Chi paga se si rompe un tubo?

Le infiltrazioni d’acqua negli appartamenti condominiali e le conseguenti liti, i rimpalli di responsabilità tra i condomini e il condominio, le accuse di immobilismo e incompetenza all’amministratore sono un must del diritto condominiale. Indubbiamente il contenzioso in materia è ricchissimo di situazioni e casi. Premesso che ognuno deve salvaguardare il proprio immobile soprattutto attraverso una corretta e tempestiva manutenzione, nel concreto non sempre si può individuare con assoluta certezza la provenienza del guasto e il soggetto che dovrà eliminare la causa e risarcire.

Le responsabilità

In ambito condominiale le infiltrazioni sotto il profilo oggettivo possono ovviamente provenire da parti comuni (tubazioni, canalette di scolo, pluviali, lastrico solare coperture e quant’altro). In questi casi la responsabilità del condominio è evidente, poiché si tratta di guasti o vere e proprie rotture. In altri frangenti il danno da infiltrazione può essere causato da problemi provenienti da parti private: tipico il caso del proprietario o dell’inquilino che provocano colposamente un allagamento o il loro immobile subisce una grave rottura. Come detto, non sempre è così chiara la dinamica o l’individuazione dell’autore (pur se inconsapevole) del guasto. Ci sono casi più complessi, che richiedono dei saggi di natura tecnica che servono a individuare la provenienza del guasto e il punto preciso su cui intervenire per la riparazione e l’eliminazione della rottura. Questo genere di indagini a volte sono molto costose e non è raro che siano complesse, con l’ulteriore inconveniente di allungare i tempi di riparazione e risoluzione e aumentare i disagi.

Condotta condominiale

Le infiltrazioni o lo sversamento di acqua possono essere originate dalle condotte condominiali o da quelle dei singoli. Per individuare dove inizia e/o finisce la tubazione condominiale è fondamentale risolvere il nodo della proprietà dell’impianto idrico incriminato, se del privato o del condominio. Il Codice civile considera l’impianto idrico parte comune dell’edificio, sulla scorta di quanto sancito dall’articolo 1117, fino al punto in cui questo si insinua all’interno della proprietà del singolo condòmino. Ancora più semplicemente possiamo affermare che sono di proprietà comune le tubazioni che si estendono sulla verticale dell’immobile collegando le singole unità immobiliari. Un elemento di natura squisitamente tecnica è di grande ausilio per comprendere l’origine privata o condominiale: mi riferisco alla braga condominiale.

La sentenza

Ma non sempre è risolutiva. La braga condominiale non fa dormire sonni tranquilli. Al contrario, in molti casi è stata oggetto di pronunce giurisprudenziali: è definita come «l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale». Su questo è utile riportare l’ormai famosa «sentenza braga», una pronuncia della Corte di Cassazione del 2018 con cui i giudici di legittimità sono tornati a occuparsi di una questione relativa all’origine di infiltrazioni d’acqua, chiarendo in particolare che sulla scorta della definizione dell’articolo 1117 numero 3 del Codice civile, secondo cui gli impianti idrici sono da considerarsi parte comune dell’edificio fino al punto di diramazione. Nonché sulla circostanza che la braga serve solo al condomino, ma non alla comunità condominiale intesa come insieme di più soggetti, questa debba considerarsi di proprietà del singolo condomino, che dovrà interamente risarcire i danni provocati dalla sua rottura (Cassazione 1027/2018). Vale la pena di evidenziare che i giudici di legittimità hanno ritenuto che «la ragione posta a base del concetto di proprietà condominiale che è, appunto, l’idoneità all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti concludendo coerentemente, che la braga invece, serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini». La conclusione è, dunque, che in caso di guasto alla braga, che rimane di proprietà del singolo condòmino, sarà quest’ultimo a dover risarcire il danno.

L’ubicazione

Sul problema delle infiltrazioni e della braga, come spesso accade nel diritto condominiale, si è fatto strada un orientamento in qualche modo di senso contrario. La Cassazione in una successiva pronuncia ha chiarito che il criterio dell’ubicazione oltre la diramazione è sempre essenziale nel determinare l’appartenenza al condominio o al singolo proprietario. Nel caso esaminato dalla Corte la chiave d’arresto dell’acqua era posizionata all’interno dell’unità immobiliare di un condòmino e ciò di per sé è sufficiente per considerare la chiave come di proprietà del singolo. Di conseguenza la presunzione di condominio dell’impianto idrico non si estende alle parti dell’impianto poste all’interno della proprietà dei singoli.

Chi è responsabile

È pacifico, dunque, che la responsabilità del condominio non è automatica, né presunta, ma accertata caso per caso, tuttavia il danneggiato è sollevato dall’onere della prova atteso che spetterà al condominio dimostrare di essere estraneo alla causazione del danno, pena la condanna al risarcimento del danno. Viceversa, in caso di infiltrazioni provenienti da una singola unità immobiliare, il proprietario o il conduttore in base anche al tipo di condotta tenuta e al’origine del danno, saranno tenuti a risarcire tutti i guasti provocati. Il proprietario risarcirà in caso di omessa manutenzione straordinaria e di conservazione dell’immobile, incluse naturalmente le tubature di pertinenza esclusiva e gli altri impianti. Il conduttore risarcirà in caso di omessa ordinaria manutenzione. Quando le infiltrazioni provengono da parti comuni dell’edificio, la responsabilità del condominio deriva dall’articolo 2051 del Codice civile in veste di custode.

Chi paga

Nel caso di custodia l’unico modo per il condominio di non essere ritenuto responsabile è dimostrare il caso fortuito o un evento imprevedibile in grado di interrompere il nesso di causalità. In concreto, le parti comuni dell’edificio individuabili come provenienza delle infiltrazioni non hanno una regolamentazione identica: mi riferisco ai casi in cui vi sia una proprietà esclusiva di un singola parte comune dell’edificio (lastrico solare o terrazza a livello). In questo caso la responsabilità e il carico risarcitorio sarà ripartito tra il proprietario esclusivo e il condominio. Nel caso del lastrico solare è direttamente il Codice civile che opera la ripartizione con l’articolo 1126, il quale stabilisce che il condominio è tenuto a risarcire nella misura di due terzi, mentre il rimanente terzo è a carico del proprietario esclusivo. L’articolo 1126 all’ultimo comma prevede altresì che i due terzi sono a carico di quei condòmini «a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno». Sotto questo profilo è opportuno evidenziare che, sul piano processuale e di merito in caso di richiesta di risarcimento del danno da parte del condomino danneggiato contro il proprietario esclusivo, anche il condominio può essere parte del giudizio qualora quest’ultimo sia chiamato come terzo responsabile dal proprietario esclusivo che lo ritiene parte in causa. È altresì opportuno ricordare che le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non sono ascrivibili al caso fortuito. Pertanto, non idonei in a escludere la responsabilità ex articolo 2051 del Codice civile. Al contrario, possono costituire fondamento del danno e dell’obbligo risarcitorio.

Conclusioni

Qualche parola anche su una categoria di danno che fino a pochissimo tempo fa non apparteneva al mondo del diritto condominiale, toccando altre branche del diritto: mi riferisco al danno esistenziale e a quello alla salute. Negli ultimi anni la lesione del danno esistenziale ha fatto capolino anche in abito condominiale, mentre si era sempre ritenuto che questo fosse una categoria applicabile ai sinistri stradali o quantomeno in caso di danni fisici a seguito di infortunio in condominio. Pian piano, si è fatta strada anche la considerazione dell’applicabilità del danno esistenziale o alla salute in capo al danneggiato anche in caso di danno materiale alla propria unità immobiliare. lI danno esistenziale in parola va ovviamente inteso come un pregiudizio alla vita di relazione e, soprattutto, come danno alla qualità della vita, che è oggettivamente lesa nel momento in cui il danno si manifesta e può consistere nella tensione psicologica che si crea a causa dei contrasti, nello stress della ricerca delle cause, nei tempi di attesa per la riparazione. E, dunque, danno non solo emotivo o interiore, che sconvolge le singole abitudini di vita. Così inteso il danno esistenziale condominiale risulta meritevole di risarcimento. Diverso il caso del diritto alla salute, cosiddetto danno biologico, risarcibile solo in caso di prova della lesione dell’integrità psicofisica.

Avv. Aldo Piscitello Presidente Centro Studi Confamministrare Italia