In Primo Piano•10 Giugno 2026

Bim e Intelligenza artificiale per gestire gli edifici

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Come il Building Information Modeling (Bim) e l’Intelligenza artificiale si integrano all’interno del settore immobiliare e dell’amministrazione condominiale? Vittorio Paris, ricercatore del Dipartimento di Ingegneria e Scienze applicate dell’Università degli studi di Bergamo, ha evidenziato luci e ombre dell’approccio digitale nella progettazione e gestione degli edifici.

Case come sistemi

«Le case non sono più quelle di una volta. Oggi si tratta di un ecosistema. Gli edifici sono delle macchine costituite da impianti: idrico, elettrico, termico. Parlare di building information modeling e di Intelligenza artificiale applicata al settore edile significa capire come questi sistemi possano essere applicati nella concretezza. I requisiti però non devono essere dati dalle macchine, ma dalle persone. Dobbiamo capire quali sono i nostri bisogni, le nostre esigenze e trasferirli verso il basso, non il contrario», ha esordito il relatore. «Che cosa vuol dire fare edilizia? Il processo edilizio e definito come sequenza organizzata di fasi che portano dal rilevamento delle esigenze della committenza, dell’utenza, di un bene edilizio al loro soddisfacimento. All’interno ci sono due macroaree: quella della progettazione e costruzione, e poi quella della gestione. Non a caso, chi si occupa di Bim definisce project information modeling la parte che riguarda il progetto, e asset information modeling la gestione dell’asset», ha spiegato Paris. «L’utilizzo del Bim, di sistemi predittivi, di sistemi di Intelligenza artificiale applicati al settore edile e ancora poco utilizzato oggigiorno, tanto che il loro impatto non è ancora noto. Ciononostante, e fondamentale andare in questa direzione per non perdere il treno».

Processo edilizio

Vittorio Paris | Ricercatore del Dipartimento di Ingegneria e Scienze
Vittorio Paris | Ricercatore del Dipartimento di Ingegneria e Scienze

Il fulcro del problema risiede proprio nel processo edilizio, dove si verifica una drastica perdita di informazioni nel passaggio dalla fase di progettazione a quella di costruzione e, infine, alla manutenzione. Per superare questa inefficienza, e necessario che i professionisti riprendano il controllo della tecnologia, definendo requisiti basati sui bisogni umani per evitare che siano gli strumenti digitali a guidare le scelte operative.

«Facciamo un esempio pratico», ha esplicitato il professionista. «L’architetto non è generalmente colui che costruisce. Sicuramente il progetto iniziale subisce delle modifiche da parte del costruttore. Quando viene realizzato c’è un picco di informazioni, ma poi quello che c’è sulla carta é l’edificio reale non coincidono mai. C’è un crollo totale di informazioni, grande o piccolo che sia. Nel momento in cui il bene invecchia e incontra la necessita di interventi manutentivi, ecco che si verificano altri picchi di informazioni. La variazione é fisiologica, ma possiamo adottare degli strumenti per cercare di mitigare la perdita di informazioni. Secondo gli standard attuali, compresi di normativa, lo strumento più indicato é quello del building information modeling. L’obiettivo del Bim é quello di strutturare l’archivio delle informazioni, costituire un sistema che ci permetta di accedere alle informazioni quando necessario, nel modo più facile possibile».

Il professionista ha poi riportato l’esempio di un caso studio di applicazione del Bim nella strutturazione dei dati, elaborato da una laureanda in architettura dell’Università di Firenze, che ha permesso di ottimizzare i costi di pulizia della sede del rettorato.

Archiviare i dati

«Il problema é dove, come e quando vengono archiviati i dati. La norma italiana prevede l’esistenza di un ambiente di condivisione dati, Acdat, che dà vita a diversi strumenti e dal quale si possono estrapolare i dati. Ed é qui che gli amministratori hanno una partita da giocare. Se questi strumenti non vengono tarati per chi gestisce effettivamente gli immobili ed usufruisce di questi dati, non troveranno mai effettivamente un beneficio», ha proseguito il ricercatore. «Il Building Information Modeling é fondamentale come integrazione, come processo, ed é basato, lo dice la norma, su due principi: qualità nella strutturazione dei dati e complessità del progetto».

Secondo un rapporto McKinsey del 2017 (intitolato Reinventing construction through a productivity revolution) il principale problema del settore edile sono le leggi, senza cui non è possibile abilitare niente; in seconda istanza pesano i contratti, il design, fino ad arrivare in fondo alla classifica con la tecnologia, il cui potenziale incremento di produttività é elevato, ma gli effetti benefici si hanno solo se messi a sistema.

«Se cominciamo a utilizzare i droni, ma non digitalizziamo il nostro patrimonio, stiamo buttando via soldi. Se cominciamo a cambiare il tipo di contratti con chi realizza gli edifici pretendendo determinate condotte, allora poi la digitalizzazione verrà quasi in automatico. Ma se vediamo ciò soltanto come un costo il problema persisterà».

Standardizzazione

Dieci anni fa McKinsey stabiliva che il problema fosse nel processo di filiera é che il beneficio sarebbe potuto arrivare fino al 50%. Nel 2020 lo stesso istituto ha pubblicato un altro report (The next normal in construction) con due rappresentazioni della filiera del settore delle costruzioni. Nella prima vengono indicate le varie fasi del progetto, dalla realizzazione in studio alla declinazione della filiera fino alla fase realizzativa, quasi tutta on site, e a quella di gestione. La seconda indica come si dovrebbe evolvere il processo: gli studi non gestiranno più un progetto alla volta, uno diverso all’altro, ma si andrà verso l’identificazione di un brand; le imprese di costruzioni faranno lavori che di fatto sono dei prodotti.

«Lo sforzo é finalizzato a standardizzare il processo per identificare un brand, un prodotto. La sfida avviene nella fase di prefabbricazione, nello sviluppo di prodotti che possono essere solo assemblati, non più costruiti. Ma per poter assemblare devo avere prodotti standard. Per avere prodotti standard devo avere un progetto solido», ha sottolineato Paris. «La norma contempla fino a sette dimensioni. La sesta e la settima sono la gestione della sostenibilità e il facility management. Chi si occupa di Bim potrebbe e dovrebbe darvi anche queste informazioni. Potreste avere uno strumento che aiuta a gestire l’edificio e che contempla, sia da un punto di vista grafico, sia da un punto di vista di documentazione, questo genere di aspetti. Ma tutto ciò avviene se, e solo se, i dati sono strutturati secondo una logica che non ha niente a che fare con l’edilizia e che si fonda su tre elementi: tassonomia, semantica e ontologia. Se volete cominciare a utilizzare strumenti innovativi, predittivi, generativi, avete bisogno di formalizzare questi processi», ha spiegato il ricercatore agli amministratori riuniti in sala.

I vantaggi

In Italia ci sono pochi casi studio sperimentali che permettono di evidenziare i vantaggi del Bim e dell’utilizzo di strumenti predittivi per la progettazione e la gestione degli edifici. E nel mondo?

«Quello più emblematico e sicuramente l’Open House di Sidney, un’opera architettonica magnifica che ha risolto problemi geometrici e ingegneristici fenomenali», ha affermato Paris. «La società che si occupa dei servizi di gestione dell’immobile ha cominciato a digitalizzare tutte le manutenzioni, tutti gli eventi e tutti i servizi associati degli ultimi 50 anni, per un totale di circa 27 mila documenti. Dopo averli archiviati, catalogati e organizzati, sono riusciti a sviluppare contratti per chi si occupa delle pulizie e della manutenzione in base allo storico degli eventi. Ma non solo: siccome storicamente hanno visto ogni quanto devono intervenire per realizzare opere di manutenzione ordinaria, e hanno archiviato i dati in maniera strutturata, ora sono in grado di svolgere questa attività in maniera predittiva», ha spiegato Paris.

«Il problema, dunque, non è lo strumento, ma la cultura. Come università siamo più che disposti a sederci a un tavolo per costruire, per comprendere le esigenze e dialogare insieme ai vari soggetti coinvolti. Se non cominciano a dialogare, il cambiamento non avverrà mai».

di Veronica Monaco

Convengo Anaci Bergamo