Gli affitti brevi in condominio sono generalmente possibili: la legge italiana non li vieta e il proprietario mantiene il diritto di usare il proprio immobile anche per locazioni inferiori ai 30 giorni. Il punto decisivo è il regolamento condominiale: solo un regolamento contrattuale può limitarli o vietarli, mentre un regolamento assembleare non ha questo potere.
Cosa sono gli affitti brevi
Gli affitti brevi sono locazioni abitative sotto i 30 giorni, spesso rivolte a turisti o lavoratori in transito. La normativa (DL 50/2017) consente di includere servizi come pulizia, biancheria, Wi-Fi e utenze, purché l’attività non sia svolta in forma imprenditoriale.
Sono possibili in condominio?
Sì, sono legali. Nessuna norma nazionale vieta gli affitti brevi negli edifici condominiali.
Quando possono essere vietati
- Regolamento assembleare (maggioranza) → Non può vietarli. Una delibera che impone un divieto è nulla perché limita il diritto di proprietà.
- Regolamento contrattuale (unanimità o inserito nei rogiti) → Può vietarli, ma solo con clausole chiare e specifiche che menzionano esplicitamente “affitti brevi”, “locazioni turistiche”, ecc
Obblighi, diritti e doveri
Gli obblighi dipendono sia dalla legge nazionale sia dal regolamento condominiale.
Obblighi di legge
- Registrazione degli ospiti e comunicazione alla Questura (alloggiati web).
- Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio dal 2026.
- Rispetto delle norme di sicurezza, antincendio e privacy.
- Check-in da remoto: oggi è legale grazie alla sentenza TAR Lazio 2025, purché venga inviata l’identificazione alla Questura.
Obblighi verso il condominio
- Rispettare il regolamento condominiale (rumori, uso parti comuni, raccolta rifiuti).
- Garantire che gli ospiti non arrechino disturbo o danni.
- Non è possibile imporre spese condominiali maggiorate al proprietario che affitta, salvo suo consenso: la Cassazione ha dichiarato nulle le delibere che modificano i millesimi in modo arbitrario.
Diritti dei condomini
I condomini hanno diritto a:
- Tranquillità e sicurezza dello stabile.
- Intervento dell’amministratore in caso di rumori, schiamazzi, uso improprio delle parti comuni.
- Impugnare delibere illegittime che tentano di vietare gli affitti brevi senza base contrattuale.
- Chiedere controlli quando l’attività sembra trasformarsi in struttura ricettiva (diversa dalla locazione breve)
