Chi paga per stare sul tetto
Affrontare il tema della copertura dell’edificio: impresa ardua trattandosi di uno degli argomenti più dibattuti e controversi relativi alle parti comuni in condominio. Il tetto ha esclusivamente funzione di copertura in costruzioni di tipo unifamiliare o, comunque, edifici e palazzine di limitate dimensioni con forma spiovente e dotato di tutti gli accorgimenti necessari a proteggere il manufatto dagli agenti atmosferici. Specie nelle costruzioni più grandi, con un superfici ampie e generalmente con due o più piani, il tetto assume una forma piana con una superficie a volte calpestabile.
Il tetto, il lastrico solare e la terrazza a livello hanno in comune la funzione di copertura dell’immobile e tutti e tre sono parti comuni dell’edificio condominiale fruibili dai condomini, indipendentemente dalle dimensioni o dal numero di sopraelevazioni. Tuttavia, il lastrico solare e la terrazza a livello possono essere utilizzati anche per altri scopi, quest’ultima pur fungendo da copertura di una porzione dell’edificio e di una o più unità immobiliari è in godimento esclusivo a un condomino in quanto accessibile solo dall’unità immobiliare dello stesso. Il tetto con solo funzione di copertura non può essere di proprietà esclusiva di uno o più condòmini né, in generale, in capo a esso possono sorgere altri diritti reali. Il lastrico solare può essere anche di proprietà (uso) esclusiva di un solo condòmino.
La ripartizione
Individuate le definizioni e le principali differenze delle tipologie di copertura è il momento di fare il punto sulla ripartizione delle spese. Anche in questo caso mutano in base al tipo di copertura. Per quanto concerne il tetto, la ripartizione delle spese non dà adito a particolari questioni, essendo fruibile da tutti i condomini in egual misura ed avendo unicamente funzione di copertura.
Diverso il caso di lastrico solare e terrazza a livello, in cui la ripartizione delle spese comporta maggiori difficoltà, tanto che il legislatore ha previsto una disciplina ad hoc con l’articolo 1126 del Codice civile nel caso di uso esclusivo: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
I vantaggi
La norma nella sua impostazione è senz’altro di natura perequativa, poiché bilancia sia gli interessi dei condomini, per i quali il lastrico funge da copertura e che ne usufruiscono in qualche modo, per esempio il calpestio, sia quelli dei proprietari (usuari) esclusivi che traggono certamente un vantaggio maggiore e più esteso, dovuto proprio dall’esclusività.
La modalità di ripartizione delle spese, del resto, è risalente nel tempo, tanto che era presente già nel Codice civile del 1865, che stabiliva che coloro i quali avevano l’uso esclusivo per ragione del calpestio, erano tenuti a contribuire nella misura di un quarto delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre la rimanente parte era a carico degli stessi e degli altri proprietari dell’edificio.
Spese di riparazione
L’articolo 1126 del Codice civile, dunque, pur disciplinando la materia della ripartizione delle spese in caso di proprietà (uso) esclusiva del lastrico solare moltiplica la sua complessità anche sotto il profilo della natura delle spese cui devono contribuire i proprietari esclusivi e gli altri condomini. In particolare, i concetti di riparazione e ricostruzione del lastrico solare pongono le difficoltà maggiori, attesa la genericità della norma che presta il fianco ad interpretazioni diverse, a volte molto singolari e bizzarre, anche a causa, è il caso di dirlo, della colpevole assenza del nostro legislatore: dal 1942 a oggi il citato articolo del Codice civile non è mai stato emendato o modificato, rimanendo escluso anche dalla riforma del condominio del 2012, malgrado si tratti di una norma vitale ai fini della gestione del patrimonio immobiliare e del condominio in generale. Come spesso accade nel nostro Paese, ciò che è transitorio diviene il più delle volte definitivo e in ambito giuridico sono i giudici di legittimità a supplire alle carenze del legislatore con l’elaborazione di principi giuridici così consolidati da divenire, per l’appunto, vere e proprie norme di fatto.
Sul punto non c’è chiarezza. Ma, tuttavia, vale la pena illustrare questo percorso giurisprudenziale. Si comincia con la sentenza 3672/1997 in cui le Sezioni Unite equiparano la proprietà esclusiva con l’uso esclusivo del lastrico solare e della terrazza a livello per via della identica funzione assolta e anche su questo aspetto va segnalata una recente pronuncia della Cassazione, che ha stabilito un diritto all’uso esclusivo mai di proprietà. Successivamente, la Corte ha esaminato la natura giuridica della responsabilità per i danni prodotti dal lastrico solare nell’appartamento del proprietario (usuario) esclusivo, ovvero se sia riconducibile al diritto reale sul lastrico solare piuttosto che all’articolo 2051 del Codice civile (condominio responsabile per i danni cagionati da beni in custodia).
Le sentenze
È inadempimento dell’obbligo di conservare la cosa comune (responsabilità dei condomini con ripartizione, secondo l’articolo 1123 del Codice civile) del proprietario esclusivo (articolo 1126) o responsabilità extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile per le cose in custodia? I giudici di legittimità nel ’97 ritennero più conforme al dettato normativo la disciplina dell’inadempimento delle obbligazioni di conservazione della cosa comune legate comunque al diritto reale, sulla scorta della specificità della disciplina condominiale.
L’iter logico-giuridico della sentenza è arrivato a considerare gli obblighi di conservazione del lastrico solare derivanti dal 1123 Codice civile e della conseguente ripartizione delle spese ex articolo 1126 come unica fonte della responsabilità per i danni conseguenti dalle infiltrazioni d’acqua. Questo tipo di obbligazione è detta propter rem: il debitore cambia (ambulatorietà dell’obbligazione) in funzione del rapporto di proprietà o di altro diritto reale sussistente tra il soggetto e una determinata cosa, copre sempre il bene, mobile o immobile, cui è legata, anche anteriormente all’atto di acquisto del medesimo.
Difficile interpretazione
La sentenza, appena esaminata delle Sezioni Unite, tuttavia non ha dissipato né dubbi né contrasti interpretativi sia tra le corti di merito che tra le stesse sezioni della Cassazione, con la conseguenza che le strade spesso sono state divergenti. In realtà non si è mai fatto un passo in avanti in merito al titolo di responsabilità e alla conseguente applicabilità dei criteri di ripartizione delle spese. Piuttosto ci si è limitati a regolare aspetti che seppur affini a questa problematica si rivelano tutto sommato marginali. Emblematica, in tal senso, un’altra sentenza, la 18164/2014, in cui i giudici di legittimità confermano l’orientamento del ’97, precisando altresì che l’onere dei condomini di contribuire al pagamento delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile sussiste anche in caso di infiltrazioni provocate da difetti di costruzione dell’edificio.
È interessante evidenziare come alcune pronuncie hanno ritenuto applicabile il principio di responsabilità derivante dall’articolo 2051 del Codice civile sia al condominio che al proprietario (usuario) esclusivo, quali custodi per i danni subiti dal singolo condomino e che siano derivati dal lastrico solare. Tra tutte, la sentenza 376 del 2006 in cui la Seconda Sezione della Corte di Cassazione pone il principio di diritto che la ripartizione delle spese non incide sulla legittimazione del condominio e dell’amministratore, in quanto in capo a esso vi è già un obbligo di salvaguardia e tutela delle parti comuni dell’edificio ex articolo 1130 del Codice civile. I giudici di legittimità, in sostanza, hanno ritenuto che la Corte d’Appello abbia fatto un’indebita applicazione dell’articolo 1126 dando maggior risalto e considerazione all’utilità che i condomini con l’uso esclusivo traggono rispetto agli altri che hanno come unico vantaggio la funzione di copertura del lastrco solare.
Nuovo capitolo
Il perdurante contrasto, come detto, ha creato le condizioni per un nuovo capitolo della vicenda scritto con una nuova sentenza, la 9449/2016, nella quale le Sezioni Unite hanno ribaltato il principio di diritto indicato delle stesse del 1997, sancendo che la responsabilità per i danni prodotti da infiltrazioni d’acqua causate da cattiva manutenzione del lastrico dovesse essere ricondotta non al diritto di uso esclusivo, ma direttamente all’obbligo di manutenzione delle parti comuni dell’edificio gravante sui singoli condomini beneficiari della funzione di copertura del lastrico, ex articolo 1223 del Codice civile. Se guardiamo ai giorni nostri il futuro non è roseo, a testimonianza di questa drammatica empasse vi è la sentenza 951/2020, secondo cui «qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 Codice civile, comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 Codice civile, comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 Codice civile» .
Aldo Piscitello
