

Sentenze come quella del Tribunale di Ivrea confermano che l’amministratore deve garantire la massima trasparenza e predisporre gli strumenti necessari per l’accesso ai documenti, evitando comportamenti omissivi o dilatori.

Che cosa fare se è negato l’accesso?

In caso di rifiuto o ritardo ingiustificato da parte dell’amministratore, il condomino può ricorrere a strumenti legali come il decreto ingiuntivo (articolo 633 del Codice procedura civile), che obbliga l’amministratore a consegnare la documentazione. In situazioni di particolare urgenza, è possibile anche richiedere provvedimenti cautelari ai sensi dell’articolo 700 del Codice procedura civile.

Il Tribunale di Ivrea

Il caso vede protagonista una condomina che ha richiesto all’amministratore del proprio condominio, a partire dall’esercizio 2019, l’accesso ai registri contabili e agli estratti conto del conto corrente condominiale.

L’amministratore ha sostenuto di aver agito nel rispetto della normativa, mettendo a disposizione i documenti prima delle assemblee e garantendo un accesso digitale tramite un portale web condominiale.

Tuttavia, la condomina ha rilevato che le credenziali fornite per l’accesso al sito risultavano incomplete o non funzionanti e che non vi era stata sufficiente chiarezza nelle comunicazioni da parte dell’amministratore in merito alla possibilità di consultare tali documenti online.

Di conseguenza, la condomina ha chiesto al Tribunale di Ivrea un decreto ingiuntivo, ai sensi dell’articolo 633 del Codice di procedura civile, per ottenere la consegna della documentazione richiesta.

Il dovere

Il Tribunale di Ivrea ha riconosciuto che l’amministratore di condominio ha il dovere di conservare e rendere accessibili i documenti contabili e amministrativi del condominio per un periodo di dieci anni, come previsto dall’articolo 1130 del Codice civile.

Tale obbligo comprende anche la messa a disposizione di documentazione giustificativa (per esempio, fatture, ricevute, estratti conto), essenziale per consentire ai condomini di verificare la corretta gestione delle risorse economiche del condominio.

La Corte di Cassazione, con diverse pronunce, ha ribadito che l’amministratore non può sottrarsi a questo obbligo, neanche richiedendo che l’accesso avvenga solo in momenti specifici, come le riunioni assembleari. I condomini hanno infatti il diritto di richiedere e consultare i documenti in qualsiasi momento, purché ciò avvenga nel rispetto delle normali attività di gestione.

Gli ostacoli

Nel caso in esame, l’amministratore aveva dichiarato di aver rispettato tali obblighi mettendo a disposizione i documenti tramite un portale online. Tuttavia, il Tribunale ha rilevato che non vi era stata sufficiente chiarezza né completezza nelle comunicazioni relative all’accesso ai documenti, e che le credenziali fornite erano errate o incomplete, ostacolando di fatto l’esercizio del diritto della condomina.

Conclusioni

Il caso del Tribunale di Ivrea evidenzia l’importanza di una corretta gestione della documentazione condominiale e della trasparenza nei confronti dei condomini.

La sentenza ha ribadito che l’amministratore ha l’obbligo di garantire l’accesso ai documenti in modo chiaro e tempestivo, e che i condomini possono utilizzare strumenti legali efficaci per tutelare questo diritto.

Nel contesto attuale, con l’aumento delle piattaforme digitali per la gestione condominiale, è fondamentale che tali strumenti siano utilizzati in modo appropriato e che i condomini ricevano le informazioni necessarie per accedere correttamente ai documenti.

di Roberto Tomassoni