Che cosa sono i quorum in un’assemblea di condominio?

I quorum rappresentano le maggioranze dei voti dei condòmini, espressi in millesimi, necessarie affinché un’assemblea oppure una delibera siano valide. Esistono due tipi di quorum: costitutivo e deliberativo.

• Quorum costitutivo. È il numero di partecipanti necessario per la validità della costituzione dell’assemblea.
• Quorum deliberativo. È il numero di votanti necessario per la validità di una deliberazione assembleare.

L’indicazione delle maggioranze che il legislatore ha ritenuto opportune per l’adozione di una determinata deliberazione rappresenta il frutto di una scelta discrezionale compiuta nell’interesse del condominio e dei singoli condomini. Rappresentano il contemperamento degli opposti interessi della collettività condominiale e dei singoli condomini. Si tratta di un’ulteriore misura per adeguare, caso per caso, il principio maggioritario alle esigenze della minoranza dissenziente, senza paralizzare l’attività del condominio. Ecco perché i quorum deliberativi richiesti dal Codice civile e da leggi speciali cambiano di volta in volta, fermo restando che, in alcune ipotesi di fondamentale importanza per la vita del condominio, è necessaria l’unanimità dei consensi.

I quorum richiesti in via generale dalla legge sono elencati nell’articolo 1136 del Codice civile, ma vi sono altre disposizioni del Codice civile e di leggi speciali che prevedono delle maggioranze specifiche per determinate deliberazioni. 

In base all’articolo 1138, ultimo comma, Codice civile, i quorum previsti dalla legge, proprio perché rappresentano il giusto equilibrio individuato tra le opposte esigenze del condominio e dei condomini, non possono essere derogati, neanche all’unanimità. Ne deriva l’assoluta nullità, per contrasto con norma imperativa di legge, di disposizioni regolamentari che dispongano maggioranze diverse da quelle indicate nel codice civile e nelle leggi speciali. Devono intendersi vietate non solo le modifiche migliorative delle maggioranze prescritte dalla legge, ossia quelle che abbiano per effetto di abbassare i quorum, ma anche quelle che innalzino questi ultimi, con l’intento di rendere più difficile l’adozione di determinate decisioni.

Esistono diverse tipologie di quorum deliberativi?

Occorre distinguere tra maggioranze semplici, qualificate e agevolate.

L’articolo 1136, comma 1, del Codice civile richiede, per l’assemblea in prima convocazione, un quorum costitutivo di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia, è raro che le assemblee si svolgano in prima convocazione, in quanto le maggioranze prescritte dalla legge per le riunioni in seconda convocazione sono molto più basse e, di conseguenza, facilitano il raggiungimento del numero di voti necessario all’adozione delle singole deliberazioni.

Il quorum previsto dall’articolo 1136, n. 3, del Codice civile, per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell’edificio, mentre il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda le materie per le quali è sufficiente il raggiungimento della maggioranza semplice, in prima o in seconda convocazione che, facendo applicazione di un criterio di residualità, sono tutte quelle che per le quali la legge non preveda una maggioranza speciale o agevolata, si segnalano, per esempio, la manutenzione ordinaria, l’approvazione del bilancio preventivo, la ripartizione del bilancio preventivo tra i condomini, l’approvazione del bilancio consuntivo, l’impiego degli eventuali residui attivi della gestione.

Nel concetto di ordinaria amministrazione rientrano tutte le attività di normale gestione dei beni, dei servizi e degli impianti comuni, sia che mirino alla loro conservazione (riparazioni, manutenzione, provvedimenti di prevenzione e difesa) sia che risultino finalizzati alla loro normale utilizzazione.

In una serie di casi, invece, si è preferito derogare alle maggioranze semplici di cui sopra e sono state previste delle maggioranze qualificate, che richiedono un numero di voti maggiore per l’adozione delle deliberazioni assembleari. Si tratta di numerose disposizioni codicistiche, che prevedono dei quorum deliberativi particolari nelle ipotesi di nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità, approvazione e modifica del regolamento condominiale, scioglimento del condominio, innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.