Assemblee condominiali online e miste: come funzionano?

Le assemblee condominiali online possono essere svolte in modalità mista, combinando la presenza fisica e la videoconferenza. L’avviso di convocazione deve specificare entrambe le modalità e includere le istruzioni operative.

La possibilità di svolgere assemblee condominiali in modalità telematica rappresenta una svolta significativa nella gestione dei condomini, soprattutto alla luce delle recenti evoluzioni normative.

Analizziamo in dettaglio le disposizioni di legge, le procedure operative e i casi pratici che rendono questa modalità un’opportunità concreta per migliorare la partecipazione e l’efficienza gestionale.

Il quadro normativo

L’articolo 5-bis della legge n. 159/2020, che ha convertito il dl n. 125/2020, ha modificato l’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, introducendo la possibilità di svolgere le assemblee condominiali online o in videoconferenza anche in assenza di una specifica previsione nel regolamento condominiale.

Secondo il comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c., l’avviso di convocazione dev’essere inviato almeno cinque giorni prima della riunione tramite raccomandata, Pec, fax o consegna a mano. Deve contenere:

• l’ordine del giorno;
• il luogo e l’ora della riunione oppure, in caso di videoconferenza, la piattaforma elettronica utilizzata e l’orario di inizio;
• le istruzioni tecniche per accedere alla piattaforma, incluse le credenziali di accesso.

In caso di omissioni o errori nella convocazione, le delibere adottate possono essere annullate ai sensi dell’art. 1137 c.c., su istanza di condomini assenti o dissenzienti.

Modalità di partecipazione

La normativa vigente richiede il consenso della maggioranza dei condomini per attivare la modalità telematica. Tuttavia, non è chiaro se tale maggioranza debba essere calcolata “per teste” o in base ai millesimi di proprietà. Un’interpretazione diffusa è che basti la maggioranza numerica.

Modalità mista e ruolo degli organi assembleari

Le assemblee possono essere svolte in modalità mista, combinando la presenza fisica e la videoconferenza. L’avviso di convocazione deve specificare entrambe le modalità e includere le istruzioni operative.

Il presidente dell’assemblea ha il compito di:

• verificare l’identità dei partecipanti;
• assicurarsi della regolare costituzione dell’assemblea;
• garantire la stabilità della connessione, poiché eventuali disconnessioni potrebbero compromettere il quorum e invalidare le delibere.

La redazione del verbale

Il verbale, redatto dal segretario e firmato dal presidente (anche digitalmente), deve contenere:

• i nominativi dei partecipanti;
• il quorum raggiunto;
• le delibere assunte.

Va inviata a tutti i condomini, compresi gli assenti, con le stesse modalità della convocazione e conservato nel registro dei verbali ai sensi dell’art. 1136 c.c.

La delega nelle assemblee condominiali online

È possibile delegare un altro condomino anche in modalità telematica. Nei condomini con oltre 20 partecipanti, il limite è di un quinto dei condomini, come previsto dall’art. 67 disp. att. c.c.

Aggiornamenti al regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può essere aggiornato per includere le modalità telematiche, purché non deroghi alle norme su quorum e convocazione. Tale modifica può favorire un’applicazione più chiara e condivisa delle nuove possibilità offerte dalla legge.

Conclusioni

La modalità telematica rappresenta un’importante opportunità per favorire la partecipazione alle assemblee condominiali e migliorare l’efficienza gestionale.

Tuttavia, è essenziale una pianificazione accurata, sia dal punto di vista tecnico che procedurale, per evitare contestazioni o rischi di invalidità delle delibere. Una corretta informazione e formazione dei condomini può contribuire al successo di questa innovazione.

Autore | Avv. Manuela Palamara

Vantaggi pratici delle assemblee condominiali online