Bruno Negrini (Anaci Bergamo): il condominio dimenticato tra bonus e normative

Il condominio è scarsamente considerato come opportunità per la riqualificazione e per le ristrutturazioni in chiave energetica. Invece, secondo Bruno Negrini, presidente provinciale di Anaci Bergamo, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, non deve essere dimenticato. Condominio sostenibile & certificato ha parlato con Negrini per capire le sfide che affronta chi vive in un condominio oggi e per comprendere l’importanza della figura degli amministratori.

Come cambia il mercato dopo il superbonus e quali problemi si trova ad affrontare oggi l’amministratore di condominio?

Oggi chi non è riuscito a inserirsi nel 110%, o chi non l’ha finito, lascia in sospeso una serie di lavori che riguardano la vera ristrutturazione. Di conseguenza c’è l’impegno per poter fare ciò che durante il covid non è stato portato a termine. C’è però un grosso problema: dal 2020 a oggi l’apparato normativo legislativo è stato farraginoso e complicato e si è interessato poco del condominio.

Inoltre, le regole emanate sono riferite a soggetti commerciali economici e a persone fisiche, ma mai all’ente condominio. Questo è un grosso problema per le persone che vivono all’interno di un condominio e stanno invecchiando, e non hanno più la capacità contributiva di poter recuperare i bonus, e nemmeno la volontà, per affrontare i dieci anni di ammortamento fiscale previsti dai bonus.

Noi chiediamo alla politica e a chi gestisce il finanziamento di poter capire il condominio, un ente di gestione che non è mai fallito, non lascia le cose a metà ed è quindi garante di se stesso.

Le è capitato un sequestro di immobile per questioni legate al 110%?

No, per quanto mi riguarda. Credo che se qualcuno ha saputo affidarsi a persone e società serie e capienti fiscalmente per poter garantire finanziamenti e cedere, non abbia avuto queste sorprese.

Chi si è affidato a sprovveduti o a improvvisati si trova ancora con ponteggi montati due anni fa o anche con qualche risvolto giuridico penale importante.

Per quanto riguarda la manutenzione di immobili datati agli anni Sessanta e Settanta, l’associazione sta facendo qualcosa?

Si parla del registro delle manutenzioni obbligatorio, ma non è ancora un obbligo e secondo me entrano in gioco le novità dell’ultimo periodo. Prima tra una novità e l’altra passavano decenni.

Oggi ogni cosa ha un aggiornamento. Per esempio, oggi il vetro sorregge il serramento. Dieci anni fa il serramento sorreggeva il vetro. Gli edifici diventano più sofisticati e ciò ha bisogno di gente più esperta e non improvvisata, che sappia fare corretta manutenzione.

I fornitori addetti sono all’altezza o si fa fatica a trovarli?

Dipende dal settore. Se andiamo sugli impianti tecnologici, si fa molta fatica. E diventa difficile sostituire i vecchi fornitori con persone che garantiscano una qualità maggiore e un risparmio.

Il Pnrr impatta sui condomini?

È la prima base per le comunità energetiche e per l’autoconsumo. Mi preoccupa però che nelle regole emanate di recente il condominio è dimenticato.

Da un punto di vista tecnico, tutto è perfetto, mentre da un punto di vista giuridico e civilistico, si trova scritto che l’assemblea delibera, ma non come debba farlo.

Lei parla di condominio dimenticato. Non avete una rappresentanza a livello istituzionale?

Sì, ma il condominio è visto come qualcosa di laterale e non come opportunità per le riqualificazioni e per le ristrutturazioni energetiche.

La nostra categoria non è stata riconosciuta né a livello della filiera del beneficio fiscale né come professionisti riconosciuti e mi chiedo come il legislatore potesse pensare di ristrutturare l’85% del patrimonio italiano senza dare una qualifica certa all’amministratore di condominio.

Avere poca voce in capitolo non dipende anche dal vostro frazionamento interno?

Sì, Anaci lavora su una politica che coinvolga le diverse associazioni sul territorio in un unico contesto. Però ci sono associazioni che seguono e guidano l’operato dell’amministratore che nascono dalla legge 220/2012 come sola opportunità di fare business con i corsi obbligatori di aggiornamento professionale.

Noi siamo l’unica professione al mondo in cui si deve sostenere un esame comunicato al ministero di Grazia e giustizia per poter esercitare il lavoro. Mi auguro si riesca a fare gruppo, escludendo quelle associazioni che hanno come fine solo il business e non seguono la cultura e la corretta informazione.

Vede una luce in fondo al tunnel?

Mi aspettavo già nel 2013 una maggiore riqualificazione dell’operato degli amministratori, che però non è avvenuta. Le nuove normative, come il bonus, incentivo per le facciate, il Pnrr, non affrontano il problema e dobbiamo alzare la voce come amministratori per far capire che la maggior parte delle famiglie italiane vive in condomini e necessita di un apparato normativo chiaro, certo e sicuro.

Come vede il 2024 per l’amministratore di condominio?

Mi aspetto un po’ più di tranquillità e attendo che qualcuno riesca a comprendere e interpretare il nostro lavoro dandoci una mano a gestirlo. Mi auguro che quest’anno avvenga qualcosa di certo e consolidato. L’insicurezza data dai bonus è dovuta dal fatto che la legge è cambiata ogni tre, quattro giorni

di Gaia Bonomelli