Il condominio, tradizionalmente inteso come mero luogo di abitazione, può assumere, in determinate circostanze, anche la qualifica di luogo di lavoro. Ciò accade ogniqualvolta al suo interno operino soggetti che svolgono un’attività lavorativa, in modo stabile o occasionale, nell’interesse della compagine condominiale. In tali ipotesi, il condominio può essere assimilato a una struttura organizzata dal datore di lavoro, pubblico o privato, finalizzata alla produzione di beni o all’erogazione di servizi.
Quando il condominio diventa luogo di lavoro
Il condominio può essere qualificato come luogo di lavoro ogniqualvolta al suo interno si svolgano attività lavorative, sia in modo continuativo sia occasionale, nell’interesse della collettività condominiale.
Al ricorrere di queste condizioni, rientra nell’ambito applicativo del Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 e successive modifiche), con la conseguenza che l’amministratore di condominio assume, nei limiti previsti dalla legge, la qualifica di datore di lavoro. Tale qualifica, tuttavia, non ha portata generale. L’amministratore è datore di lavoro esclusivamente nei confronti dei lavoratori dipendenti del condominio e non anche dei lavoratori autonomi o delle imprese affidatarie di lavori e servizi.
Rientrano nella categoria dei lavoratori dipendenti i soggetti tutelati dal contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati quali, per esempio, il portiere o altri addetti che svolgano mansioni analoghe in modo continuativo.
Diversa è la posizione dei lavoratori che non rientrano in tale ambito contrattuale: nei loro confronti il condominio, per il tramite dell’amministratore, è comunque tenuto agli adempimenti previsti dalla normativa prevenzionistica, tra cui la redazione del Documento di valutazione dei rischi (Dvr), ove richiesto.
Lavoratori dipendenti e autonomi: due inquadramenti distinti
Non è infrequente che all’interno dello stesso condominio operino contemporaneamente lavoratori dipendenti e lavoratori occasionali o autonomi. In tali situazioni, l’amministratore deve considerarsi datore di lavoro esclusivamente nei confronti dei primi, fermo restando il rispetto degli obblighi di coordinamento e vigilanza previsti dalla legge per i secondi.
Il riferimento normativo principale è rappresentato dal D.Lgs. n. 81/2008. L’art. 62 definisce il luogo di lavoro come qualsiasi luogo destinato a ospitare posti di lavoro, ubicato all’interno dell’azienda o dell’unità produttiva. La giurisprudenza e la prassi interpretativa hanno chiarito che anche il condominio può rientrare in tale definizione, qualora vi operino lavoratori subordinati o autonomi.
Gli obblighi previsti dal D.Lgs. 81/2008
Inoltre, l’art. 2, comma 1, lett. b), individua il datore di lavoro nel soggetto titolare del rapporto di lavoro o, comunque, in colui che esercita i poteri decisionali e di spesa nell’ambito dell’organizzazione in cui il lavoratore presta la propria attività. In ambito condominiale, tale ruolo è ricoperto dall’amministratore pro-tempore.
Ne consegue che su quest’ultimo gravano gli obblighi tipici del datore di lavoro previsti dal Testo Unico: valutazione dei rischi, formazione dei lavoratori e dei loro rappresentanti, organizzazione del servizio di prevenzione e protezione, gestione delle emergenze, sorveglianza sanitaria e, più in generale, adozione di tutte le misure necessarie a garantire la tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori.
Quando il condominio si comporta come una vera e propria azienda, avendo alle proprie dipendenze figure quali il portiere, il giardiniere, l’addetto alle pulizie o il tecnico della manutenzione, l’amministratore assume pienamente la veste di datore di lavoro ed è tenuto a verificare il rispetto delle disposizioni contenute nel D.Lgs. n. 81/2008.
Diversa è l’ipotesi in cui il condominio agisca quale committente di un appalto: in questo caso, l’amministratore può avvalersi di una figura tecnica terza cui affidare gli adempimenti operativi e i controlli, pur restando titolare di un obbligo generale di supervisione e vigilanza.
Con specifico riferimento ai lavori edili o di ingegneria civile disciplinati dal Titolo IV del D.Lgs. n. 81/2008 (Cantieri temporanei o mobili), l’amministratore, in qualità di committente, ha la facoltà, e non l’obbligo, di nominare un responsabile dei lavori. Tale soggetto, tecnico abilitato, assume i compiti di progettazione, esecuzione e controllo dell’opera e, con l’accettazione dell’incarico, subentra nelle responsabilità amministrative e penali del committente. Ciò non esonera, tuttavia, l’amministratore dall’obbligo di vigilare sull’operato del responsabile dei lavori, al fine di evitare profili di culpa in vigilando.
Sul punto summenzionato, merita particolare attenzione la sentenza della Corte di Cassazione n. 32347 del 2013, la quale ha affermato che l’amministratore può essere considerato datore di lavoro qualora proceda direttamente all’organizzazione e alla direzione dei lavori eseguiti nell’interesse del condominio. In tali casi, la responsabilità prevenzionistica grava direttamente su di lui.
Responsabilità dell’amministratore: civile, penale e amministrativa
L’amministratore che riveste la qualifica di datore di lavoro risponde, dunque, della valutazione dei rischi, della formazione dei lavoratori, dell’organizzazione del servizio di prevenzione e protezione, della gestione delle emergenze e della sorveglianza sanitaria. L’inosservanza di tali obblighi può comportare responsabilità di natura penale, civile e amministrativa.
Sotto il profilo penale, le sanzioni previste possono essere detentive (reclusione o arresto), pecuniarie (multa o ammenda) o accessorie (interdizioni, divieti o sospensioni).
Nei casi di maggiore gravità, l’amministratore può rispondere dei reati di omicidio colposo o di lesioni personali colpose gravi o gravissime commessi con violazione delle norme sulla tutela della salute e sicurezza sul lavoro, previsti e puniti dagli articoli 589 e 590 del Codice Penale.
In conclusione, il condominio, pur non configurandosi come azienda in senso tradizionale, può a pieno titolo assumere la natura di luogo di lavoro. Ciò impone una maggiore consapevolezza sia all’assemblea condominiale sia all’amministratore, chiamati a gestire non solo interessi patrimoniali, ma anche rilevanti profili di tutela della persona.
La corretta applicazione della normativa in materia di salute e sicurezza sul lavoro non rappresenta soltanto un obbligo giuridico, ma costituisce un imprescindibile strumento di buona e responsabile amministrazione.