Nel linguaggio comune il condominio è un luogo di vita: spazi condivisi, cortili, scale, terrazzi e locali tecnici che servono alla gestione quotidiana dell’edificio. Ma nella realtà, quasi ogni condominio è anche un luogo in cui si lavora, con una frequenza che spesso passa inosservata: manutenzioni, controlli sugli impianti, pulizie, giardinaggio, riparazioni urgenti, verifiche, ispezioni. E questo dettaglio, apparentemente banale, è invece quello che cambia completamente l’inquadramento giuridico.
Quando il condominio diventa luogo di lavoro
Quando il condominio diventa teatro di attività lavorative entra in gioco la disciplina della sicurezza nei luoghi di lavoro. E, con essa, un sistema di responsabilità che non riguarda soltanto l’impresa esecutrice, ma può coinvolgere anche il condominio, e in particolare l’amministratore, laddove il suo ruolo si traduca in un effettivo potere di affidamento e organizzazione dell’intervento.
L’analisi di due sentenze della Cassazione penale, una del 2019 e l’altra del 2025, aiuta a comprendere bene questa trasformazione: non si tratta di due decisioni isolate, ma di un percorso interpretativo coerente, che traccia con precisione i confini di un condominio-luogo di lavoro, letto secondo due prospettive complementari. Da un lato, la qualifica degli spazi condominiali come luogo di lavoro in senso funzionale; dall’altro, la possibile attribuzione all’amministratore della posizione di committente, con obblighi specifici di verifica, controllo e prevenzione.
La sentenza della Cassazione del 2019: il criterio funzionale del luogo di lavoro
La sentenza del 2019 (Cassazione penale, Sez. Feriale, n. 45316) affronta il tema partendo dal punto di vista del fornitore di servizi. La vicenda nasce da un procedimento per omicidio colposo, legato alla morte di un lavoratore durante interventi manutentivi su un impianto.
Ma, al di là dell’esito individuale, il cuore della pronuncia sta nella definizione di luogo di lavoro e nella sua applicazione a contesti che, come il condominio, non nascono con una destinazione produttiva.
La Corte chiarisce un principio che, detto in modo semplice, suona così: è luogo di lavoro ogni ambiente in cui venga svolta e gestita un’attività che implica prestazioni lavorative, senza che abbia rilievo la finalità dell’edificio o il fatto che vi possano accedere anche persone estranee all’attività lavorativa.
È un passaggio cruciale perché mette definitivamente da parte un’idea rigida del luogo di lavoro, come spazio chiuso, dedicato, tipicamente aziendale, e adotta invece un criterio funzionale: conta l’uso effettivo, non l’etichetta.
Frequentazione operativa e obblighi di sicurezza
In quest’ottica, la Corte rileva che il resede in cui era collocato l’impianto era abitualmente frequentato dai lavoratori della ditta per ogni intervento necessario di manutenzione, riparazione e modifica dei componenti.
Proprio questa frequentazione operativa, legata allo svolgimento di attività lavorativa, rende quell’area un luogo soggetto agli obblighi di sicurezza. Il ragionamento è lineare: se i lavoratori entrano lì per lavorare, quello spazio deve essere considerato luogo di lavoro ai fini prevenzionistici.
La portata di questa impostazione è ampia. Perché, se è vero che il luogo di lavoro è ogni ambiente in cui si svolge un’attività lavorativa, allora anche il condominio può assumere tale qualifica ogni volta che ospita interventi tecnici o prestazioni professionali, indipendentemente dal fatto che si tratti di attività occasionali, temporanee o non continuative.
In altri termini, la dimensione lavorativa non dipende dal carattere stabile del luogo, ma dalla realtà concreta del lavoro che vi si svolge. E questo si traduce in una conseguenza inevitabile: l’operatività in ambito condominiale non attenua affatto il sistema degli obblighi prevenzionistici.
L’evoluzione della nozione di luogo di lavoro
È una lettura che riflette, in fondo, l’evoluzione del lavoro contemporaneo. Oggi molte attività si svolgono in spazi misti: ambienti residenziali, luoghi pubblici, contesti non tradizionali. La Cassazione prende atto di questo e, superando le distinzioni classiche tra pubblico e privato, produttivo e abitativo, adotta un criterio più aderente alla realtà: dove si lavora, lì si applica la tutela.
L’amministratore di condominio come committente: la sentenza del 2025
Se la sentenza del 2019 serve a fissare un perimetro, il condominio come luogo di lavoro, quella del 2025 (Cassazione penale, Sez. IV, n. 18169) sposta il baricentro su un punto altrettanto delicato: la responsabilità dell’amministratore quando l’intervento è affidato a un prestatore d’opera e la decisione organizzativa passa attraverso di lui.
La vicenda riguarda la morte di un giardiniere, precipitato durante un’ispezione di una grondaia. Anche qui si tratta di un evento tragico, ma il rilievo della sentenza è soprattutto sistematico: la Corte ricostruisce con precisione le condizioni in presenza delle quali l’amministratore può assumere la qualità di committente ai sensi dell’art. 26 del D.Lgs. 81/2008.
Il principio ribadito è chiaro: l’amministratore di condominio che stipula un contratto di affidamento in appalto di lavori nell’interesse del condominio può assumere la posizione di committente quando la delibera assembleare gli riconosca autonomia di azione e concreti poteri decisionali. In questa prospettiva, la qualifica di committente non discende automaticamente dal ruolo formale, ma richiede una verifica puntuale: occorre capire cosa l’assemblea abbia deliberato e quali poteri effettivi abbia conferito.
Il ruolo decisivo della delibera assembleare
Nel caso esaminato, la Corte dà rilievo al contenuto della delibera assembleare: l’assemblea straordinaria aveva deciso di non sostituire la grondaia, ritenendo sufficiente una verifica dell’eventuale ostruzione del discendente, e aveva incaricato l’amministratrice di convocare con urgenza l’addetto al giardinaggio per procedere a un’ispezione locale.
Questo passaggio è determinante perché dimostra che l’amministratrice non era un semplice esecutore burocratico di una decisione altrui, ma un soggetto investito di una funzione operativa e organizzativa: doveva attivarsi, scegliere il prestatore, far eseguire l’intervento.
Proprio su questa autonomia di azione e su questi poteri decisionali la Corte fonda l’attribuzione della posizione di committente e, conseguentemente, la responsabilità penale, laddove venga meno l’adempimento degli obblighi di prevenzione.
Gli obblighi del committente secondo l’art. 26 del D.Lgs. 81/2008
Una volta accertata la qualità di committente, la sentenza del 2025 entra nel merito degli obblighi derivanti dall’art. 26 del D.Lgs. 81/2008. Ed è qui che il discorso diventa particolarmente interessante per la prassi condominiale: perché l’obbligo cardine, in questa prospettiva, è la verifica dell’idoneità tecnico-professionale del soggetto prescelto, specie quando si tratta di lavoratore autonomo o di impresa chiamata a svolgere un intervento non banale.
La Corte ribadisce il principio secondo cui il committente è tenuto a controllare l’idoneità tecnico-professionale del prestatore, e lo fa richiamando un orientamento ormai consolidato: in materia di infortuni sul lavoro, la responsabilità del committente passa attraverso il dovere di selezionare un soggetto adeguato, in relazione alla pericolosità dei lavori affidati.
La valutazione concreta della responsabilità
Il punto più emblematico della decisione, però, è un altro: la Cassazione ricorda che la responsabilità del committente non si misura in astratto, ma richiede una valutazione in concreto dell’incidenza causale della condotta del committente nell’eziologia dell’evento.
In altre parole, non basta invocare il ruolo del prestatore o la sua autonomia: occorre verificare se e quanto la scelta, l’organizzazione o l’ingerenza del committente abbiano influito sull’accaduto.
La Corte indica, come criteri di valutazione, elementi estremamente pratici: la specificità dei lavori, i criteri seguiti per scegliere l’impresa o il prestatore, l’eventuale ingerenza nell’esecuzione, e soprattutto la percepibilità immediata del rischio da parte del committente.
Quest’ultimo aspetto è particolarmente delicato in ambito condominiale: molti interventi sono apparentemente semplici, ma possono implicare rischi elevati (si pensi alle attività “in quota”, alle coperture, alle grondaie, ai lucernari, alle facciate).
Ed è proprio questo che emerge nel caso concreto: dal materiale probatorio la Corte ricava che l’amministratrice aveva affidato al prestatore un’attività quantomeno ispettiva da eseguirsi in quota e, così facendo, aveva scelto un soggetto privo della necessaria idoneità tecnico-professionale. Il nodo non è quindi la mera esistenza dell’incarico, ma la sua natura e la qualità della scelta.
La responsabilità delle imprese nei lavori condominiali
Parallelamente, la sentenza del 2019 ribadisce che l’attività lavorativa in contesto condominiale non consente all’impresa di abbassare la soglia delle cautele. Se il condominio diventa luogo di lavoro, l’impresa è tenuta ad applicare integralmente la normativa antinfortunistica: valutazione dei rischi, misure organizzative, formazione, dispositivi di protezione, procedure operative.
Ed è significativo che la Cassazione fondi la qualificazione sul dato della frequentazione operativa: se i lavoratori della ditta accedono a quello spazio per manutenzioni, riparazioni e modifiche, allora quel luogo entra a pieno titolo nell’area di applicazione degli obblighi prevenzionistici.
Il fatto che l’area non appartenga all’impresa, o che sia collocata in un contesto residenziale, non riduce né attenua la posizione di garanzia del datore di lavoro. In sostanza, la tutela segue il lavoratore e il lavoro che egli svolge, non la proprietà dello spazio.
Un sistema di responsabilità integrato
Letti insieme, i due arresti giurisprudenziali rivelano un sistema di responsabilità articolato, ma coerente. Non si tratta di scegliere tra l’amministratore e l’impresa, come se uno dovesse necessariamente assorbire l’altro.
La Cassazione, invece, costruisce un doppio livello di tutela: da un lato, l’amministratore-committente è tenuto a verificare l’idoneità tecnico-professionale e a gestire l’affidamento con prudenza; dall’altro, l’impresa conserva pienamente i propri obblighi di sicurezza verso i lavoratori.
Questa impostazione ha una ratio evidente: l’ambiente condominiale è un contesto complesso, in cui convivono più soggetti con ruoli diversi e si intrecciano decisioni assembleari, poteri gestionali, affidamenti urgenti e interventi che non sempre vengono percepiti come lavori in senso tecnico.
Proprio per questo la giurisprudenza tende a evitare vuoti di tutela e a distribuire responsabilità secondo criteri concreti: poteri, condotte, prevedibilità del rischio, incidenza causale.
Le ricadute operative per amministratori e imprese
Il quadro delineato dalle due sentenze non è soltanto un esercizio teorico: offre indicazioni molto concrete per la gestione condominiale contemporanea. Gli amministratori sono chiamati a interrogarsi con maggiore attenzione su un aspetto decisivo: quando l’affidamento di un intervento, specie se urgente, li colloca in una posizione di effettivo governo dell’attività e li espone al rischio di essere qualificati come committenti.
E, in quel caso, diventa essenziale non banalizzare la verifica dell’idoneità tecnico-professionale del prestatore, soprattutto quando l’attività presenta profili di rischio immediatamente percepibili.
Le imprese e i prestatori d’opera, dal canto loro, devono assumere definitivamente che il condominio non è un contesto semplificato: è un luogo in cui valgono le regole del lavoro, e quindi anche le regole della sicurezza, senza scorciatoie.
In definitiva, la traiettoria giurisprudenziale sembra andare in una direzione molto chiara: la tutela della sicurezza nei luoghi di lavoro non si ferma davanti alle categorie tradizionali.
Il condominio non è un mondo separato. È un contesto nel quale il lavoro entra quotidianamente, spesso in modo informale, e proprio per questo richiede un approccio più consapevole e strutturato.
Ecco perché queste due sentenze, lette insieme, valgono più della singola vicenda: mostrano che il diritto penale del lavoro non guarda alla cornice (residenziale o produttiva), ma alla sostanza. Dove si lavora, c’è un luogo di lavoro. E quando qualcuno affida un’attività rischiosa senza adeguate verifiche, la responsabilità può diventare reale, personale, e difficilmente evitabile.
di Avv. Rosario Dolce