Check-up al condominio per non correre rischi con dHf Sicurezza

Di giusepperossi

13 Marzo 2022

Incendi, malfunzionamenti, impianti inadeguati, incidenti: la cronaca mostra come la sicurezza degli edifici sia un elemento su cui non si pone mai abbastanza attenzione. Soprattutto in condominio, dove gli amministratori devono districarsi tra numerose normative e scadenze. Per agevolare il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione di tutte le attività in materia di sicurezza, dalla gestione della privacy alle verifiche periodiche fino alle analisi ispettive e ottimizzazione dei consumi, interviene dal 2013 dHf Sicurezza, gruppo di consulenza con sede a Montebelluna (Treviso) che opera in tutto il Centro e Nord Italia e che ha messo a punto una vasta gamma di servizi modulabili in base alle esigenze dei propri clienti, comprese le aziende. Ne parliamo con l’amministratore delegato Daniel Hogen.

Daniel Hogen, amministratore delegato di dHf

Domanda. La legge prevede che sia rispettato il massimo grado di sicurezza negli ambienti di lavoro. Questo principio viene rispettato?

Risposta. Quasi mai, perché le leggi sono aggiornate di frequente per consentire alle aziende di adeguarsi, ma sono spesso contraddittorie. Lo stiamo vedendo anche adesso, con i protocolli per la gestione del covid all’interno delle aziende. Non è sempre chiaro che cosa sia necessario fare, in che tempi e con quali modalità. Questo causa incertezza nella gestione della sicurezza tra i datori di lavoro e tra i dipendenti stessi, oltre che nei condomini dove lavoriamo prevalentemente.

In quale modo questa incertezza normativa si riversa nel mondo condominiale?
Dal 2013, quando è stata ufficializzata la riforma del condominio, si è chiarito il ruolo dell’amministratore come responsabile in materia di sicurezza, senza però dargli potere di spesa. Mantenendo il vincolo dell’assemblea, che determina che cosa possa decidere e che cosa no, l’amministratore si trova a non avere un potere reale nella gestione della sicurezza e a non poter investire, anche quando sarebbe obbligatorio.
Quale norma di legge prescrive il ruolo dell’amministratore riguardo all’aspetto della sicurezza?
Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari, i dati catastali, nonché ogni informazione relativa alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. In più, la legge 81/08, il Testo Unico in materia, regola la tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro, dove ci siano dipendenti in condominio. Nei fatti, l’amministratore di condominio è equiparato a un datore di lavoro e deve garantire che le aziende subappaltatrici operino in un luogo sicuro. Inoltre, ha responsabilità nei confronti dei condomini e dei loro ospiti, garantendo che gli ambienti siano a norma di legge. E molto spesso i condomini non lo sono: banalmente mancano i corrimano sulle scale oppure i parapetti sono troppo bassi, c’è scarsa illuminazione, mancano le lampade di emergenza e non sono indicate le vie di fuga, le manutenzioni antincendio sono scadute o non sono mai state eseguite.
Condomini a Milano
Nella gestione ordinaria di un immobile, quali sono i principali rischi che vengono sottovalutati?
In un sistema complesso come quello del condominio sono tantissimi. La prima cosa che un amministratore deve avere è una polizza professionale che lo tuteli in caso di problematiche, infortuni, denunce da parte di condomini. Sotto questo aspetto molti professionisti hanno polizze carenti e non pensano a investire qualcosa in più per proteggersi, a fronte di una riforma che ha imposto un enorme carico di responsabilità sulle spalle degli amministratori. Dopodiché è necessario che si inizi a spiegare ai condomini che alcuni interventi sono obbligatori e servono a tutelare la salute e la sicurezza delle persone che vivono e lavorano al suo interno.
Per esempio, quali?
Ci sono tante leggi che impongono obblighi in tema di sicurezza in condominio, ma nessuno ha mai pensato di raggrupparli in un unico prontuario che agevoli l’amministratore nel suo lavoro. Per questo dHf Sicurezza ha voluto offrire uno specifico servizio, fornendo un elenco di attività obbligatorie e spiegando che cosa deve essere fatto, in che termini e in quali modalità.
In che cosa consiste la vostra offerta di servizi?
Normalmente effettuiamo un check up del condominio per verificare la situazione di fatto dell’edificio e capire che tipo di interventi sono necessari. Oltre alle verifiche ispettive, forniamo anche supporto per l’esecuzione delle manutenzioni necessarie per sanare le situazioni di pericolo. Analogamente, ci adoperiamo per la verifica della documentazione del condominio e supportiamo l’amministratore nel mettere in ordine eventuali mancanze. Infine, offriamo un servizio di manutenzione ordinaria per le attività previste dalla legge per mantenere in sicurezza l’edificio.
Un altro aspetto importante è la sicurezza della fornitura idrica: quali sono i pericoli?
In linea di principio, la responsabilità sulla salubrità dell’acqua dal contatore in poi è in capo all’amministratore. Spesso la carenza di manutenzione nell’autoclave genera infestazioni da legionella o escherichia coli, molto pericolose per la salute. La manutenzione sarebbe semestrale e obbligatoria, ma spesso non è eseguita.
Gli amministratori sono sufficientemente sensibili a questi problemi?
Siamo in un periodo di profonda trasformazione. Ci sono ancora liberi professionisti che gestiscono i condomini alla vecchia maniera, ma la riforma del 2013 ha fatto crescere negli amministratore la consapevolezza della complessità del proprio lavoro. Per questo stanno aumentando i grandi studi e le società di gestione immobiliare, strutture complesse in grado di rispondere in maniera adeguata alle numerose esigenze dei condomini moderni e di offrire servizi integrati. I condòmini vogliono sempre più servizi: non basta il contabile che tiene il rendiconto delle casse condominiali, ma serve una figura proattiva capace di intervenire su differenti fronti. Un po’ come dHf Sicurezza che, grazie alle sue innumerevoli competenze, ha una visione di insieme del condominio e delle esigenze dell’amministratore.
Com’è organizzata la vostra azienda?
L’azienda è nata nel 2013 ed è composta da quattro soci. Abbiamo una struttura commerciale dipendente con dieci professionisti che coprono tutto il Nord Italia, la Toscana, le Marche, l’Abruzzo e il comune di Roma. Inoltre, dHf Sicurezza dispone di un back office commerciale a disposizione degli amministratori per l’emissione e ricezione delle fatture, la gestione dei verbali e del customer service, di un ufficio legale che segue sia l’azienda che la gestione della privacy e del trattamento dati in condominio, e di un ufficio tecnico composta da ingegneri e architetti che seguono sia le verifiche ispettive sia i vari bonus casa. Oltre alle numerose competenze, abbiamo fatto della velocità un altro nostro punto di forza. Il nostro servizio clienti è sempre attivo per offrire risposte immediate e gestiamo giornalmente la fatturazione e le note di credito. Inoltre, abbiamo 12 consulenti disponibili a recarsi direttamente in studio presso gli amministratori per dare supporto tempestivo.
Qual è dunque il vantaggio di rivolgersi a dHf Sicurezza?
Ottenere risposte rapide per dare riscontro immediato al condominio. Avere la garanzia di un’estrema precisione e puntualità nelle attività di manutenzione, nell’aggiornamento della certificazione, e nel rispetto delle tempistiche e scadenze. Insomma, rendere la vita più serena all’amministratore.
Quanto è importante la certificazione?
È molto importante, oltre a tutelare l’amministratore di condominio nel caso in cui succeda qualcosa. Le parole non valgono nulla, servono le prove che gli impianti siano a norma. Per questo è fondamentale essere in possesso di tutte le certificazioni, le dichiarazioni di conformità, le marcature Ce quando obbligatorie, e le documentazioni delle verifiche periodiche. Solo così è possibile comprovare che si sta facendo un lavoro di controllo vigilanza.
I servizi offerti compongono un pacchetto unico o possono essere selezionati secondo le esigenze del condominio?
I servizi sono su misura del condominio. Sette anni fa abbiamo introdotto un metodo innovativo che prevede un contratto della durata di cinque anni, che può essere rescisso senza alcun preavviso in ogni momento e che contiene più servizi. Il pagamento avviene con un’unica fattura annua pari a un quinto dell’importo quinquennale, agevolando così l’amministratore nella contabilità ordinaria. Un metodo utile anche in fase di preventivo, che permette al condominio di sapere già quale sarà la spesa, senza sforare il budget previsto.
Qual è il costo per i proprietari delle unità immobiliari?
Dipende da tanti fattori. Diciamo che mediamente emettiamo fatture di circa 300 euro all’anno. Per condominio con dieci unità immobiliari la spesa è indicativamente di circa 30 euro a famiglia.
In un complesso con più edifici, il servizio può essere riservato solo ad alcuni condomini?
Sì, il servizio che forniamo è un abito sartoriale che può essere cucito su misura delle varie necessità.
Controllate anche gli impianti elettrici?
Collaboriamo da anni con un ente notificato e abilitato a cui demandiamo le verifiche ispettive. Il controllo dell’impianto di messa a terra avviene con una verifica da parte di un tecnico abitato del corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza e dei differenziali. Non ci occupiamo, invece, di manutenzione degli impianti elettrici, perché sarebbe in conflitto con l’attività di di ispezione. Siamo tuttavia elettricisti iscritti alla Camera di Commercio, requisito indispensabile per poter eseguire le manutenzioni antincendio.
Qual è il vostro ruolo in tema di bonus casa?

R. Ci occupiamo di riqualificazioni energetiche, prevalentemente in ambito condominiale. Con circa 15 mila clienti, le richieste negli ultimi due anni sono state davvero numerose. Lo scorso anno in qualità di general contractor abbiamo realizzato 74 interventi che rientrano nel bonus facciate. In più, collaboriamo con altri general contractor per offrire una copertura maggiore ai nostri clienti. Siamo ancora molto impegnati sul fronte del superbonus 110%, che anche nel 2022 ci consentirà di realizzare un’enorme crescita in termini aziendali.