Divorzio e spese condominiali: chi paga tra gli ex?

Divorzio e spese condominiali, chi paga tra gli ex coniugi? L’obbligo di versare i contributi condominiali ricade esclusivamente sul proprietario dell’immobile e non sul coniuge assegnatario della casa familiare. Sentenza del Tribunale Roma.

Supponiamo che un immobile sia stato assegnato in sede di separazione al coniuge A, ma sia di proprietà del coniuge B. In questo caso, l’amministratore del condominio, a chi deve rivolgersi per il pagamento delle spese condominiali?

La sentenza del tribunale Roma, Sez. V, 03/09/2024, n. 13632, dott.ssa Elena Fulgenzi, ci aiuta proprio a rispondere a questo quesito.

Doveri dell’amministratore di condominio

Tra i doveri dell’amministratore di condominio, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c., c’è quello di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè di ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari (Cass. 25 ottobre 2018, n. 27162; Cass. 9 dicembre 2009, n. 25781; Cass. 3 febbraio 1994, n. 1104).

Assegnazione della casa familiare diritto personale di godimento

L’assegnazione della casa familiare non trasferisce un diritto reale al coniuge assegnatario, ma conferisce un diritto personale di godimento. Questo diritto, pur opponibile ai terzi, non implica che il coniuge assegnatario debba contribuire direttamente alle spese condominiali nei confronti dell’amministratore.

Distinzione tra spese ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali si distinguono in: ordinarie (correlate all’uso quotidiano dell’immobile, come pulizia, riscaldamento e manutenzione ordinaria), queste spettano al coniuge assegnatario e straordinarie: necessarie per interventi di conservazione del bene, come ristrutturazioni strutturali, a carico del proprietario.

“È corretto affermare che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare oggetto di assegnazione in sede di separazione o di divorzio, occorre distinguere tra le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l’immobile e quelle che rimangono a carico del coniuge proprietario esclusivo dell’ immobile (spese di manutenzione straordinaria) ed è vero che l’essenziale gratuità dell’assegnazione della casa familiare esonera, l’assegnatario dal pagamento di un corrispettivo per il godimento dell’abitazione di proprietà dell’altro, ma non si estende alle spese correlate all’uso (tra cui, appunto, i contributi condominiali inerenti alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’alloggio familiare), spese che, – in mancanza di un provvedimento espresso del giudice della separazione o del divorzio, che ne accolli l’ onere al coniuge proprietario – vanno a carico del coniuge assegnatario “ (Cass. 22 febbraio 2006, n. 3836; Cass. 19 settembre 2005, n. 18476; Cass. 30 luglio 1997, n. 7127; Cass. 3 giugno 1994, n. 5374).

Conclusioni

Il Giudice capitolino ha ribadito come l’amministratore di condominio abbia diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento.

Per comprendere, l’utilizzo del cespite immobiliare da parte del coniuge assegnatario può essere paragonato per estensione analogica a quello del conduttore.

Così come avviene, quindi, per gli appartamenti per cui sussiste un regolare contratto di locazione per i quali, in caso di morosità afferenti i relativi oneri condominiali, il Condominio non ha un’azione diretta nei confronti del conduttore, ma solo in danno del proprietario, così deve avvenire nel caso in cui l’immobile sia assegnato all’ex coniuge.

Autore | Avv. Roberto Tomassoni

Unico legittimato passivo nel recupero forzoso degli oneri condominiali è quindi il proprietario dell’immobile. Il coniuge A, nel nostro esempio assegnatario della casa, quindi, non potrà essere direttamente obbligato dall’amministratore a pagare le spese condominiali.

Tuttavia, si badi bene, come nel rapporto proprietario/inquilino, il proprietario B potrà poi rivalersi sull’assegnatario A per le spese ordinarie, come stabilito dalla giurisprudenza.