Cassazione: in condominio il decoro va ripristinato
La Cassazione Civile, Sezione 2, con la sentenza 17 giugno 2015, n. 12582, ha ribadito che, in presenza di regolamento di condominio che vieta modifiche architettoniche e vincola tutti i condomini al rispetto ed alla conservazione del decoro architettonico e degli elementi che lo caratterizzano, le opere realizzate in violazione di specifica norma regolamentare sono da considerare illegittime con l’inevitabile conseguenza della riduzione in pristino.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il caso nasce dai proprietari di due unità immobiliari di un condominio, che «convenivano dinanzi al Tribunale di Brescia» un’azienda, deducendo che tale società, proprietaria delle altre unità immobiliari, aveva iniziato lavori di integrale ristrutturazione in violazione del regolamento condominiale contrattuale, che vietava ogni modificazione architettonica dell’edificio, nonché con pregiudizio della sua stabilità. Nel far presente di aver proposto ricorso ex articolo 1171 c.c., davanti al Pretore di Salò, il quale con ordinanza del 9-3-1999 aveva sospeso l’esecuzione delle opere, gli attori chiedevano in via principale la condanna della società convenuta, ai sensi dell’articolo 2058 c.c., alla reintegrazione in forma specifica, mediante la demolizione delle opere edificate in violazione dei criteri di stabilità e delle caratteristiche architettoniche dell’edificio; in subordine, chiedevano il risarcimento del danno per equivalente.
Nel costituirsi, la convenuta contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto.
Integrato il contraddittorio nei confronti di alcuni condomini (i quali si costituivano chiedendo, rispettivamente, l’accoglimento e il rigetto delle domande attrici), il Tribunale nel dare atto che le opere eseguite dalla convenuta, pur non arrecando alcun pregiudizio alla statica dell’edificio, comportavano una modificazione dell’andamento architettonico del complesso immobiliare, in contrasto con l’articolo 7 del regolamento condominiale contrattuale, che vietava qualsiasi modificazione della struttura architettonica del fabbricato. E condannava quindi la società che ha eseguito i lavori a rimuovere il porticato realizzato sul lato est della facciata del fabbricato.
Ne è seguito il giudizio di appello, che ha rigettato il ricorso. Per la cassazione, i coniugi hanno fatto valere in giudizio la violazione della norma del regolamento condominiale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato. Come è stato precisato dalla giurisprudenza, infatti, il risarcimento del danno in forma specifica, secondo il principio generale fissato dall’articolo 2058 c.c., è applicabile anche alle obbligazioni contrattuali, costituendo rimedio alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario (Cass. 2-7-2010 n. 15726; Cass. 30-7-2004 n. 14599; Cass. 29-5-1995 n. 6035) e potendo, in particolare, il danneggiato richiedere ed ottenere la reintegrazione in forma specifica anche qualora risulti leso il suo diritto di condomino derivante dalla violazione del regolamento pattizio (cfr. Cass. 13-11-1997 n. 11227).
Come è stato ripetutamente affermato dalla Cassazione, in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’articolo 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass. 6-10-1999 n. 11121; n. 1748; Cass., 29-4-2005 n. 8883; Cass. 14-12-2007 n. 26468; Cass. 24-1-2013).
Nella specie, di conseguenza, correttamente il giudice del merito ha ritenuto che le opere poste in essere dalla convenuta, in quanto realizzate in violazione di una specifica norma regolamentare di natura contrattuale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato, sono da considerare illegittime ed ha, conseguentemente, disposto la riduzione in pristino.
