Come convivere (senza litigare) negli spazi comuni

Una delle principali cause di conflitto in condominio riguarda l’occupazione delle parti comuni. L’articolo 1117 del Codice civile non menziona tra le parti comuni pianerottoli o androni, limitandosi a indicare espressamente le scale e, più in generale, tutte le parti necessarie all’uso comune. Sappiamo però che l’elencazione delle parti comuni ha carattere meramente esemplificativo (Cassazione 18 settembre 2009 n. 20249).

In ragione di ciò, sempre la Cassazione ha specificato che debbono considerarsi di proprietà comune tutte quelle parti che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongano in un rapporto di accessorietà tale da essere funzionali al miglior godimento delle prime (si veda Cassazione 2 marzo 2007, n. 4973). In questo contesto non v’è motivo di dubitare che anche i pianerottoli debbano essere considerati di proprietà comune quali elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani (Cassazione 10 luglio 2007 n. 15444).

Destinazione d’uso

L’uso che il singolo può fare dei pianerottoli, così come l’utilizzazione delle altre parti comuni, è sottoposto al rispetto dell’articolo 1102 del Codice civile. A mente del primo comma di tale norma, dettata in materia di comunione in generale, ma applicabile al condominio in ragione del rimando contenuto nell’articolo 1139 del Codice civile, ogni condomino può servirsi della cosa comune a condizione che:

1. a) non ne alteri la destinazione
2. b) non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto
3. c) più genericamente (anche se la norma non lo specifica espressamente), non crei problemi alla sicurezza, alla stabilità e al decoro dell’edificio

Il singolo partecipante al condominio potrà servirsi della cosa comune purché la usi in modo tale da non impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto, ossia non di farne un uso contemporaneo e paritario, ma tutti quegli usi possibili che lo stesso bene consente. Dello stesso avviso la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale la nozione di pari uso della cosa comune non ne richiede necessariamente l’uso contemporaneo a opera di tutti i partecipanti al condominio. Infatti, usare paritariamente un bene comune non vuol dire farne necessariamente un uso identico e contemporaneo, ossia una utilizzazione da parte di tutti i condòmini nello stesso momento. Ciò perché, ove fosse richiesto tale requisito, si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine (su tutte, in tal senso, Cassazione 16 giugno 2005 n. 12873).

In ragione di ciò è possibile, senza nessuna pretesa di esaustività e a puro titolo esemplificativo, specificare alcuni degli usi da considerarsi leciti e altri da reputarsi, invece, non consentiti.

Spazzatura vietata

È lecito abbellire il pianerottolo ornandolo con piante e altri generi di oggetti, purché tale utilizzo non renda impossibile o maggiormente difficoltoso il passaggio per gli altri condomini che devono raggiungere (eventualmente) il lastrico solare e le loro unità immobiliari ubicate a quel piano o ai piani superiori. È certamente vietato depositare i rifiuti in attesa di gettarli nei cassonetti, così come lasciare scarpe sugli zerbini. È altresì vietato lasciare gli animali incustoditi per evitare che possano creare disturbo o pericolo per gli altri condomini.

Come si diceva per il pianerottolo, l’articolo 1117 del Codice civile non menziona nemmeno l’androne tra le parti comuni di un edificio in condominio. Della sua condominialità, tuttavia, non c’è ragione di dubitare, in quanto data la sua funzione, ossia consentire il passaggio dal portone comune agli appartamenti o comunque alle scale dell’edificio, non v’è motivo per non considerarlo parte integrante dei beni condominiali.

Spazio comune condominiale

Moderazione

Alla stregua del pianerottolo e di qualunque altro bene comune, anche gli androni possono essere utilizzati da tutti i condòmini nei limiti di quanto stabilito dall’articolo 1102 del Codice civile nel significato che gli è proprio e sul quale ci si è soffermati. È evidente che, salvo il caso di androne di ridotte dimensioni, non dovrebbero sussistere problemi nel lasciare in questa parte dell’edificio un passeggino aperto o chiuso (come è lecito, alle medesime condizioni, utilizzare per tal scopo anche i pianerottoli).

Chiaramente, lasciare non può voler dire abbandonare a se stessa una cosa: l’uso dev’essere funzionale alle esigenze della vita quotidiana senza che ciò trasformi queste parti dell’edificio in ripostigli: usare le cose comuni è lecito nella giusta misura in cui non divengano spazi completamente asserviti alle esigenze individuali. Resta fermo che un regolamento condominiale può sempre vietare determinate utilizzazioni e queste delibere, salvo il caso di eccesso di potere devono essere rispettate da tutti i condomini.

Accesso consentito

La valutazione della legittimità della modalità d’uso dell’androne, come di qualunque altra parte comune, dev’essere eseguita ai sensi dell’articolo 1117-quater del Codice civile, che vieta le attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso dei beni comuni. L’onere di provare tali negative incidenze spetta a chi le invoca.

Lasciare passeggini o piante nell’androne (ma anche sul pianerottolo) è lecito nella misura in cui ciò non violi destinazioni regolamentate o, comunque, non impedisca ad altri di utilizzare quelle parti comuni nello stesso modo o in modo confacente alle loro esigenze. Come in moltissimi casi, in tema di condomino e di parti comuni, ogni realtà va esaminata singolarmente: si tratta di trovare un delicato equilibrio che sfugge alle tipizzazioni normative di carattere generale e che è diversamente interpretato a seconda delle varie realtà. Come amministratore con più di 25 anni di carriera devo infatti riscontrare che, nell’uso delle parti comuni, ci sono condomìni tolleranti, altri meno e altri ancora per niente, che in virtù di sterili questioni di principio non permettono alcuna eccezione al loro utilizzo.

Controversie

Ci sono condòmini educati e rispettosi, altri meno educati e meno rispettosi, che utilizzano il pianerottolo come se fosse un prolungamento della propria proprietà privata, depositandovi immondizia, scarpe e scope, incuranti del decoro della casa e dei diritti dei vicini, pretendendo addirittura la pulizia da parte del servizio condominiale.

In relazione a questi problemi comuni, purtroppo, si rileva che al di là di diffide e richiami al regolamento, poco può l’amministratore per la loro risoluzione, a meno che il condominio non deliberi per un’azione giudiziale nei confronti di chi adotta comportamenti in palese violazione delle più elementari norme regolamentari, di buona educazione e buon vicinato. Nulla vieta che eventuali azioni legali possano essere esperite dai singoli condòmini che, più ipocritamente, preferiscono addossare responsabilità all’amministratore piuttosto che affrontare i problemi, responsabilmente con i diretti interessati. Questo perché, come ha ben evidenziato Roberto Triola, ex magistrato e presidente di sezione della Corte di Cassazione, «il condominio è il luogo dove i condòmini si odiano tra di loro, ma tutti insieme odiano l’amministratore».

Daniela Zeba