La figura dell’amministratore di condominio ha subito, negli ultimi anni, una profonda trasformazione funzionale, che impone di superare la tradizionale rappresentazione meramente civilistica del suo ruolo come semplice mandatario dei condomini. In presenza di lavoratori che operano stabilmente o anche solo occasionalmente nelle parti comuni, l’amministratore assume una posizione giuridica autonoma, qualificabile, a seconda dei casi, come datore di lavoro diretto (nel caso di dipendenti) oppure come committente e soggetto garante ai fini della normativa prevenzionistica.
Quando l’amministratore diventa datore di lavoro a tutti gli effetti
Il fondamento normativo di tale ricostruzione è rinvenibile nel D.Lgs. 81/2008, che adotta una nozione sostanziale di datore di lavoro, fondata non sul titolo formale ma sull’esercizio effettivo dei poteri organizzativi e di spesa.
L’amministratore, infatti, dispone delle risorse economiche del condominio, affida incarichi, consente l’accesso ai luoghi di lavoro e organizza le attività nelle parti comuni. In tale contesto, egli esercita poteri tipici dell’organizzazione datoriale e, come tali, assume una posizione di garanzia nei confronti dei lavoratori.
Questo principio ha trovato una conferma particolarmente significativa nella recente Cassazione Penale, Sez. IV, 14 maggio 2025 (ud. 23 aprile 2025), n. 18169, nella quale la Suprema Corte ha espressamente affermato che l’amministratore, pur in assenza di una investitura formale, può assumere una responsabilità prevenzionistica piena in forza della sua ingerenza concreta nella gestione delle attività.
In motivazione, la Corte osserva che l’amministratrice «aveva assunto, de facto, la veste di committente dei lavori» e che, in tale qualità, «era tenuta a verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa incaricata».
Sicurezza sul lavoro in condominio
La portata sistematica della pronuncia è evidente: la responsabilità dell’amministratore non deriva dalla sua qualifica civilistica, ma dalla effettiva assunzione del potere di organizzare e attivare prestazioni lavorative in un ambiente di lavoro che egli controlla.
La Corte, in sostanza, applica il principio generale secondo cui la posizione di garanzia nasce dal potere di incidere sul rischio, non dalla titolarità formale del rapporto. Ne discende che l’amministratore non può invocare la mancanza di una delibera assembleare per sottrarsi agli obblighi prevenzionistici.
La sicurezza sul lavoro è materia sottratta alla disponibilità dell’autonomia privata: l’assemblea non può neutralizzare doveri imposti direttamente dalla legge, e l’amministratore risponde personalmente delle omissioni organizzative riconducibili alla sua sfera di controllo.
La qualifica dell’amministratore come garante è ancora più netta nei casi in cui il condominio abbia lavoratori dipendenti diretti, quali portieri, custodi o addetti ai servizi.
In tali ipotesi, l’amministratore assume la veste piena di datore di lavoro in senso tecnico, con applicazione integrale della disciplina lavoristica e prevenzionistica: valutazione dei rischi, formazione, sorveglianza sanitaria, gestione degli orari, tutela della dignità del lavoratore.
Videosorveglianza in condominio e controllo dei lavoratori
In questo ambito si colloca anche il tema della videosorveglianza, che rappresenta uno dei punti più delicati del rapporto tra poteri organizzativi e diritti fondamentali del lavoratore.
L’installazione di telecamere nelle parti comuni, se idonea anche solo potenzialmente a controllare l’attività dei dipendenti, è soggetta alla disciplina dell’art. 4 dello Statuto dei Lavoratori, che impone garanzie procedurali inderogabili.
La Cassazione Penale, Sez. III, 27 gennaio 2021, n. 3255, ha ribadito con chiarezza che «gli impianti audiovisivi possono essere installati previo accordo collettivo» e che, in mancanza, «è necessaria la preventiva autorizzazione della sede territoriale dell’Ispettorato nazionale del lavoro».
La stessa sentenza precisa, inoltre, che la violazione di tale regime non ha mera rilevanza amministrativa, ma integra un illecito penalmente sanzionato, affermando che «la violazione delle condizioni previste dall’art. 4 costituisce illecito penale».
Applicando tali principi al contesto condominiale, ne deriva che l’amministratore, in quanto datore di lavoro del portiere o del custode, non può attivare sistemi di videosorveglianza che consentano il controllo dell’attività lavorativa senza accordo sindacale o autorizzazione dell’Ispettorato, neppure se le telecamere siano formalmente giustificate da esigenze di sicurezza patrimoniale.
In difetto, il trattamento è illecito, le immagini sono inutilizzabili e la responsabilità ricade direttamente sull’amministratore.
In definitiva, la figura dell’amministratore di condominio emerge oggi come soggetto giuridicamente centrale nell’organizzazione del lavoro, investito di una posizione di garanzia che non tollera approssimazioni gestionali.
La giurisprudenza più recente ha definitivamente chiarito che egli risponde non per ciò che formalmente è, ma per ciò che concretamente fa: organizzare, autorizzare, dirigere e controllare attività lavorative in un ambiente di sua gestione.
In questa prospettiva, la trasformazione dell’amministratore in soggetto assimilabile al datore di lavoro non è una costruzione teorica, ma un dato ormai strutturale del diritto vivente.
di Avv. Carlo Pickler