Il campo da tennis condominiale è di norma parte comune, salvo diversa indicazione nel regolamento o negli atti di acquisto. La sua costruzione è un’innovazione che richiede approvazione assembleare e rispetto delle normative edilizie e di sicurezza.
Di norma, un campo da tennis situato all’interno di un condominio è considerato una parte comune dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile, salvo che il regolamento contrattuale o l’atto di acquisto non dispongano diversamente.
In questo caso, tutti i condomini hanno diritto a utilizzarlo, nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 1102 del Codice civile, che consente l’uso delle parti comuni purché non se ne modifichi la destinazione e sia garantita la possibilità di godimento anche agli altri condomini.
Tuttavia, se il campo è stato costruito successivamente alla realizzazione del fabbricato, può essere considerato un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice civile. In tali circostanze, l’accesso e l’utilizzo del campo possono essere riservati ai soli condomini che hanno approvato e finanziato l’intervento.
Esistono anche casi in cui il campo da tennis è di proprietà esclusiva di uno o più condomini: in questa eventualità, la struttura è privata e la sua manutenzione ricade interamente sui proprietari, senza alcun onere economico per il resto del condominio.
Regolamento e buon uso del campo da tennis
Le modalità di utilizzo del campo da tennis sono generalmente definite all’interno del regolamento condominiale. Questo documento può prevedere limitazioni sugli orari di accesso, stabilire le modalità di prenotazione, imporre divieti relativi a un uso improprio della struttura o fornire indicazioni su abbigliamento e attrezzature adeguate.
Spesso vengono inserite anche norme di comportamento volte a garantire il rispetto della quiete condominiale. L’assemblea può decidere di approvare un regolamento specifico dedicato esclusivamente all’impianto sportivo, allegandolo a quello generale, in modo che sia facilmente consultabile da tutti i condomini.
Il compito di vigilare sull’osservanza del regolamento e di garantire la corretta manutenzione del campo spetta all’amministratore, come previsto dall’articolo 1130 del Codice civile. Quest’ultimo deve assicurarsi che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria siano eseguiti nel rispetto delle delibere assembleari.
È inoltre necessario che gli utilizzatori del campo rispettino le norme generali sulla quiete pubblica e sui rumori molesti: l’articolo 844 del Codice civile vieta le immissioni oltre la normale tollerabilità, mentre l’articolo 659 del Codice Penale punisce il disturbo arrecato a una pluralità di persone.
Costruire un campo da tennis: regole e permessi
Se il condominio non dispone di un campo da tennis e si intende realizzarne uno, occorre seguire un iter preciso.
In primo luogo, è necessario verificare il regolamento condominiale. Se si tratta di un regolamento assembleare, questo può contenere prescrizioni sul decoro dell’edificio, sui materiali da utilizzare o sulle modalità di utilizzo delle parti comuni. Se invece è di tipo contrattuale, quindi redatto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’acquisto, potrebbe prevedere divieti più rigidi, come quello di costruire nuove strutture sportive.
Poiché la creazione di un campo da tennis rappresenta un’innovazione rilevante, l’articolo 1120 del Codice civile prevede che essa venga approvata dall’assemblea condominiale con le maggioranze indicate dall’articolo 1136: è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Tuttavia, l’approvazione assembleare non è sufficiente: a seconda della tipologia di intervento, possono essere necessari specifici permessi edilizi previsti dal dpr 380/2001.
Titoli edilizi, misure tecniche e riparto delle spese
Per lavori di manutenzione ordinaria, come il rifacimento del manto, può essere sufficiente una Cila. Se si interviene in modo più sostanziale, ad esempio installando recinzioni o impianti di illuminazione, è richiesta una Scia. Nei casi di costruzione ex novo con opere strutturali, come spogliatoi o coperture, serve invece il permesso di costruire. La scelta del titolo edilizio dipende dunque dal tipo di intervento e dalle normative urbanistiche locali.
Sebbene un campo da tennis condominiale sia destinato a uso privato e non sia soggetto alle stesse regole di un impianto pubblico o commerciale, è buona prassi attenersi alle linee guida della Federazione Italiana Tennis che prevedono una determinata lunghezza del campo (generalmente ha una lunghezza di 23,77 metri e una larghezza di 8,23 metri per il gioco singolo e 10,97 m per il doppio) e l’utilizzo di superfici antiscivolo e l’assenza di ostacoli pericolosi.
Per quanto riguarda gli aspetti economici, l’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese di costruzione, manutenzione ordinaria e straordinaria di un campo da tennis condominiale devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Tuttavia, se il campo viene considerato un’innovazione voluttuaria o gravosa, l’articolo 1121 consente di escludere dalle spese i condomini che non intendono partecipare al progetto né usufruire dell’impianto. In tal caso, i costi saranno sostenuti solo da chi ha approvato la realizzazione, mentre gli altri potranno eventualmente aderire in un secondo momento, versando la quota di competenza.
L’assemblea può anche deliberare che le spese di manutenzione ordinaria siano ripartite in base all’effettivo utilizzo del campo, registrando prenotazioni o accessi, purché tali criteri siano chiari e verificabili.
Regole, equità e valorizzazione
Alla luce di tutta la normativa già indicata, il campo da tennis condominiale è generalmente considerato una parte comune dell’edificio, salvo diverse disposizioni del regolamento o degli atti di acquisto. Il suo utilizzo deve rispettare le regole del Codice civile, garantendo a tutti i condomini pari diritto di accesso e senza modificarne la destinazione.
La costruzione di un nuovo campo costituisce un’innovazione e richiede l’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste dalla legge, oltre al rispetto delle normative edilizie e di sicurezza. Anche la ripartizione delle spese segue criteri di equità, secondo i millesimi di proprietà o, in caso di innovazioni voluttuarie, solo tra i condomini favorevoli.
In conclusione, un campo da tennis condominiale ben regolamentato rappresenta non solo un’opportunità per lo sport e la socializzazione, ma anche un esempio di gestione corretta delle parti comuni, in cui il rispetto delle norme giuridiche e delle regole assembleari garantisce convivenza e valorizzazione della proprietà collettiva.
di Avv. Manuela Palamara, esperta in diritto immobiliare