Cosa dichiarare all’Agenzia delle Entrate dopo una ristrutturazione e come farlo
Il governo ha ricordato che gli immobili che hanno utilizzato il superbonus devono essere rivalutati all’Agenzia delle Entrate. Cambiano le rendite catastali. Che cosa succede se il proprietario se ne dimentica?
Il ministro all’Economia, Giancarlo Giorgetti, è stato chiaro: «Chi fa una ristrutturazione edilizia ha il preciso obbligo di aggiornare i dati catastali e noi siamo tenuti, e lo faremo, a controllare».
Con questa premessa l’Agenzia delle Entrate può intervenire di sua iniziativa se i proprietari di immobili non adeguano le rendite catastali degli edifici che sono stati ristrutturati con il superbonus, obbligo previsto lo scorso anno dalla legge di Bilancio 2024 proposta dal governo e poi approvata dalla maggioranza in Parlamento (ma un anno fa passata sotto silenzio).
All’annuncio, che ha colto di sorpresa la maggior parte dei proprietari di unità abitative, sono seguiti una serie di interrogativi. Per esempio, deve aumentare il valore catastale solo chi ha usufruito del superbonus o anche chi ha ristrutturato con altri incentivi fiscali? Fino a quanto? E che cosa succede a chi non ha adeguato il valore del proprio immobile?
Mezzo milione di casi
La situazione per migliaia di proprietari di unità immobiliari assomiglia a un rebus. Basti pensare che a settembre risultavano 496.315 gli edifici interessati dai lavori di efficientamento energetico, con 122 miliardi di investimenti totali e con il 96,1% degli interventi completato.
E se in caso di interventi edilizi minori, che non prevedono la modifica della pianta dell’unità immobiliare, la comunicazione non serve, è un’altra storia per i lavori di una certa entità, che portino a un aumento di almeno il 15% della rendita catastale.
E questo è il caso, in linea di massima, del superbonus. Anzi, una delle motivazioni che ha spinto molti proprietari di immobili a eseguire i lavori di riqualificazione è stata proprio la rivalutazione dell’immobile che è legata a un miglioramento della classe energetica.
Cappotti termici, con il miglioramento di due classi energetiche, portano a un valore maggiore dell’immobile. E questo, quindi, rende necessario l’adeguamento delle rendite catastali. Il problema semmai è che questa sorpresa è arrivata quando ormai migliaia di famiglie avevano già stabilito o terminato i lavori.
Chi è interessato alle rendite catastali
In ogni caso, a prescindere dai bonus, per legge il proprietario è tenuto a presentare all’Agenzia un aggiornamento catastale in caso di variazioni che comportano un riesame dalla «categoria catastale, della classe o della consistenza» dell’unità (vedi box).
Le variazioni vanno dichiarate con il Docfa (sigla che sta per Documenti Catasto Fabbricati) inviato da un tecnico abilitato, come un geometra, entro 30 giorni dalla loro ultimazione. E facendo bene attenzione di non presentare un aggiornamento infingardo, che non ha comportato aumenti della rendita o che l’ha aumentata in misura inferiore a quanto l’ufficio ritiene corretto.
È dunque necessario non dimenticarsi di comunicare l’aggiornamento. Il calcolo della rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare per il valore riportato nelle tariffe di estimo.
Si parte dalla dimensione dell’immobile (con i vani catastali, metri cubi o metri quadrati, secondo della categoria catastale di appartenenza dell’immobile).
Si applica poi il valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, che è calcolato secondo alcuni parametri, come la zona in cui è situato l’immobile e la sua destinazione d’uso.
Quindi, a parità di dimensioni un appartamento nel centro storico di una grande città avrà un valore superiore rispetto a un analogo appartamento situato però in periferia.
Procedura d’ufficio
Che cosa può succedere, però, se il proprietario dell’immobile riqualificato non ha richiesto l’aggiornamento della rendita catastale? In questo caso l’Agenzia delle Entrate può notificare un avviso di accertamento, attribuendo d’ufficio una nuova rendita.
In sostanza, il fisco valuta la cifra spesa per i lavori, che nel caso dei vari bonus è attestata dal bonifico parlante, nonché dalle fatture delle imprese, e di conseguenza può stimare quanto l’immobile si è rivalutato.
Dato che la valutazione del fisco, sempre che il proprietario non sia adempiente, è il risultato di un calcolo astratto, può anche risultare distante dalla realtà.
In questo caso ci si può opporre? Ci sono alcune possibilità. Per esempio, si possono correggere via web eventuali errori tramite il servizio Correzione dati catastali online, accessibile tramite Spid, Cie o Cns. Oppure il contribuente può presentare un ricorso in autotutela se valuta l’atto infondato (ma questo non sospende i termini per il ricorso formale).
Infine, l’ultima carta è rivolgersi alla Corte di giustizia tributaria competente per il territorio, entro 60 giorni dalla notifica. Ma questo ricorso costa e bisogna proprio essere sicuri che ne valga la pena.
Non solo Imu
D’altra parte, dal valore catastale non si può prescindere. Per esempio, è un dato significativo per il calcolo dell’Imu se si tratta di una seconda (o terza, quarta) casa. La rendita catastale è un valore che serve come parametro per ogni immobile.
Anche se poi, nei fatti, i valori di mercato sono parecchio diversi. A questo proposito va aggiunto che un aggiornamento dei valori catastali più vicini alla realtà, più volte ipotizzato, è osteggiato dall’attuale maggioranza di governo e quindi non è all’orizzonte.
Eppure, va notato che secondo una recente elaborazione del Sole 24Ore, negli ultimi cinque anni la forbice tra i prezzi medi delle case e i valori catastali si è allargata in 58 capoluoghi di provincia, con Imperia, Bolzano e Milano in testa, mentre si è ridotta in altre 43 città.
Ma per la verità risultano anche nove capoluoghi in cui il valore fiscale delle abitazioni a fini Imu è ormai più alto del prezzo medio di mercato (da Pordenone a Taranto, da Alessandria a Benevento). Sono però eccezioni.
Secondo i dati di Nomisma, la rendita catastale media delle abitazioni a livello nazionale è cresciuta di circa 5 euro tra il 2018 e il 2023: un aumento di circa l’1%, da 486,60 a 491,69 euro. E se nel 2013 la rendita media era di 476,98 euro, la crescita è stata del 3% in dieci anni.
Un dato che esclude la rivalutazione causata dal superbonus, forse perché i dati non sono ancora stati aggiornati, ma anche perché se si considera il totale degli immobili (35,6 milioni di unità abitative iscritte in catasto), quelli interessati dalla riqualificazione incentivata (meno di mezzo milione), incidono poco sulla statistica generale.
Anzi, l’aumento delle rendite catastali è lievemente rallentata negli ultimi cinque anni. Il motivo, secondo un’analisi, possono essere le iscrizioni di unità dovute a frazionamenti, nuove costruzioni o emersione di case fantasma.
Quando il valore va aggiornato
In teoria la rendita rappresenta la media ordinaria che un immobile è capace teoricamente di produrre, a prescindere dal suo impiego effettivo. Secondo la legge istituita nel 1939, la rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».
A parte per determinare il valore di un immobile ai fini dell’Imu, la rendita è utilizzata anche ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni, delle imposte ipotecaria e catastale. Serve, insomma, a stabilire il valore erariale di un bene e la sua redditività con lo scopo di determinare i valori di applicazione di una tassa o di un’imposta, nonché il valore del reddito fondiario.
A parte l’aggiornamento obbligatorio per chi ha utilizzato i bonus fiscali, come previsto dalla legge di Bilancio 2024, ci sono altri casi in cui i proprietari di immobili devono aggiornare i valori catastali.
Il Testo unico edilizia prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori di ristrutturazione deve essere presentata una richiesta di variazione catastale al Comune. Ma, attenzione: solo se i lavori di ristrutturazione determinano una variazione di un certo rilievo.
Per esempio, è obbligatorio adeguare la rendita nel caso di costruzioni di nuove unità immobiliari fuori terra e interrate, se ci sono ampliamenti delle unità immobiliari esistenti, con variazione della sagoma esterna dell’edificio (come una soprelevazione con realizzazione di nuovi vani, la costruzione di locali in adiacenza, la chiusura e trasformazione di un terrazzo).
Ancora: la variazione del valore catastale è legata modifica della superficie delle unità immobiliari a causa di interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, anche se non c’è stata una variazione della sagoma esterna dell’edificio.
Stesso discorso nel caso di variazioni interne alle unità immobiliari, che prevedano la modifica del numero dei vani principali e/o accessori, così come il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari o interventi di riqualificazione delle unità immobiliari, con realizzazione o integrazione di servizi igienici.
di Alessandro Bonvicino
