Condominio sicuro: il ruolo della videosorveglianza

Come scegliere un sistema di videosorveglianza adatto all’abitazione? Quali sono le trappole da evitare? E che cosa prevede la legge riguardo la privacy? Ecco le regole da seguire secondo gli esperti.

Negli ultimi anni, specie nei grandi centri urbani, il numero di condomìni dotati di impianto di videosorveglianza è aumentato, complici il peggioramento, nel nostro Pase, della percezione soggettiva della sicurezza dopo l’emergenza pandemica, con il 21,9% di famiglie che, secondo una rilevazione Istat, affermano di vivere in una zona molto o abbastanza a rischio criminalità, contro il 20,6% del 2021, e l’aumento del numero di vittime di furti in abitazione, passato da 7,1 per mille famiglie nel 2021 a 7,6 nel 2022.

Ma a preoccupare sono anche il rischio di aggressioni e di lesioni personali. Solo per citare uno tra la miriade di fatti di cronaca simili, che ormai affollano i quotidiani nazionali, lo scorso maggio, in una zona centrale di Milano, in pieno pomeriggio, c’è stato un tentativo di violenza sessuale da parte di un turista americano, che è entrato nell’appartamento di una giovane, grazie al portone del palazzo lasciato inavvertitamente aperto.

L’allarme, insomma, è alto. E vede nel videocontrollo delle parti comuni del condominio un puntuale strumento di deterrenza volto a innalzare il livello di sicurezza dei singoli appartamenti e, al contempo, a fare sì che l’area in cui sorge l’edificio o il complesso residenziale sia percepita come più sicura e protetta e, di conseguenza, più vivibile.

Parti comuni

Per parti comuni si intendono, tra gli altri, i portoni, gli androni, i portici e tutte quelle aree che consentono l’accesso all’edificio. Anche il cortile interno, il giardino o il parco costituiscono spazi comuni, fruibili da tutti i condòmini, frequentati da questi ultimi oltre che dai visitatori provenienti dall’esterno.

Sono, altresì, parti comuni eventuali parcheggi interni, l’area in cui si trovano i contenitori per la raccolta differenziata, le scale, gli ascensori, i pianerottoli, le corsie dei garage, le corsie delle cantine e i vani contatori.

Differenti dalle parti comuni sono, invece, le aree private all’interno dello stabile, che comprendono le singole proprietà, vale a dire gli appartamenti, i garage e i vani cantina. Sulla netta distinzione tra spazio di tutti e privato si regge l’intero corpo normativo che regola l’installazione delle telecamere in condominio.

La normativa

In materia di videosorveglianza condominiale, il punto di riferimento è la legge 220/2012 (Riforma del Condominio), spiega l’avvocato cassazionista ed esperto di Data Protection Gianluca Pomante. Legge che, di fatto, ha reso legittimo l’impiego delle telecamere in tali contesti,
dettando, però, regole ben precise per la loro installazione. Più nel dettaglio, è l’articolo 1122-ter al suo interno (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) a illustrare i criteri da seguire per un impianto video a norma.

Per quanto concerne, invece, gli aspetti relativi alla privacy, ovvero al diritto di condòmini e visitatori esterni di essere sempre informati circa la presenza dell’impianto video e alla riservatezza delle immagini riprese, il rimando è al Provvedimento del Garante della Privacy e, più nello specifico, al Gdpr, regolamento Ue in materia di trattamento dei dati personali e privacy.

Ingressi privati e aree di passaggio

Il principio cardine sul quale poggia la normativa, sottolinea l’avvocato, riguarda la posizione delle telecamere, che deve consentire esclusivamente la visione di quanto accade nelle parti comuni dello stabile, evitando tassativamente di riprendere le porte di ingresso delle abitazioni, dei garage e dei vani cantina, in quanto conducono ad aree private. Va bene la telecamera sul pianerottolo, purché punti solo all’ascensore ed escluda dal campo visivo gli ingressi degli appartamenti.

Il secondo divieto ha a che vedere con l’inquadratura delle aree soggette a pubblico passaggio e cioè marciapiedi, strade esercizi commerciali e altri edifici e strutture in prossimità del condominio. Per intenderci, la telecamera che videosorveglia l’ingresso pedonale va installata in modo da non riprendere i passanti.

L’obbligo dei cartelli

Un altro punto centrale della normativa, prosegue Pomante, ha a che fare con l’assunto in base al quale ogni telecamera installata nelle parti comuni deve essere ben visibile a tutti e annunciata dal cartello Area videosorvegliata, posto prima dell’accesso allo spazio sottoposto al videocontrollo, compresi i piccoli abitacoli come gli ascensori.

Le telecamere nascoste sono ammesse soltanto in presenza di un provvedimento del Pubblico ministero qualora, per esempio, si siano verificati episodi di molestie o di aggressioni ed esista l’eventualità che questi si ripetano, ricorda l’avvocato.

I compiti dell’amministratore

È l’amministratore del condominio a prendere contatto con le aziende installatrici per la richiesta dei preventivi, che poi sottoporrà alla delibera dell’assemblea. Ed è sempre l’amministratore colui che fa rispettare le regole contenute nella normativa, che ha l’obbligo dell’affissione dei cartelli Area videosorvegliata e che vigila sul corretto funzionamento delle telecamere, provvedendo, nel tempo, a fare seguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il potere dell’assemblea

La legge 220/2012 stabilisce che siano i condòmini riuniti in assemblea a deliberare in merito all’installazione dell’impianto di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio. È prevista una votazione in cui è la maggioranza a decidere, con almeno un numero di voti pari alla metà delle persone presenti più uno.Se la maggioranza non è raggiunta, le telecamere non possono essere installate.

È importante ricordare che all’assemblea condominiale non spetta alcuna decisione sull’installazione di telecamere negli spazi privati. È il singolo condòmino che decide per l’installazione di telecamere che puntino alla porta della propria casa, del proprio garage o della propria cantina, stando attento, a sua volta, a non inquadrare le aree comuni dello stabile, né gli altrui ingressi.

Chi può accedere alle immagini

Uno degli aspetti più spinosi in tema di videosorveglianza e privacy, nota Pomante, è quello relativo al cosiddetto trattamento delle immagini registrate, ossia alla loro gestione, comprendente visione, conservazione e cancellazione dopo le 24 ore previste dal Garante della privacy.

In particolare, due sono le regole categoriche: le immagini riprese e registrate non possono essere utilizzate per scopi che non siano quelli della sicurezza e devono essere sempre protette, in modo che nessuna persona non autorizzata le possa estrapolare dall’apparecchio deputato alla videoregistrazione, visionare o farne un uso illecito.

Può accedervi soltanto il responsabile del trattamento delle immagini che, nel caso specifico della videosorveglianza condominiale, nella stragrande maggioranza, è lo studio di amministrazione. E può farlo solo in seguito a danneggiamenti, atti vandalici, infortuni, furti nelle abitazioni o violenze personali, dopo la denuncia alle autorità competenti e su esplicita richiesta.

Lo studio di amministrazione, aggiunge l’avvocato, può comunque decidere di nominare una figura esterna quale responsabile del trattamento delle immagini, come la ditta che ha eseguito i lavori di installazione o un istituto di vigilanza.

Le sanzioni

In quali ammende incorre il condominio che non rispetta gli obblighi e i principi descritti? L’omessa informativa tramite i cartelli Area videosorvegliata, l’accesso non autorizzato alle immagini registrate e l’utilizzo illecito di queste, puntualizza Pomante, sono le violazioni più pesantemente sanzionate dal Garante per la privacy, con multe che possono arrivare fino a 20-30 mila euro.

Le aree più a rischio

Quali sono, tra quelle comuni, le aree condominiali più a rischio di eventi illeciti e di intrusioni non autorizzate, per le quali si rendono necessari l’effetto dissuasivo della videosorveglianza e il videocontrollo di quanto accade? Enrico Marchisio, installatore professionista di sistemi di sicurezza e titolare di Csg Sistemi, cita innanzitutto l’ingresso pedonale, facendo molta attenzione, raccomanda, all’esatto posizionamento della telecamera, in modo che questa non punti direttamente alle vetrate, causando l’effetto controluce e impedendo, così, una visione corretta e
nitida delle immagini riprese.

Sono a rischio anche l’ingresso carraio, lo sbarco ascensore al piano terra o al piano rialzato, l’interno dello stesso ascensore e lo spazio con i contenitori per la raccolta differenziata, specie se questo si trova lungo il perimetro esterno del condominio. In particolare, riferito a quest’area, rileva il tecnico, è sempre più frequente il fenomeno del lancio dei rifiuti dalle auto di passaggio. Infine, tra le aree più a rischio ci sono le autorimesse, soprattutto se interrate e multipiano.

L’impianto

L’impianto video, spiega Marchisio, si compone di un determinato numero di telecamere, di una rete di connessione, di un videoregistratore e di un gruppo di continuità (Ups) per il funzionamento in caso di mancanza di corrente elettrica.

Per complessi condominiali particolarmente estesi, provvisti di portineria a tempo pieno, con personale dedicato alla visione (non alla gestione) delle immagini in tempo reale (e non di quanto registrato nell’arco delle 24 ore), l’impianto prevede anche uno o più monitor sul posto, collegati alle telecamere.

Per quanto riguarda il videoregistratore, pc o server dedicato, questo va custodito all’interno di un armadietto metallico a doppia chiave diversificata, posto in un vano condominiale asciutto e ventilato.

Proprio per proteggere dal rischio di accesso non autorizzato alle immagini che contiene, rimarca l’installatore, è bene prevedere un sistema di allarme e supervisione contro i pericoli di sabotaggio, furto e danneggiamento dell’apparecchio finalizzato alla videoregistrazione.

Via cavo o senza fili?

Il consiglio dell’installatore di sicurezza va nella direzione di una videosorveglianza condominiale professionale cablata (via cavo), vale a dire di un impianto video dotato di collegamento alla rete elettrica e non senza fili.

Le telecamere senza fili (wireless) sono, invece, alimentate da una batteria interna e trasmettono i segnali video sfruttando le onde radio oppure tramite la connessione a una rete wi-fi. Le telecamere cablate offrono una serie di vantaggi, tra cui la continuità di funzionamento nel tempo (non c’è bisogno di rimuoverle per ricaricarle), la stabilità del segnale e la certezza di non andare a sovraccaricare la rete wireless già presente nel condominio.

«Quando l’area verde condominiale dista 20, 30 o 40 metri dall’edificio ed è presente un selciato in marmo, che impedisce di realizzare opere di interramento dei cavi, allora meglio una rete senza filli, per inviare e ricevere segnali video all’interno di quello spazio esterno e andando in wi-fi verso il condominio. Però, internamente, per ragioni tecniche e legate alla qualità dell’impianto, suggerisco di escludere la rete wi-fi dello stabile», specifica l’installatore professionista.

I modelli

Le tipologie di telecamere in commercio prevedono diversi modelli, tra cui quelli analogici (che necessitano di cavo coassiale per la trasmissione dei segnali) e Ip (utilizzano il protocollo Internet).

Per la videosorveglianza condominiale vanno bene entrambi, purché siano collegati alla rete elettrica (ossia cablati), ribadisce Marchisio, e con una definizione di almeno 4K, garanzia di immagini in alta risoluzione, nitide e dai moltissimi dettagli, dalle quali poter riconoscere il volto dell’autore di un eventuale reato.

Visione notturna

Una delle criticità degli impianti di videosorveglianza è data dalla qualità non sempre ottimale della visione notturna. Qualità che, invece, deve essere elevata in tutte le aree videocontrollate durante l’arco delle 24 ore.

Per esempio, la telecamera installata nella corsia del garage condominiale per la visione a 30 metri, se durante il giorno consentirà di vedere in modo nitido uno sconosciuto vagare a quella distanza, di notte, in quella stessa situazione, permetterà di vedere a 10-12 metri.

Per tale ragione, è fondamentale che le prestazioni delle telecamere vengano mantenute alte, soprattutto in funzione di quelle che saranno le condizioni notturne, quando è maggiore il rischio di intrusioni illecite e quando è «assolutamente indispensabile che la definizione delle immagini e il campo di ripresa rimangano invariati, evitando anche le interferenze di corpi illuminanti e di fari delle auto nel passo carraio che, al buio, potrebbero invalidare l’impianto», conclude Enrico Marchisio.

Le agevolazioni fiscali

Rientrano tra i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio anche quelli attinenti alla messa a punto di soluzioni atte ad arginare atti criminosi quali furti e aggressioni, comprese l’installazione di antifurti e sistemi di videosorveglianza.

In particolare, per tali lavori, il bonus ristrutturazione 2023 prevede una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, da suddividere in dieci rate di uguale importo. Il tetto massimo di spesa per un condominio è fissato a 96 mila euro.

di Paola Cozzi