Barriere architettoniche del condominio, che fare

Come affrontare il problema degli ostacoli e barriere architettoniche che non permettono la completa mobilità di chiunque e come sfruttare le agevolazioni a disposizione.

I bonus barriere

Qual è attualmente la tipologia di agevolazione fiscale prevista dalla normativa tributaria per l’abbattimento delle barriere architettoniche?

La legge n. 234/2021 (legge di Bilancio 2022) ha introdotto una nuova agevolazione, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento
e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

Prevista inizialmente solo per l’anno 2022, l’agevolazione è stata poi prorogata al 31 dicembre 2025 dalla legge n. 197/2022 (legge di bilancio 2023).

Che cosa si può fare

Quali sono le spese agevolate?

L’agevolazione spetta per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti con interventi realizzati secondo il regolamento decreto ministeriale Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236. Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari e si riferiscono a diverse categorie di lavori quali, per esempio:

• la sostituzione di finiture come pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti
• il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici come servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori
• il rifacimento di scale e ascensori
• l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici a condizione che gli interventi siano funzionali ad abbattere le barriere architettoniche presenti. In caso di sostituzione degli impianti, sono agevolate anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e degli impianti sostituiti.

Quanto si risparmia

In che cosa consiste e qual è la detrazione d’imposta prevista?

Consiste in una detrazione d’imposta del 75% delle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025 e va ripartita tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:

• 50 mila euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
• 40 mila euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 30 mila euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Come si accede

Come si fa ad usufruire dell’agevolazione?

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del ministero dei Lavori pubblici n. 236 del 14 giugno 1989 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche).

I requisiti

Quali sono nel dettaglio questi requisiti?

Il decreto ministeriale 236/89 ha l’obiettivo di superare ed eliminare le barriere architettoniche. Per barriere architettoniche si intendono:

a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;

b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;

c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi. Inoltre, il decreto definisce tre requisiti fondamentali per vivere bene in casa: accessibilità, visitabilità e adattabilità.

Il requisito di accessibilità

Il decreto 236/89 definisce l’accessibilità come «la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l’edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia». L’accessibilità deve essere garantita negli spazi esterni e nei luoghi comuni. Il decreto dà chiare indicazioni su come progettare ogni elemento di una casa perché questa risulti accessibile a tutti.

Soffermiamoci, in particolare, su quegli elementi che se non progettati adeguatamente risultano essere dei veri e propri ostacoli:

• Scale: devono avere un andamento regolare, dev’esserci lo stesso numero di gradini per ogni piano e ogni gradino deve avere alzata e pedata uguali agli altri; la pedata deve essere realizzata con un materiale che garantisce l’aderenza.
• Rampe: devono avere una pendenza tale da poter essere percorse da persone in carrozzella senza affaticarsi.
• Ascensore: deve avere una cabina abbastanza grande da poter ospitare una persona in carrozzella, deve essere dotato di un citofono, un campanello d’allarme e una luce d’emergenza.

All’articolo 3.2 viene precisato che «negli edifici residenziali con non più di tre livelli fuori terra è consentita la deroga all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala, purché sia assicurata la possibilità della loro installazione in un tempo successivo».

Dunque, anche chi vive in un appartamento che si trova all’interno di un piccolo condominio di tre piani può richiedere, quando ne avrà la necessità, che all’interno del vano scala venga installato un ascensore in modo da poter accedere liberamente al suo appartamento.

L’articolo 4 del decreto, poi, entra nel merito dei criteri di progettazione per l’accessibilità delle unità ambientali e degli spazi esterni, elencando i requisiti di porte, pavimenti, infissi esterni, arredi fissi, terminali degli impianti, servizi igienici, cucine, balconi e terrazze, percorsi orizzontali
(corridoi e passaggi), scale, rampe, ascensore, servoscala e piattaforme elevatrici, autorimesse, parcheggi e segnaletica.

Il requisito di visitabilità Il decreto 236/89 definisce la visitabilità come «la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare».

La visitabilità è un livello di accessibilità limitato ad alcune parti dell’edificio o dell’immobile che permette anche a persone con ridotta capacità motoria di avere ogni tipo di relazione fondamentale.

Affinché tutti possano avere ogni tipo di relazione fondamentale il decreto stabilisce parametri tecnici e dimensionali precisi come la dimensione minima delle porte, il dimensionamento dei servizi igienici per garantire lo spazio di manovra che necessita chi si sposta in carrozzella.

Gli edifici residenziali possono essere considerati visitabili se anche una persona in carrozzella può muoversi liberamente al loro interno e accedere al soggiorno, alla camera da pranzo, ad almeno un bagno e ai percorsi di collegamento tra un piano e l’altro.

Non solo case e condomini. L’articolo 5 del decreto indica i criteri di progettazione per la visitabilità anche in sale e luoghi per riunioni, spettacoli e ristorazione, strutture ricettive, luoghi per il culto e altri luoghi aperti al pubblico.

Il requisito di adattabilità

È la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente e agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale.

Secondo l’articolo 6 del decreto, un edificio di nuova costruzione viene considerato adattabile quando i lavori eseguiti nel tempo, che non toccano né la struttura portante né gli impianti, possono renderli adeguati e accessibili a persone che hanno ridotte capacità di movimento o che si muovono in carrozzella. Nella progettazione, in particolare, bisogna fare attenzione a come si posizionano e si dimensionano i servizi, i disimpegni e le porte.

Devono esserci le condizioni perché in futuro si possano installare sistemi di sollevamento come un miniascensore o, qualora la scala non lo permettesse, di un montascale a pedana.

In assemblea

Quali maggioranze sono necessarie per deliberare l’installazione, per esempio, di un ascensore o la sostituzione di un impianto esistente con uno che rispetti i criteri del decreto 236/89?

Dal 1° gennaio 2023, per le delibere condominiali che approvano questi lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che
rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio (art. 1, comma 365, legge n. 197/2022). Si tratta della stessa maggioranza semplificata prevista per le delibere aventi ad oggetto gli interventi agevolati con il superbonus e l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 119, comma 9-bis, del decreto legge n. 34/2020).

Le spese

Come si ripartisce la spesa?

La spesa viene ripartita ai sensi dell’articolo 1124 del Codice civile. Manutenzione e sostituzione scale ed ascensori: le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. L’articolo è derogabile e i condòmini tutti, all’unanimità, potrebbero d’accordo decidere di ripartire la spesa in millesimi generali di proprietà.

L’imposta

Quale aliquota Iva si applica?

Gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche beneficiano dell’Iva agevolata al 4% (non 22% o un 10%). A tal scopo si deve fornire apposito modello di autocertificazione firmato dall’impresa.

Detrazioni

Sono possibili alternative alla detrazione d’imposta per i contribuenti, come lo sconto in fattura?

Sì, in alternativa alla detrazione, i contribuenti possono optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi agevolati (cosiddetto sconto in fattura) o per la cessione del credito. Per il bonus barriere le opzioni alternative alla detrazione diretta sono ammesse senza alcuna limitazione.

Lo prevede il comma 1-bis dell’art. 3 del decreto 11/2023 secondo il quale le modifiche in materia di cessione dei crediti fiscali «non si applicano alle opzioni relative alle spese sostenute per gli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche di cui all’articolo 119-ter del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34».

Sconto o detrazione

È più conveniente applicare lo sconto in fattura del 75% o portare in detrazione la spesa in cinque anni?

Sicuramente lo sconto in fattura apparentemente è più appetibile, ma alla luce delle numerose modifiche delle normative negli ultimi anni è una soluzione che sicuramente costa molto più caro al cliente e i rischi sono sicuramente maggiori. Facciamo un paio di esempi:

Sconto in fattura 75%

Con lo sconto in fattura 75% è obbligatorio attenersi ai seguenti adempimenti e requisiti:

• Asseverazione di un tecnico abilitato requisiti DM 236/1989
• Visto di conformità di un professionista abilitato
• Spesa globale soggetta ai massimali di cui al punto 3
• Pratica Enea
• Asseverazione congruità dei prezzi di un tecnico abilitato secondo prezziari Dei o Regionali

L’ asseverazione della congruità dei prezzi, oltre ad essere un costo in più come il visto di conformità, implica che è possibile che l’intero importo della spesa non sia totalmente detraibile al 75% perché i prezziari Dei o i prezziari regionali a cui il tecnico è obbligato a fare riferimento, riportano prezzi solitamente molto inferiori al valore del prodotto in ordine ai prezzi di mercato.

Inoltre, nel caso di sconto in fattura verranno addebitati al cliente gli oneri finanziari per il costo della cessione del credito che potrebbero essere esposti in fattura come un costo non detraibile oppure potrebbero essere non addebitati con conseguente rincaro dei prodotti in ordine per fare coprire al fornitore il costo che sosterrà per attualizzare il credito con le banche.

Se il cliente finale non ha capienza fiscale per detrarre la spesa in cinque anni, probabilmente questa è la soluzione più adatta. Nell’altro caso invece è possibile prendere in considerazione seriamente la detrazione in cinque anni.

Detrazione fiscale 75% in cinque anni

Per la detrazione in cinque anni 75% è obbligatorio attenersi ai seguenti adempimenti:

• Asseverazione di un tecnico abilitato requisiti DM 236/1989
• Spesa globale soggetta ai massimali di cui al punto 3 Pratica Enea
• In questo caso non ci sono costi per

visto di conformità, asseverazione della congruità dei prezzi, e non ci sono oneri finanziari per la cessione del credito. Se tutti i prodotti rispettano i requisiti del Dm 236/1989, l’importo sarà totalmente detraibile al 75%.

Regole per il pagamento

In caso di detrazione fiscale in cinque anni, ci sono regole specifiche per il pagamento?

Sì. I contribuenti Irpef che non hanno reddito d’impresa debbono effettuare il pagamento mediante bonifico il cosiddetto bonifico parlante, ossia il bonifico bancario o postale (anche online) dal quale risulti:

• la causale del versamento
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione
• il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori) I titolari di reddito d’impresa non sono tenuti ad utilizzare il bonifico in quanto il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del reddito d’impresa.

Edifici esistenti

La detrazione è riconosciuta per tutti gli immobili o solo per quelli per uso abitativo?

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 23/2022, per poter usufruire dell’agevolazione non c’è nessuna limitazione in riferimento alle categorie catastali degli immobili interessati ai lavori, sempre che, ovviamente siano rispettati i criteri del D. M. 236/1989.

Unica condizione è che i lavori siano effettuati su edifici già esistenti. Inoltre, per espressa indicazione della norma, possono usufruire dell’agevolazione anche gli esercenti arti e professioni, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa sugli immobili, anche per uso produttivo, di proprietà o in locazione al momento di avvio dei lavori (o al momento del sostenimento delle spese se precedente).

Niente cila

Per effettuare gli interventi agevolati è necessario presentare la Cila?

Non occorre la Cila in tutti i casi in cui gli interventi sono realizzati all’interno dei singoli immobili e non comportano variazioni catastali né modifiche delle parti strutturali dell’immobile.

Al di fuori di questi casi, infatti, le opere di abbattimento delle barriere architettoniche rientrano nella lista degli interventi di edilizia libera di cui al Decreto Ministeriale 2 marzo 2018 (Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera).

di Daniela Zeba