La maggior parte degli appartamenti adibiti ad affitti brevi si trova in condominio. Specialmente nelle grandi città, o nelle aree ad alta concentrazione di turisti, gli edifici condominiali si trasformano spesso in una specie di hotel, almeno in parte. E a meno che non sia esplicitamente vietato dal regolamento condominiale, destinare ad alloggi temporanei i locali è consentito dalla legge. Ma quest’anno sono da registrare alcune novità, in particolare per quanto riguarda la tassazione di chi propone in locazione più di due immobili.
Nuova tassazione affitti brevi: le regole introdotte nel 2026
La legge di Bilancio ha introdotto la differenza tra chi offre in affitto breve una o due case per un periodo inferiore a 30 giorni e senza obbligo di registrazione del contratto, da chi di case ne ha almeno tre. Questa differenza comporta una serie di decisioni (e qualche contromisura) da prendere per il proprietario.
Chi dà in locazione una o due abitazioni nel corso dell’anno può stare tranquillo e metterà in conto il 21% in tasse, come nel 2025.
Per chi ha tre case o più da destinare ad affitto breve l’aliquota sale invece al 26% e diventa obbligatoria l’apertura della partita Iva, perché gli affitti vengono considerati un’attività imprenditoriale. Non solo. È ora necessaria anche l’iscrizione all’Inps per la gestione previdenziale.
Fino al 2025, invece, la locazione era considerata imprenditoriale solo quando gli immobili destinati all’uso turistico erano cinque.
Questa nuova disposizione impatta sul regime ordinario Irpef. Per calcolare le imposte dirette il reddito è determinato tenendo conto dei ricavi da affitto breve al netto di una riduzione forfettaria del 15% (articolo 90 del Tuir). Per espressa previsione normativa è esclusa la possibilità di dedurre gli altri eventuali costi. Su questo importo si paga l’Irpef ad aliquota marginale (23, 33 o 43% nel 2026). Non è dovuta, invece, l’Irap poiché le persone fisiche sono escluse.
Aumento degli obblighi e delle incombenze
È evidente l’aspetto negativo per i proprietari di almeno tre alloggi destinati a questa attività: sovraccarico di incombenze e di spese, tra cui la necessità di ricorrere quasi obbligatoriamente a un commercialista a meno di non avere una rodata capacità contabile, che si aggiunge alle regole già introdotte, come l’obbligo del Cin (codice identificativo nazionale).
C’è, poi, un altro effetto, anche se per ora non sembra visibile: chi ha più di tre appartamenti destinati all’affitto breve potrebbe essere indotto a vendere l’immobile, dissuaso da proseguire l’attività a causa della nuova normativa, che aumenta i costi e, quindi, la redditività degli affitti brevi.
Spese fiscali, condominiali, utenze da pagare e commissioni alle piattaforme che gestiscono gli affitti: a meno di non essere capaci di occuparsene da soli (ma è più difficile individuare gli interessati) sono oneri che rischiano di volatilizzare i tre quarti e oltre dell’incasso lordo.
Affitti brevi o affitti lunghi: quale conviene nel 2026?
Le alternative? Optare per l’affitto tradizionale, con il contratto ordinario da otto anni o transitorio da uno a 18 mesi: in questo caso la cedolare è al 21%. Per questo c’è chi, come il Sole 24Ore, ha calcolato che le locazioni lunghe spesso diventano più convenienti degli affitti brevi. A patto di individuare un inquilino che paghi regolarmente, s’intende.
Un esempio è quello analizzato dalla società di consulenza Scenari Immobiliari, con dati sommati a quelli di Aigab, Associazione che riunisce i gestori di affitti brevi.
Per un trilocale di 65 metri quadri, in zona semi centrale di qualità medio alta e non nelle aree più centrali, la convenienza dell’affitto breve non è così alta, soprattutto a causa del nuovo carico fiscale.
Naturalmente la considerazione cambia se l’alloggio si trova nel centro storico di una città turistica: in quel caso, in città come Roma, Napoli o Milano un appartamento in una zona strategica è maggiormente profittevole se locato a breve termine. Se, invece, l’alloggio si trova in un’area intermedia o periferica, dovrà essere affittato a cifre più basse.
E sommando tutte le spese (pulizie, manutenzioni, assicurazione, utenze, commissioni alle piattaforme online), nelle città nelle quali le entrate medie non sono così elevate come Torino, Genova o Bologna, il profitto reale che resta dopo la cedolare al 26% è molto più basso di quanto si otterrebbe con una locazione lunga ordinaria, tassata al 21%. In altri casi il reddito tra le due modalità è equiparabile, ma una locazione a lungo termine potrebbe rivelarsi meno aleatoria.
La nuova tassazione, insomma, sembra smorzare il trend che negli ultimi anni ha dirottato sugli affitti mordi e fuggi il mercato delle locazioni, tra l’altro con effetti sociali sensibili. Ma non è detto che la riconversione tra breve e lungo periodo sia semplice. Secondo quanto ha spiegato il presidente di Aigab, Marco Celani,
«anche con la tassazione al 21% in molti casi c’era una maggiore convenienza dell’affitto lungo. L’aumento al 26%, però, non coglie un punto: i due mercati, affitto breve e lungo, non si parlano sempre. Nella mia esperienza molto spesso chi sceglie la locazione breve ha delle ragioni per tenere l’immobile a disposizione e non vuole affittarlo per periodi più lunghi. In questo senso, l’aumento della tassazione sarà un incentivo al nero, più che un modo per favorire gli affitti lunghi».
Come evitare la tassazione al 26%
Contratti lunghi
La nuova disposizione di carattere fiscale, inoltre, apre una serie di riflessioni per i proprietari. Le soluzioni possono essere diverse.
Chi possiede e gestisce più di due alloggi in locazione breve e vuole evitare di diventare imprenditore con obbligo di partita Iva potrebbe, come accennato, decidere destinarne uno o più (quelli che fanno scattare il 26%) a formule di affitto più lunghe, come il 4+4 o 3+2, o da uno a 18 mesi.
In questo caso le esigenze di transitorietà vanno sempre motivate e nei Comuni con più di 10 mila abitanti il canone deve rispettare i livelli minimi e massimi delle intese sugli affitti concordati.
Inoltre, per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni dei proprietari o degli inquilini, serve l’attestazione (che invece è rilasciata dalle stesse associazioni firmatarie dell’intesa). E bisogna ricordare che nelle grandi città per ottenere l’attestazione non bastano pochi giorni.
Sublocazione e comodato
Un’altra strada è quella delle sublocazioni e comodati. Dato che il calcolo degli alloggi è riferito al singolo contribuente, per il fisco nel conteggio non rientrano le case in cui a effettuare l’affitto breve non è il proprietario, ma il comodatario o il conduttore. In sostanza, se si affitta a un titolare di un contratto lungo, questo può operare come fosse il proprietario (o host) sulle piattaforme per sublocazioni brevi.
Da tenere conto anche la possibilità di affittare singole stanze. La legge sugli affitti brevi si riferisce a intere unità immobiliari, non a un appartamento in cui sono in locazione una o due stanze a soggetti diversi (e obbligatoriamente con contratti distinti). Anche due locali in affitto breve saranno considerati come una singola casa ai fini del limite dell’aliquota.
Regime forfettario
Sotto il profilo fiscale, tra l’altro, si può optare per il regime forfettario, che comporta la determinazione del reddito imponibile applicando ai ricavi percepiti, cioè ai canoni di affitto, il coefficiente dell’86%. Su questo reddito, dopo aver dedotto i contributi previdenziali obbligatori, si applica l’aliquota flat del 15% (o del 5% per le nuove attività). Ma, attenzione: in questo caso è obbligatorio emettere fattura elettronica.
Dal regime forfait è escluso chi percepisce più di 35mila euro di redditi da lavoro dipendente o pensione: per loro è possibile solo il regime ordinario. Con questo regime fiscale, che per legge non obbliga ad applicare mai l’Iva, non si possono neppure chiedere la dispensa dagli adempimenti per le operazioni esenti.
In caso dell’apertura della partita Iva i lavoratori dipendenti devono inoltre considerarne la compatibilità con il proprio impiego. Un aspetto che interessa in particolare quelli che lavorano nella pubblica amministrazione.