Decreto Salvacasa: ecco cosa prevede

Battezzato Salvacasa, il provvedimento sarà utile per gli immobili residenziali che devono mettere in regola le difformità edilizie non comunicate ai comuni. Ma le regole non sono uguali per tutti.

È un salvacondominio? Il provvedimento varato dal governo con l’aggiunta delle modifiche arrivate durante la conversione in legge del Parlamento, interessa in buona parte il mondo del condominio.

Non è infrequente che un appartamento abbia nel tempo cambiato qualche volumetria interna senza passare attraverso il regolare iter. Anche se bisogna aggiungere che le piccole modifiche che il decreto vuole regolare, da tempo sono già possibili con una semplice comunicazione ai Comuni di residenza.

Il provvedimento, insomma, premia i pigri che non hanno comunicato le variazioni. E per questo risulta un classico benefit alle trasgressioni verso la legge che periodicamente la politica regala ai cittadini meno ligi, specialmente in prossimità di una tornata elettorale. Non solo: aggiunge anche altre modifiche che riguardano l’abitabilità.

Premesso questo, vediamo che cosa prevede il decreto, articolato in tre parti, studiato per gestire le piccole irregolarità presenti nelle case che, in effetti, se non comunicate al Comune diventano un problema in caso di vendita dell’immobile.

Le novità

1. Piccole difformità formali

Con il decreto è più semplice provare lo stato legittimo di un immobile, perché non bisognerà più ricostruire tutta la catena di titoli edilizi che si sono susseguiti nei decenni. Lo stato legittimo è importante quando c’è necessità di istruire qualche pratica, come in caso di ristrutturazione.

L’attestato necessario riguarda lo status dell’immobile: va certificato che quanto era previsto nel progetto è in sintonia con quello che, negli anni, è stato dichiarato in Comune.

Senza questi documenti i lavori per una ristrutturazione (se è legata alla richiesta di bonus) si possono bloccare. Il decreto mette una pietra sopra il passato e stabilisce che sarà possibile considerare solo l’ultimo titolo edilizio.

La giustificazione ufficiale è che così si valorizza l’affidamento del privato verso quanto hanno già verificato gli uffici tecnici comunali. Insomma, se le modifiche all’appartamento sono poco rilevanti, non possono essere contestate.

2. Modifiche all’immobile

Con il decreto le cosiddette difformità interne sono più tollerate. Il riferimento è alle differenze tra quello che è in realtà l’immobile rispetto ai progetti presentati in Comune. Con il provvedimento sono ora tollerati il minore dimensionamento degli elementi presenti negli immobili e gli errori di esecuzione. Per esempio, pareti in una posizione differente o con una forma diversa rispetto a quanto autorizzato.

Ci sono però ancora degli interrogativi: per esempio, potrebbero avere il via libera anche le finestre collocate in una posizione diversa o magari leggermente più grandi. Un punto ancora da chiarire.

Attenzione: le irregolarità finora sono state già tollerate se rimangono entro il 2% delle misure indicate nei titoli edilizi. Adesso, però, si allargano le maglie: il 2% è incrementato, a patto che riguardi interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. I limiti diventano ora inversamente proporzionali alla dimensione dell’immobile.

Dipende, insomma, se l’appartamento è grande o piccolo. La tolleranza resta del 2% sopra i 500 metri quadrati di superficie, sale al 3% tra i 300 e i 500 metri, passa al 4% delle misure previste nel titolo abilitativo tra i 100 e i 300 metri quadrati.

Per bilocali o trilocali e, più in generale, per gli immobili sotto i 100 metri quadrati, la tolleranza sale al 5%. Chi ha ricavato un locale supplementare di 4 metri quadrati nel proprio appartamento, insomma, non dovrà temere nulla. Per i mini appartamenti, sotto i 60 metri quadrati, la tolleranza sale al 6%.

3. Parti comuni

Con la conversione in legge le difformità e gli abusi presenti sulle parti comuni in un condominio non potranno bloccare i lavori di riqualificazione di un singolo appartamento. Vale anche il contrario: le irregolarità presenti su un singolo immobile non potranno intralciare la ristrutturazione delle parti condivise dell’edificio.

4. Tolleranze esecutive 

Le difformità legate alla realizzazione materiale delle opere indicate nel progetto in molti casi non costituiscono più un illecito. Un esempio è la porta che è stata spostata in una posizione diversa rispetto al progetto iniziale. Sono tollerati il «minore dimensionamento dell’edificio», la mancata realizzazione di «elementi architettonici non strutturali», le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e «la difforme ubicazione delle aperture interne», gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali «di rappresentazione progettuale delle opere».

5. Doppia conformità

Riguarda la dimostrazione all’amministrazione competente che l’intervento soggetto a sanatoria sia conforme alle normative urbanistico-edilizie sia al momento in cui sono stati eseguiti i lavori, sia quando presenta una richiesta di sanatoria. Oggi, in caso di irregolarità si può ricorre a una sanatoria solo quando ci sia l’allineamento sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in essere al momento della presentazione della richiesta.

Con il decreto la doppia conformità è stata eliminata, ma solo per le opere realizzate in parziale difformità rispetto ai titoli depositati in Comune, come la presenza di stanze in più o la realizzazione di verande.

Non saranno, quindi, sanabili gli abusi totali. Diventerà, invece, più facile regolarizzare le difformità parziali, con il pagamento di una sanzione commisurata all’aumento di valore degli immobili. Il prezzo può anche essere salato: la sanzione è in proporzione all’aumento di valore dell’immobile e può arrivare a 30.984 euro.

Dovrebbe servire a regolarizzare le situazioni di difformità più pesante dai progetti depositati in Comune, come una stanza in più o una veranda chiusa, sempre che l’abuso sia stato compiuto prima del 24 maggio. Non riguarda, però, i casi in cui ci sia totale mancanza di titoli edilizi: in quel caso gli abusi completi non saranno sanabili.

La semplificazione riguarda solo la difformità parziale rispetto al titolo depositato in Comune. Rimane, però, l’obbligo di osservare la disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda e a quella edilizia in atto quando è stato realizzato l’intervento.

Per regolarizzarsi va presentata una Scia o aver richiesto un permesso di costruire in sanatoria, e saldata una sanzione compresa tra mille e i citati quasi 31 mila euro. La cifra si individua moltiplicando le sanzioni già previste in caso di sanatoria con doppia conformità.

Sarà lo sportello unico edilizia del Comune a condizionare la regolarizzazione a interventi considerati essenziali per garantire il rispetto di norme igieniche, di sicurezza, di efficientamento energetico o di rimozione delle barriere architettoniche. Infine, il decreto comprende anche semplificazioni sui cambi di destinazione d’uso senza opere, che però dovrebbe essere contestualizzato meglio in sede di conversione parlamentare del decreto.

Altezza condominio e murature

6. Pergole

Via libera, senza permessi, cioè in regime di edilizia libera, alle pergole bioclimatiche, quelle strutture dotate di una copertura composta da lamelle orientabili, in grado di proteggere dagli agenti atmosferici, come la pioggia o il sole.

Oltre alle tende da sole, una modifica approvata dalla Commissione Ambiente in sede di conversione prevede che le tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile possano essere realizzate liberamente, a patto che non creino uno spazio stabilmente chiuso.

7. Altezza e metrature

 In attesa di una riforma organica dei requisiti per l’abitabilità, il Parlamento ha previsto che il progettista responsabile dell’intervento possa asseverare la conformità alle norme igienico sanitarie in una serie di casi finora non ammessi.

Per esempio, ora possono essere considerati abitabili i locali con un’altezza minima inferiore ai 2,70 metri oggi previsti dalla legge, si scende fino al limite massimo di 2,40 metri: c’è chi ha già battezzato la modifica come «casetta de sette nani».

Altra modifica: i monolocali potranno scendere sotto la quota attuale di 28 metri quadrati, fino a 20 metri quadri, una misura forse di ispirazione giapponese. Nuove misure anche per i bilocali: potranno passare dagli attuali 38 metri quadri a 28 metri quadri, bagno e cucina compresi.

Queste eccezioni potranno però essere considerate valide se legate a interventi di recupero o miglioramento delle condizioni igienico sanitarie dell’immobile o a un progetto di ristrutturazione dell’alloggio, per esempio ottimizzando la ventilazione e i riscontri d’aria.

8. Cambi di destinazione d’uso

Un emendamento ha sdoganato i cambi di destinazione senza opere se compresi nelle attività in edilizia libera. Saranno ammessi sia con sia senza opere. L’emergenza abitativa ha spinto anche il via libera ai cambi di destinazione di primi piani e seminterrati, ma saranno i piani urbanistici a doverli contemplare, quindi la palla passa a Regioni e Comuni.

9. Demolizioni

Chi ha commesso un’irregolarità non sanabile con il Salvacasa, deve eliminarla entro 90 giorni dall’ingiunzione del Comune. Ora ci sarà più tempo: l’amministrazione locale potrà disporre un rinvio fino a 240 giorni «nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico».

10. Sottotetti

Novità per quanto riguarda il recupero dei sottotetti: sarà consentito (ma nel rispetto della legge regionale), anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Ma dovranno essere rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, non dovranno essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e dovrà essere rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Lavori a porte e muri

2. Verande

È una delle novità: la chiusura delle verande potrà rientrare nel nuovo accertamento di conformità ed essere sanabile a pagamento. Ma non sempre: la veranda chiusa deve essere compatibile con le regole urbanistiche del Comune, perché di fatto aumenta la cubatura dell’edificio. Inoltre, va confrontata con le norme del regolamento condominiale: un aspetto che il decreto, tanto per cambiare, ignora.

L’installazione delle vetrate, già liberalizzata dal governo Draghi, vale anche per i porticati. Ma le verande devono essere realizzate in modo da garantire un costante flusso di arieggiamento e non devono chiudere stabilmente spazi esterni, creando una variazione di volumi e superfici. Insomma, non si può aggiungere una stanza dove c’era un balcone o un porticato.

Le tende da sole ancorate a elementi fissi dell’edificio rientreranno, invece, in automatico nel perimetro dell’edilizia libera. Anche in questo caso è da verificare la compatibilità con i regolamenti del condominio. Una novità aggiunta in fase di conversione del decreto specifica però che per i porticati «gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche» non sarà possibile agire senza permessi e autorizzazioni.

3. Locali interni

La diversa dimensione deve rientrare nelle nuove percentuali di tolleranza (dal 2% al 4% secondo la metratura dell’appartamento). Insomma, se anche non sono quelle ufficialmente dichiarate possono ottenere il via libera, sempre che la nuova cubatura sia compatibile con le regole urbanistiche dei Comuni. Nella sanatoria a pagamento rientreranno anche i soppalchi, purché rispettino le nuove regole sulla conformità.

Modifiche ai locali interni

I4.  costi

Sanare le difformità non è gratis: il rilascio del permesso e della Scia in sanatoria sono legati a una sanzione, pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile in seguito alla realizzazione dei lavori. In ogni caso, anche per una piccola difformità la multa minima sarà di 1.032 euro, che può salire fino a 30.984 euro.

Un terzo delle somme recuperate va ai Comuni e dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) servire per la demolizione di opere abusive, la realizzazione di interventi di rigenerazione urbana, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi e per iniziative sociali, culturali o di recupero ambientale.

5. I tempi

Dal momento della richiesta il proprietario dell’immobile da regolarizzare può attendersi uno stand-by di 45 giorni al massimo. Dopo questo termine la richiesta è accolta in automatico.

di Giuseppe Rossi