L’amministrazione condominiale a Milano sta attraversando una fase di profonda trasformazione: la crescita della complessità normativa, la gestione dei grandi interventi edilizi, la digitalizzazione dei rapporti con i condomini e l’aumento delle responsabilità hanno modificato radicalmente il ruolo dell’amministratore.
In questo scenario, lo studio Rapacioli Boldrini rappresenta un esempio di organizzazione evoluta: con sede a Milano e un distaccamento operativo a Vimodrone, gestisce oggi circa 130-140 condomini grazie a un team composto da 13 specialisti.
A raccontare l’evoluzione della professione è Andrea Boldrini, protagonista di un percorso personale singolare: dalla carriera come assistente di volo sulle rotte internazionali alla gestione immobiliare in una delle realtà urbane più complesse d’Italia. Il filo conduttore tra i due mondi? La capacità di mantenere il controllo nelle situazioni critiche e di applicare procedure rigorose per garantire sicurezza, efficienza e affidabilità.
Dalla cabina di pilotaggio alla gestione condominiale: la storia di Andrea Boldrini
Esiste un filo conduttore inaspettato tra il volare su un aereo di linea e l’amministrare un grande complesso residenziale a Milano: la capacità di mantenere il sangue freddo durante le turbolenze e la necessità di seguire protocolli rigorosi per garantire la sicurezza di chi è a bordo.
Andrea Boldrini, abbandonata la professione si assistente di volo è passato a quella di uno studio di riferimento nel panorama milanese, compiendo un salto professionale unico, passando dai cieli alla complessa giungla urbana della gestione immobiliare.
Cresciuto nell’ufficio di gestione immobiliare della madre, Boldrini ha ereditato una tradizione familiare trasformandola in una struttura moderna, tecnologica e altamente settorializzata.
Con una sede a Milano e un distaccamento operativo nell’hinterland, a Vimodrone, lo studio Rapacioli Boldrini gestisce oggi un portafoglio di circa 140 condomini, coordinando un team di 13 specialisti. Boldrini analizza lo stato di salute della professione: dal superamento dell’era dei sopralluoghi in bicicletta alla sfida quotidiana contro il calo della fiducia e la disinformazione digitale.
Un racconto che parte da una passione ereditaria per approdare a una visione istituzionale del ruolo dell’amministratore, tra la gestione di cantieri milionari e la costante ricerca di una dignità professionale spesso minata da burocrazia e mancanza di senso civico.
Quando ha iniziato la sua professione e qual è stato il suo percorso formativo e lavorativo?
Il mio percorso è decisamente atipico: sono nato come pilota di aerei. A 17 anni volavo già in solitaria e ho intrapreso una carriera militare di quattro anni, seguita da circa nove anni come assistente di volo sulle rotte di lungo raggio.
Tuttavia, il condominio è sempre stato nel mio Dna, poiché mia madre svolgeva questa professione e io fin da bambino l’aiutavo a preparare le buste con la macchina per scrivere. Anche quando mi trovavo in sosta alle Maldive tra un volo e l’altro, portavo con me i verbali d’assemblea per poterli esaminare, per poter imparare.
Circa vent’anni fa ho deciso di scendere a terra definitivamente per affiancare mia madre nella sua professione e dopo un necessario periodo di apprendimento e formazione sul campo, assolutamente fondamentale poiché i condomini devono imparare a conoscerti e fidarsi, ho preso in gestione il mio primo stabile. Oggi lo studio conta due sedi, una a Milano e una a Vimodrone, e amministriamo circa 130-140 condomini.
Com’è strutturato attualmente il suo studio e come organizzate il lavoro?
Non lavoro da solo, per questo lo studio è fortemente strutturato. Nella sede di Vimodrone abbiamo un responsabile e due collaboratrici, mentre a Milano siamo in 13.
Abbiamo adottato un modello organizzativo settoriale. Ci sono tre amministratori abilitati e aggiornati secondo le normative vigenti, mentre il resto del team è diviso per competenze specifiche: contabilità, gestione delle scadenze, quadrature dei conti, registrazione fatture e rapporti con i fornitori.
Nessuno gestisce il condominio dalla A alla Z in autonomia, ogni collaboratore è responsabile di un settore specifico. Questo ci permette di gestire con precisione una mole di lavoro che riguarda diverse migliaia di unità immobiliari.
Quali sono le maggiori difficoltà che riscontra oggi e quali, invece, gli aspetti positivi?
L’aspetto positivo è la multidisciplinarietà: ogni giorno affrontiamo problematiche che toccano la vita quotidiana delle persone. Un amministratore oggi deve essere un po’ idraulico, muratore, elettricista e termotecnico; dobbiamo conoscere il funzionamento di una caldaia e le normative legali.
Siamo il punto di riferimento per tutto ciò che ruota attorno alla famiglia italiana. La difficoltà maggiore, invece, è il progressivo deterioramento della fiducia. Un tempo la parola dell’amministratore era legge; oggi, nell’era di internet, molti condomini pensano di avere la verità in tasca dopo una ricerca su Google.
Spesso chiedono pareri legali o tecnici esterni solo per sentirsi dire ciò che noi avevamo già prospettato. Gestire i soldi delle persone è complesso e, purtroppo, non si riesce mai a soddisfare tutti.
La tecnologia è fortemente impattante. In che modo internet ha cambiato il rapporto con i condomini?
Internet e l’intelligenza artificiale sono strumenti ottimi se usati bene, ma spesso generano confusione. Le nuove generazioni di condomini cercano sentenze online e pretendono di applicarle al proprio caso senza comprendere che ogni situazione condominiale è specifica.
Inoltre, noto con rammarico che la scelta dell’amministratore sta diventando impersonale: molti chiedono preventivi basandosi solo sull’estetica di un sito web, senza una referenza o un contatto diretto. È un approccio che non ritengo saggio per un incarico basato sulla responsabilità e sulla fiducia.
Qual è l’errore che un amministratore professionista deve assolutamente evitare?
L’errore principale è cercare di offrire oggi un modello di servizio che era possibile trent’anni fa. Una volta l’amministratore aveva il tempo di girare in bicicletta per i palazzi e fermarsi a parlare con ogni singolo condomino.
Oggi, con una mole di centinaia di e-mail quotidiane, quel rapporto romantico è fisicamente impossibile. Bisogna essere chiari fin dall’inizio: garantire massima efficienza e presenza nei momenti critici, ma far capire che il lavoro dello studio è cambiato e si è spostato molto sulla gestione burocratica e contabile, che è diventata pesantissima.
Parlando di superbonus e incentivi fiscali, qual è il suo bilancio?
Ne abbiamo gestiti circa cinque o sei, quindi pochissimi per quella che è stata la mole di quel periodo. I problemi maggiori sono derivati dai ritardi e dalla scelta delle ditte. Laddove l’assemblea ha seguito i nostri consigli affidandosi a imprese solide, i lavori si sono conclusi bene.
Dove invece il condominio ha imposto ditte poco strutturate, abbiamo subito ritardi e complicazioni. Il rammarico più grande è l’ingratitudine: abbiamo gestito cantieri da milioni di euro e spesso ci si ritrova in lite per le nostre competenze professionali (il 2%).
Riguardo ai bonus attuali, trovo penalizzante la normativa sulle centrali termiche: l’impossibilità di detrarre al 50% la riqualificazione se non si passa a sistemi ibridi o pompe di calore è un ostacolo per molti condomini che non hanno la forza economica per certi investimenti.
La conflittualità nei condomini è dovuta a mancanza di conoscenza o di educazione civica?
Direi educazione civica al 100%. Passiamo il 40% del nostro tempo a gestire liti per panni stesi, mozziconi sul balcone, scarpe lasciate sul pianerottolo o auto parcheggiate abusivamente nei cortili. Sono questioni che non dovrebbero riguardare l’amministrazione, ma il senso civico dei singoli.
Invece, veniamo investiti del ruolo di mediatori per ogni minima inosservanza, con condomini che pretendono soluzioni immediate a problemi di pura maleducazione.
Che cosa ne pensa della figura del property manager e della formazione professionale?
A Milano il property manager può avere senso solo per proprietà di alto livello con grandi disponibilità economiche. Per la «signora Maria» è un costo insostenibile.
Per quanto riguarda la formazione, l’aggiornamento è vitale perché le normative cambiano ogni giorno. Tuttavia, ritengo che una settimana di pratica in uno studio strutturato valga più di 50 corsi teorici. Il confronto costante tra colleghi all’interno di uno studio grande è il nostro vero valore aggiunto.
È favorevole all’istituzione di un albo professionale e alla riforma dei compensi?
Assolutamente sì. L’albo serve per tutelare il mercato: ci sono persone che commettono irregolarità, spariscono e poi riaprono sotto altro nome. Un albo serio garantirebbe maggiore controllo.
Inoltre, propongo con forza una standardizzazione degli emolumenti. Veniamo pagati troppo poco rispetto alle responsabilità che ci assumiamo; non è accettabile che un amministratore costi 5 euro al mese a famiglia quando un aperitivo ne costa 20.
La concorrenza sleale di chi offre tariffe dimezzate danneggia la qualità del servizio e la dignità della professione.
E sulla revisione contabile e la gestione della morosità?
La revisione contabile obbligatoria può essere utile in casi di mala gestione o passaggi di consegne complessi, ma per studi trasparenti che utilizzano portali condominiali dove ogni fattura è consultabile in tempo reale, la trovo un costo extra spesso superfluo.
Sulla morosità, il problema è la lentezza della giustizia. Se un decreto ingiuntivo fosse esecutivo in una settimana, il problema si risolverebbe. Noi dobbiamo intervenire tempestivamente per evitare che il debito diventi incolmabile, ma finché i tempi legali restano questi, il rischio ricadrà sempre sugli altri condomini.
