Nuova destinazione d’uso: le spese di gestione cambiano?

Nuova destinazione d’uso e nuove (?) spese di gestione. Il condomino domanda, l’esperto risponde – Umberto Anitori, ex segretario nazionale Anaci.

Domanda. Sono proprietario di un appartamento di due camere, originariamente di tre camere e adibito a ufficio: il venditore al momento della vendita ha ceduto una stanza al proprietario dell’appartamento limitrofo e di conseguenza mi trovo a pagare  spese di gestione in misura maggiore di quello che effettivamente spetta al mio appartamento. (A.G. – Poggio Mirteto)

Risposta. Premesso che in genere i millesimi utilizzati per la ripartizione delle spese di gestione dovrebbero essere calcolati in base alle destinazioni d’uso delle varie unità immobiliari e sul presupposto teorico che immobili più grandi consentono un utilizzo superiore, immagino che in questo caso ci troviamo di fronte ad una modifica delle superfici utilizzabili oltre che ad una variazione della destinazione di uso, non contemplate al momento della redazione delle tabelle millesimali.

L’art 1123 del codice civile, che regola la ripartizione delle spese in condominio è un articolo derogabile, il che significa che il regolamento di condominio , ove esista, o l’assemblea condominiale possono stabilire patti diversi da quanto previsto dal codice. L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede:” I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:  1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;  2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di  incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.  Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni.  Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.”

Nel caso specifico consiglio di concordare con il condomino interessato una maggiorazione degli oneri a suo carico e trascriverebbe questo accordo in assemblea. Qualora non si addivenisse a un accordo ci si dovrebbe rivolgere ad un tecnico per far quantificare l’incidenza della variazione di superfici e del maggior uso sulle spese comuni e poi far approvare dall’assemblea tale modifica o imponendola tramite il ricorso alla magistratura , citando il condominio.