Sistemati androne e scale, messi in ordine di balconi, il nostro condominio ideale deve ora affrontare un nuovo scoglio: la presenza di amianto. Una presenza certamente non salutare alla quale è necessario porre rimedio.
Bonifiche da amianto
Il cemento-amianto detto anche fibrocemento o, dal nome del più diffuso prodotto commerciale Eternit, è un materiale compatto realizzato con una miscela di cemento e fibre di amianto.
I rischi correlati alla presenza di questo materiale sono legati alla probabilità di una dispersione di fibre di amianto in aria e/o nel suolo. Tale fenomeno è connesso alla perdita di compattezza del manufatto in cemento amianto che si realizza per una lunga esposizione (alcuni decenni) agli agenti atmosferici e/o per danneggiamento ad opera dell’uomo. Se il materiale è in buone condizioni e non viene manomesso è improbabile che esista un pericolo apprezzabile di rilascio di fibre.
È quindi importante verificare che il manufatto sia in buone condizioni per escludere i rischi derivanti dalla dispersione di fibre le quali risultano per l’essere umano agenti fortemente cancerogeni. In Italia si contano annualmente oltre 2.000 vittime per le patologie correlate a tale fenomeno.
Responsabilità
Secondo la legge, è responsabilità dell’amministratore condominiale procedere ad un censimento e ad una mappatura dello stabile al fine di individuare i materiali contenenti amianto. Rilevata la presenza di amianto, il D.M. 06/09/1994 impone la necessità da parte degli Amministratori dei Condomini di provvedere ad una valutazione del rischio (sia per i dipendenti che per i condomini) e ai conseguenti interventi ed azioni da attuare in virtù delle risultanze ottenute.
Ripartizione delle spese
Le spese di bonifica o manutenzione di parti del fabbricato contenenti amianto sono a carico dei condomini (articolo 12 della legge 257/1992, comma 3). Non c’è nessuna possibilità di rivalersi sulla ditta costruttrice, salvo che l’amianto non sia stato istallato dopo la sua messa al bando.
La ripartizione delle spese di manutenzione (articolo 1123 Codice Civile), sia essa ordinaria o straordinaria, deve essere fatta tra tutti i condomini, in base alle tabelle millesimali di proprietà o in modo proporzionale all’uso che ciascun condomino può fare della cosa oggetto d’intervento, salvo che il regolamento contrattuale non disponga diversamente.
Interventi di manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria prevede un monitoraggio e una valutazione periodica delle condizioni di tutte le parti del fabbricato in cui è presente amianto, sia esso in forma compatta o friabile.
In forma compatta si trovano materiali in cemento-amianto (o simili) ovvero:
- piastrelle per pavimenti, tegole tipo marsigliese;
- lastre ondulate o piane (utilizzate come elementi di copertura, pareti, tamponamenti e controsoffittature);
- serbatoi, cassoni per l’acqua, vasche, vasi di espansione per impianti di riscaldamento;
- tubazioni (scarichi, fognatura, acqua potabile);
- canne fumarie e comignoli;
- pannelli tipo “sandwich” in costruzioni prefabbricate;
- gronde e discendenti.
Quella friabile è stata utilizzata:
- per rivestire, prevalentemente a fini ignifughi ed isolanti, strutture portanti in acciaio, pareti e soffitti di molti locali soprattutto dove vi era necessità di materiali fonoassorbenti, termoisolanti e/o di resistenza al fuoco (scuole, teatri ma anche nel vano corsa ascensore e nel locale macchinario dello stesso e nei locali caldaie);
- al di sopra di controsoffittature friabili come isolante per componenti di impianti termici: rivestimenti di tubi e caldaie, in guarnizioni, dietro le stufe o a protezione di parti in legno da fonti di calore (es. attaccati ai davanzali in legno con sottostante radiatore);
- nelle tubazioni, come un unico strato di materiale omogeneo (amianto miscelato con carbonato di magnesio o silicato di calcio) oppure come strati di materiali diversi, es. lana di roccia o sughero rivestito di uno strato più o meno sottile di cemento con amianto, piuttosto friabile;
- nelle caldaie, che possono essere coibentate con amianto sotto forma di pannelli o anche in forma sfusa, localizzato generalmente sotto l’involucro in lamiera. Anche molte guarnizioni contengono amianto (tra cui quella tra portellone e corpo caldaia).
Nel caso di materiali in cemento-amianto in forma compatta, qualora la valutazione sullo stato di conservazione e manutenzione lo ritenesse necessario, è possibile intervenire con la rimozione o con operazioni di manutenzione quali:
Incapsulamento
Metodo di bonifica in cui la superficie delle lastre esposta agli agenti atmosferici è trattata con sostanze, in genere di natura sintetica, idonee ad inglobare ed ancorare saldamente le fibre di amianto nella matrice cementizia ed impedirne il rilascio nell’ambiente. Si adatta preferibilmente a coperture che conservano ancora la loro funzionalità, caratterizzate da uno stato superficiale poco deteriorato e dotato di buona resistenza meccanica. Le sostanze incapsulanti, in funzione degli effetti prodotti sulle coperture, possono essere di due tipi: impregnanti e ricoprenti. Gli impregnanti hanno la funzione di penetrare nello strato superficiale delle lastre, saldare le fibre tra loro e fissarle alla matrice cementizia.
I prodotti ricoprenti, anch’essi di natura sintetica, hanno la funzione di formare sulla superficie delle lastre una membrana protettiva continua, sufficientemente spessa e compatta idonea ad ostacolare il distacco di fibre e preservare la copertura dall’azione deteriorante degli agenti atmosferici. Essi possono essere miscelati con pigmenti ed essere convenientemente additivati con sostanze che ne accrescono la resistenza agli agenti atmosferici e ai raggi ultravioletti.
Come si evidenzia nel D.M. 6/9/94, per ottenere risultati più efficaci e duraturi nell’incapsulamento è necessario applicare entrambi i prodotti: impregnanti e ricoprenti.
Confinamento e/o rivestimento
Tale soluzione prevede di rivestire con lastre in metallo o simili l’attuale copertura in Eternit posizionando sopra di essa il nuovo materiale ed assicurandolo con supporti agli stessi fissaggi delle lastre o ad altri nuovi. In ogni caso la copertura dovrà essere sigillata perimetralmente in modo che le particelle delle lastre in Eternit non possano in nessun modo rilasciare fibre nell’aria. Va inoltre ricordato che nei casi di presenza di persone andrà previsto un controllo periodico per valutare lo stato del rischio.
Cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore condominiale deve:
- individuare l’amianto presente;
- sincerarsi dello stato di conservazione dei materiali in amianto censiti;
- comunicare alle unità sanitarie locali i dati relativi alla presenza di tali materiali (comma 5 dell’art.12 della citata legge n.257/92);
- far valutare da personale tecnico qualificato, acquisendo la relativa certificazione, il rischio per gli occupanti dello stabile compresi eventuali dipendenti (portiere, pulitore, manutentore, ecc.);
- se a valle di questa valutazione risultasse che i materiali in amianto non comportano un rischio di esposizione per gli occupanti, allora sarà possibile mantenere i materiali dove sono, attuando però una serie di misure organizzative finalizzate a preservare le buone condizioni riscontrate, così come indicato al punto 4 del DM 6/9/94;
- qualora ci fosse nello stabile personale dipendente, dovrà essere aggiornato il documento di valutazione del rischio e il DUVRI alla luce delle risultanze della valutazione del rischio amianto;
- al contrario se da questa valutazione risultasse un rischio per gli occupanti, allora l’amministratore dovrà portare in assemblea le risultanze dello studio da lui commissionato da cui si evince la necessità di un intervento di bonifica e la tempistica entro la quale dovrà essere realizzato, invitando i condomini a presentare le loro offerte per deliberare successivamente;
- in attesa degli interventi di bonifica sarà comunque necessario attuare le misure di corretta gestione dei materiali in amianto, così come al caso precedente.
Interventi di manutenzione straordinaria
Nel caso in cui la copertura in fibrocemento risultasse friabile (con conseguente rilascio di fibre di amianto) a causa di un accentuato stato di degrado, diventa necessario intervenire in maniera radicale mediante la rimozione dell’amianto.
La rimozione consiste nell’eliminazione totale del materiale pericoloso, che dev’essere smaltito in discariche autorizzate e nella sostituzione con materiali di diverso tipo, consentendo un ripristino della struttura.
Questa soluzione rimuove per sempre i manufatti che contengono l’amianto, è un’operazione complessa che può essere realizzata solo da ditte con personale specializzato e secondo la metodologia fissata per legge. Le lastre e gli altri materiali in amianto devono essere rinchiusi in imballaggi non deteriorabili, protetti con teli di plastica sigillati, etichettati e portati nelle discariche autorizzate allo smaltimento dell’amianto.
Cosa deve fare l’amministratore
Nel caso l’amministratore di condominio intenda o debba rimuovere i materiali contenenti amianto, sono necessarie delle particolari cautele, altrimenti è proprio l’intervento di bonifica che può causare rischi per la salute sia per gli addetti, sia per gli occupanti dell’edificio. È infatti obbligatorio rivolgersi ad una ditta specializzata regolarmente iscritta all’Albo Nazionale Gestori Ambientali alla Categoria 10 (sottocategoria 10A o10B).
Cosa può fare l’amministratore sostenibile
L’amministratore condominiale sostenibile può decidere, a prescindere dal suo stato di conservazione, per la rimozione della copertura in latero-cemento. Può quindi proporre una nuova copertura adeguatamente coibentata e sulla quale integrare l’installazione di un impianto fotovoltaico. Così facendo andrà a riqualificare l’edificio, eliminando definitivamente le problematiche e i rischi relativi all’amianto, e ad incrementare l’efficienza e l’autonomia energetica dello stesso con l’utilizzo di fonti rinnovabili.
Le detrazioni fiscali
Bonus Ristrutturazione
Le opere di rimozione dell’amianto per parti comuni dell’edificio condominiale o parti private rientrano nelle detrazioni fiscali del bonus ristrutturazione per interventi di manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo e lavori di ristrutturazione edilizia.
L’aliquota di detrazione per tale tipologia di lavori sulle parti comuni del condominio si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.
Il massimo dei lavori consentiti è pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare per un importo detraibile di 48.000 euro.