Per gli amministratori di condominio si prospetta un cambiamento radicale: i big della gestione fanno incetta di realtà professionali consolidate. E nel settore del real estate avanzano nuove specializzazioni
L’evoluzione del ruolo dell’amministratore di condominio
Spesso l’amministratore di condominio si lamenta di dover gestire sempre più ambiti, in edifici residenziali sempre più complessi per strutture e per mix sociale. E, forse, andrà sempre peggio. O, a guardarla da un altro punto di vista, sempre meglio. Nel senso che forse è la stessa professione di amministratore che si avvicina sempre più a una funzione manageriale, perlomeno per chi ha a che fare con immobili di dimensioni maggiori.
Il trend, insomma, sembra indicare una evoluzione del ruolo di amministratore. Il problema, però, rimane l’inadeguatezza del quadro regolatorio e legislativo, che non accompagna questa trasformazione del professionista, ma lo incolla in una dimensione che in molti casi non esiste più.
Basta riassumere gli ambiti in cui i professionisti della gestione di edifici residenziali si trovano a operare: un amministratore, secondo il Codice civile, si occupa dell’esecuzione delle delibere, della manutenzione delle parti comuni e degli impianti, ma anche della riscossione delle quote, del pagamento delle spese (fornitori, utenze), della rappresentanza legale del condominio, dell’aggiornamento del registro anagrafe condominiale, del registro di contabilità, del verbale assemblee e della conservazione documentazione.
A cui si aggiungono responsabilità come l’adesione alle norme di sicurezza e fiscali. E, per arrivare a meta, il professionista deve avere anche capacità comunicative e di mediazione per gestire i conflitti tra condomini, doti di problem solving per affrontare questioni tecniche e manutentive, capacità nella organizzazione e gestione dei fornitori, oltre che della documentazione.
L’ingresso delle grandi società di gestione immobiliare
Non solo. Perché a complicare (o migliorare, secondo i punti di vista) le cose è anche il peso sempre maggiore delle grandi società di gestione immobiliare, che sono entrate prepotentemente sul mercato. Sono realtà che guardano al condominio come a un business da gestire nel modo più razionale possibile, naturalmente per ricavare un legittimo profitto.
Un esempio è quello di Gabetti Lab, società da 38 milioni di euro di ricavi del gruppo torinese, specializzata nella riqualificazione e nella gestione immobiliare, che ha appena acquistato un grande studio di amministrazione condominiale nella città piemontese, con cui è arrivata a gestire 3 mila edifici residenziali.
Sempre sotto la Mole, un’altra società, Estia, fondata nel 2021 dalla famiglia Garesio e partecipata dal colosso immobiliare svedese-spagnolo Odevo Portik (80 milioni di ricavi) ha acquisito un altro affermato studio di gestione condominiale: Agpi, amministrato da Piero Tibiletti, con circa 4.500 unità immobiliari. E non è finita: l’obiettivo dichiarato di Estia è gestire entro il 2029 8 mila condomini.
Operazioni che ormai sembrano consuete anche in altre città. E che portano l’Italia a assomigliare sempre di più ad altri paesi, come Spagna, Francia e Germania, dove la gestione condominiale è un business per grandi società, che amministrano migliaia di edifici.
Dal tradizionale amministratore al property management
Naturalmente, la dimensione di queste realtà offre anche alcuni vantaggi. Secondo il ceo di Estia, Giuliano Garesio, la gestione della casa non è più come una volta solo un registro contabile delle spese e chiamare l’idraulico, ma un vero e proprio servizio di property management «perché le nostre abitazioni diventeranno sempre più smart e sostenibili. Servono professionalità e managerialità, e anche un servizio di customer care sempre attivo», ha spiegato.
Insomma, un manager al posto del tradizionale amministratore di condominio e un call center invece del portinaio che allerta lo studio in caso di problemi. E questo porta inevitabilmente a figure professionali specializzate, perché una società che gestisce centinaia se non migliaia di condomini ha necessità di professionisti per ogni singola attività.
Per esempio, esperti di governance and partnership director, mixed use strategist, development manager, community builder, sustainability advisor, data analytics expert, tutte rigorosamente definite in lingua inglese, anche quando non ce ne sarebbe bisogno. Figure professionali che, però, non sono così facili da individuare sul mercato del lavoro, anche perché non esistono corsi di laurea dedicati.
Eppure, sarebbe necessaria più formazione per comprendere la specificità di ruoli come facility manager, property manager e asset manager: tutti gestiscono un immobile, ma il primo si occupa della parte tecnica e operativa, il secondo i pagamenti e accordi con gli affituari, il terzo supervisiona gli immobili nel portafoglio dei fondi.
Il problema della formazione specialistica
D’altra parte, è tutto il settore immobiliare che si sta trasformando, con un processo di concentrazione che tende a standardizzare competenze e servizi. All’estero questa lacuna formativa ha già iniziato a colmarsi: in Gran Bretagna, per esempio, è attiva la School of Real Estate & Planning dell’Università di Reading e il Master in Cities della London School of Economics. In Italia, invece, la formazione è delegata all’esperienza sul campo.
Per sopperire alla necessità, le società di gestione immobiliare sono costrette quindi a rivolgersi a professionisti che arrivano da filiere esterne al settore, come quelli di tecnologie digitali per data scientist, data engineer, oppure dal settore dell’hotellerie.
Si parla, ovviamente, di condomini di alto livello, dove il proprietario dell’abitazione si attende non solo una ottima gestione dell’immobile, ma anche servizi extra, come quelli per uno spazio dedicato al fitness, o ad aree comuni per organizzare feste ed eventi.
Secondo un recente Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia, frutto di una ricerca curata da Scenari Immobiliari, sono già attivi, a vario titolo, oltre 1,7 milioni di specialisti nei servizi di real estate, distribuiti in più di 550 mila imprese.
Resta, però, un problema: come conciliare queste nuove specializzazioni nell’ambito della gestione immobiliare con i requisiti richiesti agli amministratori?
La professione di amministratore di condominio è regolamentata dalla legge del 2012 e richiede per chi la esercita requisiti morali come fedina penale pulita, godimento diritti civili: non essere interdetto, inabilitato, o protestato, non aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, amministrazione della giustizia, fede pubblica, patrimonio.
Inoltre, capacità professionali, il diploma di scuola secondaria, la frequenza di un corso di formazione iniziale (minimo 72 ore) e aggiornamenti annuali obbligatori (almeno 15 ore).
Infine, non bisogna dimenticare l’iscrizione alle associazioni di categoria, previste all’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice civile, non obbligatorie per legge, ma raccomandate per la deontologia e la formazione continua.
Aspetti che, però, non è ben chiaro quanto siano tenuti in conto dalle grandi società di gestione.