L’amministratore di condominio è oggi una figura sempre più centrale nella gestione immobiliare, soprattutto nei contesti urbani complessi come Milano. La professione ha subito una trasformazione profonda: da semplice curatore dello stabile a professionista multidisciplinare capace di integrare competenze giuridiche, tecniche e fiscali. In questo scenario, caratterizzato da normative in continua evoluzione e da una crescente complessità gestionale, il ruolo dell’amministratore diventa strategico per garantire efficienza, trasparenza e tutela del patrimonio immobiliare.
Dario Bosè e la società familiare gestiscono un centinaio di condomini a Milano. Il problema, spiega a Condominio il professionista, è riuscire a comprendere la crescente complessità delle normative condominiali
Amministratore di condominio: evoluzione, sfide normative e gestione dei supercondomini
L’amministrazione condominiale moderna è una professione che ha smesso da tempo di identificarsi nella figura del semplice curatore dello stabile, trasformandosi in una gestione manageriale complessa dove il diritto, la tecnica e la fiscalità si intrecciano.
In un panorama urbano come quello milanese, caratterizzato da grandi complessi immobiliari e supercondomini che ospitano migliaia di residenti, la sfida non è più soltanto quella di garantire la manutenzione degli edifici, ma di navigare con precisione tra riforme normative incessanti e una burocrazia sempre più stringente.
In questo contesto, la figura dell’amministratore si evolve: non più solo un mandatario, ma un professionista multidisciplinare che deve saper coniugare il rigore legale, fondamentale per la tutela del patrimonio dei condomini, con una struttura organizzativa aziendale capace di gestire volumi e flussi di dati imponenti, racconta Dario Bosè, professionista che con la società di famiglia, la Bosè Professioni Immobiliari, amministra un centinaio di condomini.
Dario Bosè, amministratore della Bosè Professioni Immobiliari
Com’è iniziato il suo percorso professionale e qual è stata la sua formazione?
Sono un «figlio d’arte» e la mia formazione è iniziata precocemente. Già all’età di dieci anni ho acquistato il mio primo manuale sul condominio per comprendere l’attività dei miei genitori. Ho seguito l’azienda di famiglia per anni, entrando ufficialmente nell’operatività circa 25 anni fa, dopo aver conseguito la laurea in giurisprudenza e l’abilitazione come avvocato. Gestiamo l’attività attraverso una srl, la Bosè Professioni Immobiliari, di cui sono socio insieme ai miei genitori e a mia sorella.
Lei è un avvocato. Che cosa l’ha spinta a esercitare attivamente anche come amministratore?
Anche nella mia veste di legale mi occupo prevalentemente di real estate, appalti e diritto condominiale. Considero l’amministrazione di stabili un’attività estremamente dinamica e stimolante proprio per la sua natura multidisciplinare. Ti obbliga a maturare competenze in settori eterogenei e a interfacciarti con una pluralità di figure, dalle imprese ai professionisti, offrendo una visione a 360 gradi sulla realtà sociale ed economica attuale.
Come è organizzata la struttura del suo studio?
Siamo uno studio multidisciplinare che impiega circa 15 persone. L’organizzazione è strutturata in aree specifiche: una reception dedicata all’accoglienza di condomini e fornitori, un ufficio tecnico, con presenza anche di geometra e avvocato, che gestisce gli interventi manutentivi, la contrattualistica e le gare d’appalto, e il settore El. Da (elaborazione dati). Quest’ultimo si occupa della contabilità, della registrazione fatture, dei pagamenti, della redazione dei rendiconti, oltre alla gestione dei sinistri e delle complesse pratiche fiscali legate alle detrazioni.
In quale area operate e che tipologia di immobili amministrate?
Operiamo nel quadrante sud-est di Milano, tra viale Forlanini (a est) e via Ripamonti (a sud); area nella quale è anche ubicato il nostro ufficio. Gestiamo circa 15 mila unità immobiliari per un centinaio di condomini. Siamo specializzati nei complessi medio-grandi, con supercondomini che arrivano fino a 3mila unità immobiliari. Per gestire volumi simili è indispensabile disporre di una struttura solida e organizzata.
Quali sono le maggiori difficoltà e gli aspetti positivi di questa professione?
La criticità principale risiede nell’instabilità del quadro normativo e nei crescenti adempimenti imposti dal legislatore. Quella che quarant’anni fa era definita come amministrazione del buon padre di famiglia, oggi richiede competenze specialistiche in materia fiscale, impiantistica e di sicurezza sul lavoro. La difficoltà non è solo aggiornarsi, ma farlo in un sistema che riforma le regole continuamente, spesso in modo incoerente.
Di contro, l’aspetto più gratificante è il rapporto umano: la dinamicità del confronto con una pluralità di interlocutori rende il lavoro molto più stimolante rispetto alla consulenza legale tradizionale uno a uno.
Qual è l’errore che un amministratore deve assolutamente evitare?
L’errore più grave è la tendenza a voler compiacere ogni singola richiesta per timore di non essere riconfermati. In un condominio le divergenze di opinioni sono inevitabili; cercare di accontentare tutti è tecnicamente impossibile e porterebbe a una gestione erratica. L’amministratore deve individuare la linea della maggioranza e mantenere la barra dritta, accettando che, per logica democratica, una parte della compagine resterà insoddisfatta.
Capitolo superbonus: quali sono stati i problemi principali nei cantieri?
Le difficoltà sono state molteplici. In primis, l’incertezza normativa: abbiamo iniziato cantieri con regole che sono cambiate ripetutamente in corso d’opera, accorciando termini e variando aliquote. In secondo luogo, l’anomalia operativa: con il meccanismo dello sconto in fattura e della cessione del credito, l’amministratore ha perso la leva economica. Poiché le imprese venivano pagate direttamente tramite i crediti fiscali asseverati, è venuto meno il potere contrattuale del condominio per imporre il completamento delle finiture o la correzione dei difetti. In alcuni casi abbiamo dovuto gestire nell’interesse dei condomini anche transazioni complesse per far sì che le imprese si accollassero i maggiori costi derivanti dai loro stessi ritardi.
Come sta procedendo la gestione delle attuali detrazioni al 50%?
La novità della doppia aliquota (36% e 50% secondo la destinazione dell’immobile, come prima casa o residenza) ha ulteriormente gravato gli studi di oneri burocratici, tra i quali il dover chiedere un’autodichiarazione ai condomini sulla sussistenza o meno dei requisiti personali per fruire dell’aliquota al 50%. Gestire anche questi ulteriori flussi di dichiarazioni, nelle ristrette tempistiche imposte dalla norma, aumenta i margini di errori fortunatamente rimediabili in sede di dichiarazione dei redditi.
Come valuta le tensioni comunicative tra amministratore e condomini?
Esiste un problema di fondo: la difficoltà a comprendere la natura giuridica dell’incarico dell’amministratore di condominio. L’amministratore riceve un mandato collegiale dall’assemblea, non un mandato diretto dai singoli condomini. Questo significa che l’interlocutore dell’amministratore è l’assemblea nel suo complesso. Molti condomini pretendono invece interlocuzioni individuali costanti con l’amministrazione durante l’anno su argomenti che sono riservati alla discussione assembleare. La confusione su questo punto genera frequenti fraintendimenti sul ruolo e sui compiti dell’amministratore.
Che cosa ne pensa della proposta di riforma che introduceva la laurea obbligatoria o l’albo professionale?
Sono favorevole alla qualificazione della figura, ma ritengo la laurea obbligatoria una forzatura incoerente: non si può esigere un titolo accademico per amministrare un condominio quando non è richiesto per ruoli istituzionali di governo. Per quanto riguarda albi o certificazioni (io stesso sono un amministratore certificato Tuv), ben vengano se servono a escludere gli improvvisati, ma il rischio è che possano tradursi in meri balzelli economici che non migliorano realmente la qualità del servizio per l’utente finale.
Qual è la sua posizione sulla revisione contabile obbligatoria e sulla solidarietà nei debiti?
Sopra le 20 unità, la revisione contabile mi sembra un eccesso burocratico; avrebbe senso solo per bilanci più complessi, almeno sopra le cento unità o con volumi economici rilevanti. Riguardo alla morosità, sono assolutamente contrario alla ripartizione immediata dei debiti tra i virtuosi. L’attuale articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile è equilibrato: garantisce che il creditore agisca preventivamente contro chi non ha pagato. Modificare questa norma sarebbe una profonda ingiustizia sostanziale.
Quale sarebbe la sua proposta di riforma per il futuro?
A mio avviso non è necessario riformare il quadro normativo. Abbiamo riformato il condominio nel 2012 e solo ora, nel 2026, abbiamo finalmente un quadro interpretativo e giurisprudenziale abbastanza consolidato. Ogni variazione normativa genera incertezza, ricorsi e paralisi operativa. Il condominio funziona grazie alla qualità della gestione, non per effetto della continua mutazione delle regole. Per i prossimi cinquant’anni, sarebbe opportuno lasciare invariate almeno le norme di diritto civile.