Che cosa rappresentano i millesimi? Dove sono indicati? Chi redige le tabelle?

I millesimi sono l’unità di misura della proprietà in un condominio rapportata alle parti comuni. I diritti e i doveri dei partecipanti sono proporzionali ai millesimi, ovvero al valore della proprietà di ciascuno. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo, come una frazione di 1.000. Un Condominio può essere gestito anche in mancanza di tabelle millesimali, perchè non sono obbligatorie se il numero di condomini non è superiore a dieci, in base al disposto dell’articolo 1138 del Codice civile.

Le tabelle non rappresentano solo la superficie (od il volume) di un’unità immobiliare, ma derivano dal rapporto della superficie (o del volume) con coefficienti correttivi, scelti da chi ha redatto le tabelle millesimali e che servono a stabilire il valore specifico dell’unità; esempi di coefficienti sono la luminosità, l’orientamento, la destinazione, il prospetto, la funzionalità ed il piano. Importante notare che i coefficienti vengono adottati con discrezionalità da ogni perito, poiché non esiste una disciplina normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare, sebbene alcuni facciano esplicito riferimento a due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali: la Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 e la circolare ministero dei Lavori Pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993.

I millesimi (e le relative tabelle) assolvono diversi scopi:
• rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali;
• sono lo strumento tramite il quale avviene la ripartizione delle spese condominiali;
• sono un parametro (insieme alle teste) a cui si fa riferimento per stabilire i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi.

Dove sono indicati i millesimi di un’unità immobiliare?

Quando si acquista un immobile, solitamente viene allegato al contratto di compravendita il regolamento condominiale, unitamente alle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento. Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica previsti dalla legge (modifica sostanziale dell’unità per mutate condizioni o errori conclamati riscontrati nella redazione originaria).

Esistono diversi tipi di millesimi?

Parlando di millesimi generalmente si intendono quelli di proprietà, con cui si calcolano le presenze in assemblea, si adottano le delibere e si calcolano le spese ordinarie o straordinarie di carattere generale. Di solito sono quelli inseriti nella tabella A.

Da questa tabella poi derivano altre tabelle millesimali relative ai diversi mastri di spesa che compongono il riparto: scale, ascensori, riscaldamento centralizzato, lastrici solari. In questo caso le tabelle, essendo destinate a servire i condomini in misura diversa, prevedono una ripartizione della spesa in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (per questo le tabelle derivate vengono anche definite tabelle particolari).

Le tabelle millesimali possono avere origini diverse e si distinguono anche in base alla loro formazione. Vi possono essere tabelle contrattuali, assembleari e giudiziali.

Che cosa sono le tabelle millesimali contrattuali?

Sono le tabelle millesimali predisposte dal costruttore dell’edificio o dal proprietario originario, che dà incarico a un tecnico di redigerle e le allega al regolamento contrattuale. Tali tabelle sono richiamate nei singoli atti di compravendita e vengono accettate dall’acquirente in sede di rogito (cosiddetta accettazione contrattuale).

Le tabelle contrattuali possono derogare ai criteri legali, del resto l’articolo 1123 del Codice civile fa salva ogni diversa convenzione. Le suddette tabelle possono essere modificate solo:
• all’unanimità, allorché tutti i condomini vogliano impiegare un nuovo criterio di ripartizione delle spese
• con ricorso all’autorità giudiziaria, da parte anche di un singolo condomino, ma solo nei casi indicati nell’articolo 69 disposizioni attuative del Codice civile.

Per completezza, si precisa che esistono anche le tabelle contrattuali assembleari, ossia si tratta di tabelle non allegate all’atto di proprietà, ma approvate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio.

Che cosa sono le tabelle millesimali assembleari?

Ove manchino le tabelle millesimali, l’amministratore convoca l’assemblea per affidare l’incarico della loro redazione ad un tecnico qualificato. Le tabelle assembleari sono le tabelle approvate dall’assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio. Le tabelle assembleari, approvate a maggioranza, non possono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese (come, invece, quelle contrattuali approvate all’unanimità).

Che cosa sono le tabelle millesimali giudiziali?

Le tabelle giudiziali sono la forma residuale alla quale si ricorre in caso di disaccordo tra i condomini. Infatti, nell’ipotesi in cui, in uno stabile, manchino le tabelle e, in sede di assemblea, non si raggiunga la maggioranza necessaria, la legge permette al singolo condomino di adire l’autorità giudiziaria. Il giudice conferisce l’incarico della redazione ad un perito e le rende obbligatorie per tutti i condomini.

Il ricorso all’autorità giudiziaria può avvenire sia nei condomini in cui il numero dei partecipanti sia superiore a dieci sia in quelli composti da un numero inferiore di condòmini. Pertanto, anche nel caso del cosiddetto condominio minimo (composto da due soli partecipanti) può chiedersi la formazione delle tabelle millesimali ricorrendo al giudice. Infatti, la mancanza delle tabelle non autorizza a presumere l’uguaglianza delle quote, come previsto in materia di comunione (articolo 1101 Codice civile), quindi, il giudice adito deve individuare il valore delle proprietà dei condomini ai fini della partecipazione alle spese in proporzione (Cassazione 9280/2018). Da ciò si desume che, anche nel caso del condominio minimo, sia possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria per la redazione delle tabelle millesimali.

Chi redige le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali rappresentano un documento di carattere tecnico che, proprio in virtù della sua complessità, deve essere redatto da un professionista qualificato.

Invero, non esiste una categoria professionale specifica a ciò deputata. Solitamente, per il calcolo delle quote millesimali ci si rivolge ad un geometra, ma può redigerle qualsiasi soggetto specializzato nelle professioni tecniche, come un ingegnere o un architetto.

Nel silenzio della legge, non può dirsi che sia necessario uno specifico titolo di studi per svolgere tale attività, nondimeno, è macroscopico che il soggetto incaricato debba essere dotato di cognizioni peculiari, come la capacità di lettura di piantine, planimetrie. La nomina del perito può essere approvata in sede di assemblea. Vista l’importanza del ruolo delle tabelle (in quanto possono incidere significativamente sugli esborsi di ciascun condomino e sul potere di voto), è opportuno che le stesse, prima di essere approvate dal consesso assembleare, siano oggetto di un controllo sulla correttezza da parte di un altro perito.