Come installare la ricarica elettrica per le auto in condominio

Auto elettriche in condominio? Ma come si ricaricano? In Europa la quota di mercato dei veicoli elettrici ha raggiunto l’11,5% per le ricaricabili (di cui 5,2% plug-in e 6,3% pure elettriche) e il 12,2% per le ibride tradizionali. Mercato che totalizza poco più di 3 milioni di immatricolazioni con una quota più che raddoppiata rispetto al 2019 (fonte Il Sole 24 Ore).  «È un mercato che sta crescendo, ma per arrivare a quote significative è fondamentale poter aumentare la rete di ricarica, anche e soprattutto domestica, anche per superare la preoccupazione per la presunta autonomia limitata di questi veicoli. Oggi, grazie agli incentivi fiscali può diventare facile e conveniente installare un punto di ricarica a casa propria». avverte Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’s Smart della Mostra Convegno Expocomfort.

Gli interventi per la diffusione di punti di ricarica per veicoli elettrici rientrano tra le innovazioni agevolate dal legislatore grazie al d.lgs. 257/2016, ma la questione della loro installazione non è stata ancora affrontata con meccanismi che ne agevolino lo sviluppo, per esempio con la possibilità di una cessione del credito mirata per chi acquista un’auto elettrica o ibrida plug-in oppure di un alleggerimento della disciplina civilistica nel caso di stazioni di ricarica su parti comuni in condominio.

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto una detrazione fiscale del 50% sulle spese documentate, sostenute dal 1° marzo 2019 al 31 dicembre 2021, per l’acquisto e la posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino a un massimo di 7 kW. Nello specifico, deve trattarsi di infrastrutture dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard non accessibili al pubblico, e che consentano il trasferimento di elettricità a un veicolo elettrico di potenza fino a 22 kW, esclusi quelli fino a 3,7 kW. La detrazione del 50% spetta ai soggetti Irpef/Ires che possiedono o detengono l’immobile, va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 3 mila euro e dev’essere ripartita tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo. A partire dal 1 gennaio 2021 i limiti di spesa per l’installazione sono passati dai 3 mila euro iniziali a 2 mila euro per gli edifici unifamiliari, 1.500 euro per i condomìni con massimo otto colonnine e 1.200 euro per più di otto stazioni. L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare e rientrano anche quelle installate nei singoli garage.

Nei condomini esistenti, la procedura per l’installazione di un’infrastruttura di ricarica dipende dallo specifico luogo presso cui si intende installarla. L’articolo 1135, comma 3, del Cod. civ. dispone infatti che «l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Per quanto riguarda la possibilità di poter usufruire del SuperBonus 110% va precisato che è concesso se l’installazione del punto di ricarica viene eseguita congiuntamente ad altri interventi strutturali (cosiddetti trainanti) che garantiscano il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure il raggiungimento della classe energetica più alta, che sono:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio;

• sostituzione degli impianti di  climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione dei condomini;

• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale  esistenti  con  impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore negli edifici unifamiliari.

L’analisi dei casi concreti

Per MCE Lab, Galante, ha analizzato i casi più frequenti, stilando le tempistiche e l’iter burocratico per l’installazione di una centralina in un garage di proprietà privata, di un parcheggio su parti comuni del condominio (con posti sufficienti per tutti i condomini), e infine di un parcheggio su parti comuni del condominio non destinate originariamente a parcheggio.

I casi più ricorrenti e il relativo iter burocratico sono:

• se si dispone di un box privato, per l’installazione di una wallbox è sufficiente una comunicazione all’amministratore, purché sia presentato un progetto ad hoc che rispetti le norme di sicurezza;

• se invece non si dispone di uno spazio proprio, l’infrastruttura di ricarica deve essere installata in uno spazio comune, solitamente il parcheggio condominiale, previa approvazione dell’assemblea di condominio.

Caso 1 – Garage di proprietà privata (da 15 a 45 giorni)

Il condomino che intende installare una wall box nel garage di proprietà privata ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (comunque a sue spese), qualora si rendessero necessarie eventuali modifiche delle parti comuni (corsello box, passerelle portacavi metalliche appese, contatore, ecc.).

Dovrà rivolgersi a una società specializzata nella progettazione e installazione di stazioni di ricarica che avrà il compito di:

• fornire una consulenza progettuale specifica;

• dichiarare la conformità dell’impianto;

• verificare le “portate” massime del contatore condominiale;

• verificare la necessità di aggiornamento del Certificato di Prevenzione Incendi (se l’autorimessa è soggetta alla redazione di tale documento) e ogni altro intervento che possa essere richiesto ai fini della sicurezza per i VVFF, anche secondo quanto previsto dalle Linee Guida emesse dal Ministero dell’Interno.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali arrecati alle parti comuni.

Caso 2a – Parcheggio su parti comuni del condominio (con posti sufficienti per tutti i condomini) (da 30 a 90 giorni)

Questo caso prende in considerazione la collocazione della sola stazione di ricarica, senza che si renda necessario regolare o organizzare la sosta del veicolo che deve rifornirsi, ossia i parcheggi presenti in condominio sono sufficienti a soddisfare le esigenze di tutti.

La volontà e di conseguenza la richiesta, di uno o più condomini di collocare in condominio la stazione di ricarica va vista alla luce del combinato disposto degli art. 1102 c.c. e 1121 c.c.

Il o i condomini interessati dovranno sottoporre all’Assemblea condominiale la richiesta di installazione della stazione di ricarica, questa sarà tenuta a deliberare in riferimento alla concessione a loro favore di detta facoltà con la maggioranza prevista dall’art. 1136 C.C. comma 2 (maggioranza qualificata ovvero 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti). Per ridurre i tempi di attuazione, sarà necessario presentare, contestualmente alla richiesta di installazione, anche 3 preventivi di aziende specializzate per l’installazione delle stazioni di ricarica in modo da deliberare l’incarico a procedere ai lavori e alla redazione delle certificazioni correlate.

La delibera di autorizzazione implicitamente prevede la facoltà di utilizzo dell’impianto da parte degli altri condomini che vogliono aderire in un secondo tempo partecipando alla spesa, così come previsto dall’art. 1121 c.c. comma.

Caso 2b – Parcheggio su parti comuni del condominio non destinate originariamente a parcheggio (da 30 a 180 giorni)

Nel caso in cui, invece, si decidesse in sede collegiale di realizzare tutte le strutture, cioè di destinare una parte dell’area comune per la realizzazione di una vera e propria stazione di eco- rifornimento (completa magari anche di una tettoia fotovoltaica):

• si potrebbe rientrare nell’ipotesi di cui all’art. 1117 ter c.c. in quanto parte dell’area comune precedentemente altrimenti destinata, cambierebbe destinazione assumendo la natura di “stazione di eco-rifornimento condominiale”. Anche in questo caso, comunque, si dovrebbe regolarne l’utilizzo attuando un sistema che dia la possibilità a tutti di usufruirne (numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio).

• Art. 1120 c.c. II comma I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune […]

Dall’analisi emerge quindi che la richiesta di uno o più condomini di collocare in condominio un punto di ricarica elettrica su spazi comuni dovrà sottoporsi all’assemblea condominiale la quale, tuttavia, non potrà vietarne l’installazione, ma potrà comunque indicarne le modalità di installazione affinché vengano rispettati i diritti degli altri condòmini, non pregiudichi la sicurezza e il decoro dell’immobile ed esoneri dalle spese i condomini che non intendono trarne vantaggio.

Essendo l’infrastruttura di ricarica utilizzata solamente dai condomini in possesso di un’auto elettrica, si verrebbe a creare un parcheggio «de facto» dedicato ai soli condomini in possesso di un auto elettrica, rischiando di sollevare dissidi tra i condomini.

“Gli interventi per la diffusione di punti di ricarica per veicoli elettrici rientrano tra le innovazioni agevolate dal legislatore, ma dall’analisi di questi casi assistiamo a dinamiche poco chiare”, conclude Galante. “Per sostenere lo sviluppo di una mobilità elettrica sarebbe necessario un aggiornamento al Codice Civile che regoli l’installazione e l’utilizzo di infrastrutture di ricarica nei condomìni già esistenti, rendendone più agile le procedure burocratiche di messa in opera, come già successo per i pannelli fotovoltaici”.